按揭壓力測試的規避

 

買樓買車是很多人的成功指標，不少業內人士會提醒，在規劃有關目標時，宜先買樓後買車，背後原因是按揭壓力測試的限制。但值得留意的是，坊間有以上的「忠告」，也反映市場對壓力測試的一些要求，已發展出規避機制。

幾十年前，本地有所謂「四仔主義」，即屋仔、車仔、老婆(老公)仔、生返個仔，概括基本中產的生活目標。巧合地，當年「屋仔、車仔」的順序，與現時一般建議的理財規劃一致，即對多數人來說，應該考慮先置業、後買車。原因在於，如果先以貸款購買座駕，在申請物業按揭時，壓力測試會將車貸的還款一併計算，可借取的樓按金額就會減少。

 

不過，反過來，如果先以無負債狀況(例如車貸)借取樓按，即使在壓測下借盡樓按上限，之後申請車貸卻不會有什麼障礙。換言之，在同等入息下，買樓、買車的順序不同，可借入的款額上限也有別。除了車貸之外，其他名目的私人貸款情況也類似，即在申請按揭時，私貸的還款額會影響樓按的計算。但先借盡樓按，再借其他私貸的話，卻不會被視為有問題。

過去此類規避壓測的操作，多數由借款人自行規劃。但近期有個別銀行也主動出擊，向有需要的樓按借款人宣傳，可在取用按揭後再借取另一筆私人貸款。此種操作仍然合規，但卻是變相迴避了壓力測試，甚至樓按成數的限制。

在銀行的角度看，此等操作無可厚非，借款人向A銀行取用樓按，有需要時也會向其他銀行取用其他貸款，一樣不影響原有按揭。所謂肥水不流別人田，那倒不如一早向客戶交叉銷售其他貸款產品。

不過，在借款人的角度看，在按揭壓力測試標準下，把樓按金額借到最盡，再去申請其他貸款，雖然沒有違規或違約，仍然應該小心考慮風險管理。在低息環境下，略為提供債務總額的風險未必太大。惟始終無人可保證長期低息，一旦未來利息回升、今日尚算輕鬆的還款，便可能變得難以負擔。

 

原文刊於信報網站2021年2月23日

深圳二手樓限價又關香港事？

 

香港人經常埋怨樓價太貴，其實以大中華角度看，不少城市的樓價升幅及樓價負擔指數已超逾香港。一河之隔的深圳去年樓價升幅近15%，部分新盤折算港元呎價也近2萬元。但升幅太快也引致官方出招調控，結果在二手樓市祭出一招「官方參考價」。官方出招，聲勢凌厲，但長遠卻未必有用。

近日深圳「二手住宅參考價」出台，官方公報全市各地二手樓的參考價，報價較之前二手成交價平均打7折。據信官方出招，目標在限制銀行貸款。名義上銀行仍會為二手樓提供7成按揭，但未來按揭估價如要跟隨官方參考價，實際上買家取得的按揭金額便大減至樓價5成左右，最終達到減少現金流入樓市的目標。

 

料只影響成交量　難扭樓價升

過去同類措施只限制一手樓的定價，政府對二手樓成交價本來無限制。但限一手價不限二手價的結果，就是二手成交價升幅更甚。現時官方推出二手參考價，看來甚為高明：既沒有直接限制二手樓的自由買賣，但卻可望限制買家取得樓按的金額，直接壓抑需求。但參考香港的經驗，有關措施未必有用。

2009年起，香港金管局開始下調按揭成數，在2015年，將標準按揭成數壓低至6成。再配合政府眾多的印花稅，結果只是令成交量下跌，但樓價仍是節節高升。畢竟在大環境（供應不足、熱錢充斥、利息低企）利好樓價的情況下，官方各種限制措施的效果都大受限制。

即使是深圳本身的經驗，多年前一手樓已有限價安排，但限制最多也只是令一手升幅不及二手，未見扭轉大市趨勢；今次深圳的二手參考價，估計也只會影響成交量，但難改樓價上升的局面。

不排除部分資金轉投港樓市

由香港角度看，深圳出招遏抑樓市，會否影響香港，也值得留意。深圳銀行如無意外，會跟隨官方以市價7折作為二手樓估價，再計算7成按揭，即實際按揭成數約為市值5成，與外來買家購買香港物業的按揭成數接近（「自用」為4至5成））。比較之下，對內地買家來說，香港樓的一個「相對缺點」消失。

在另一方面，香港現時樓按利率只約1.5厘，遠較深圳一般按揭利率5.6厘為低。雖然印花稅支出仍然偏高，但不排除在深圳遏抑樓市之後，部分看好大灣區概念的內地資金，會轉投香港的樓市。

原文刊於經濟日報網站2021年2月17日

銀行體系水浸游資氾濫 點影響業主？

「你有無中？」是近日常聽到的問題，問的不是居住的大廈有無被突擊封鎖檢疫，而是問有沒有抽那隻一手獲利近2萬元的新股。是次招股凍結的資金規模為香港史上第二，過程亦由側面看到本地資金氾濫的程度。判斷樓市前景，對此點不可不察。

快手凍資 = 港整體樓債8成

話說快手（01024）上市，估計有140萬人認購，招股期凍結資金1.28萬億元。一般人對此類天文數字無直接感受，只知是「很多很多」。作為對比，銀行體系內未償還按揭總額也只是1.58萬億元。一次招新股凍結的資金，規模大概是香港人整體樓債的8成。 

每次招新股，除了動用個人現金，投資者往往也會以孖展方式借取資金認購，認購期內，此些資金不能挪作他用，此即所謂凍結資金。借孖展會令市場上的資金需求上升，因此在大型IPO時，拆息往往會出現較大的波動。

例如2018年中，1個月拆息曾上升逾1厘，當時的一個市場解釋就是抽新股凍資。回看去年螞蟻原定的上市計劃及今次快手IPO，凍資規模為本地史上第一、二位，分別達1.3萬億元及1.28萬億元，但兩次凍資期內，拆息只是微升。去年螞蟻IPO期內，1個月拆息上升約0.2厘，今次快手IPO，一個月拆息更只是上升約0.05厘。大額凍資而拆息只是微升，原因自然是市場資金充裕。2020年起銀行體系結餘、港元存款等都大幅上升。例如銀行體系結餘由去年初的540億元，升至年底的4570億元，熱錢充斥，抵銷了IPO凍資的影響。

游資泊駐現象短期料難改

單看今年，大量國內企業排隊在香港上市，游資泊駐的情況會持續。加上主要國家維持低利率，資金充裕、拆息低企的情況在兩、三年內難以改變。

以上情況一方面會令供樓業主的支出減少，持貨能力上升。另一方面，銀行存款利率也處於似有若無的地步，令一眾收租業主較可忍受僅約2厘的租金回報。此亦在一定程度上解釋了，為何租金在疫情之下按年調整約6%，但樓價卻是聞風不動。

 原文刊於經濟日報網站2021年2月10日

 

 

「呼吸PLAN」稱呼勿亂叫

 

每當一手住宅銷情暢旺，新盤熱賣時，市場就會出現眾多解說。其中一個較流行的解釋是，新盤大多提供「呼吸PLAN」，買家容易借入高成數按揭，自然成交暢旺。此個老是常出現的定見有兩個問題：與事實不盡相符，以及以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭，可能會嚴重誤導買家。

傳媒報道新盤的新聞，在項目用料、景觀、樓價和銷情之外，往往會突出報道新盤的按揭安排。有些時候更會以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭。而一手項目銷情理想，順理成章的推論便是發展商按揭的作用。但此理論與統計數據不符。

 

早前啟德某新盤推出，林林總總達12個付款安排，當中8個涉及發展商安排的一、二按。一般人可能會想，發展商一定是靠此等付款安排吸引買家。但細數成交紀錄，售出三百多個單位中，只有11%涉及發展商高成數按揭。近九成的買家，其實都是選用不涉發展商高成數按揭的付款安排(而參考過去多個新盤，選用發展商安排按揭的比例，大多在10%上下)。

其次，以「呼吸PLAN」稱呼所有新盤按揭也不正確，所謂「呼吸PLAN」，源於數年前某發展商的形容，意指其新盤的按揭安排是「有呼吸者申請便必批」。此後此名稱便流傳下來，有時甚至成為新盤高成按數按揭的統稱。

不過，綜觀市場上的新盤按揭，其實有不同的按揭安排，包括：

一、入息要求緊跟金管局指引的(比較罕見)；

二、不設壓力測試，但列明申請人要提供入息證明，以保證有還款能力的(比較常見)；

三、表明申請人毋須提供任何入息證明的(比較少見)。

以上幾類批核標準中，只有第三種符合「呼吸PLAN」的定義。

長篇大論說明什麼是「呼吸PLAN」，不是要作學術討論。孔子說「必也正名乎」，錯誤的名稱可能引來買家錯誤的預期。準買家以為心水項目提供「易借」的按揭(是否易還另議)才入票認購，如果簽約後才發現樓按批核條件不似預期，未能借取所需的貸款、自己又沒有足夠現金完成交易，便可能要撻訂離場。

 原文刊於信報網站2021年2月9日

如何應對負資產風險

官方公布去年第四季的負資產統計，較第三季數字輕微回落，處於百多宗的極低水平。負資產三字對香港人來說幾乎有如魔咒，避之則吉。避免物業成為負資產，主流的建議是降低按揭成數。但此是正確但無用的建議。

「不要借高成數按揭，可減少物業成為負資產」是正確的。因為左右物業是否負資產，只有兩個因素：樓價估值及未償還按揭餘額。對以按揭入市的買家來說，假設一入市樓價即下跌，5成按揭物業成為負資產的風險自然較9成按揭為低。因為前者要樓價跌5成才是負資產，後者只要跌一成。

「不借高成數按揭」不實用

但有關建議無用，或至少「不實用」，因為樓價高企，建議少借按揭，代表多付首期，未必個個買家有此財力。而負資產出現的大環境，一般是經濟下行，往往伴隨失業率上升、市民收入下跌。而多付首期，代表買家在置業後的流動現金減少，面對經濟波動時，便少了應對的籌碼。

 

無用的另一個原因，是仔細研究下來，如果當初購入同一單位，「以較低成數入市，不是負資產」，與「較高成數入市，物業成為負資產」的損失其實一樣。

假設A、B二人各持有400萬元現金，都看中一個樓價800萬元物業，A君以9成按揭入市，B君以6成按揭入市。

A入市後欠債720萬元，持有現金320萬元、市值800萬元的物業。

B入市後欠債480萬元，持有現金80萬元、市值800萬元的物業。

兩者的資產淨值都是400萬元。

如果樓價在二人入市後即時暴跌2成，二人的資產情況會是：

A仍是欠債720萬元，持有現金320萬元、市值640萬元的物業，其物業是負資產。

B仍是欠債480萬元，持有現金80萬元、市值640萬元的物業。其物業不是負資產。

兩者的資產淨值都是240萬元。如果二人都決定止蝕，損失的金額也一樣。

對置業人士來說，更仔細的風險管理，應該着重於借款額是否自己可負擔。如果答案正面，例如「可負擔600萬元的樓按」，那便不必太在意此600萬元的按揭欠款，是樓價的幾成。

壓測無考慮借款人收入變化

壓測在一定程度上為借款人可負擔多少額度的樓按提供了一個客觀參考。但壓測也有它的限制：無從估計借款人的收入在未來會否下跌。

如果經濟長期下行，原本正常供樓的業主，突然失去收入來源、同時樓價又大幅調整，業主既未能賣樓套現，又難以應付每月按揭還款，往往破產收場。問題在於，要對應以上風險，有賴於借款人自己的評估。

 原文刊於經濟日報網站2021年2月3日

 

負資產──無知是否更幸福？

每次有季度更新的負資產統計，都會引起眾多煞有介事的討論。有趣的是，原來香港曾經面對過一次嚴重的負資產威脅，但當時由銀行、借款人到監管機構，都渾不在意。最終事件更是無聲無息地過去，難道無知真的更為幸福？

話說1997年金融風暴之前，一般香港人心目中都沒有負資產的概念。到了金融風暴發生，樓價進入多年下行周期，負資產三字在傳媒出現，一般人才意會到物業資不抵債的問題。甚至是金管局，也要遲至2001年，即樓價下跌3年多後，才有首份官方的負資產統計報告；某程度上反映，整個香港社會在金融風暴前，並不意會負資產的問題，至少不認為現象會長期化。

九十年代全港對負資產茫然不知

不過，「沒有概念」並不表示情況「不存在」。1994年時，港府亦曾出招壓抑樓市，加上其他因素影響，樓價在1994年至1995年曾出現逾15%的跌幅。當時一般銀行的住宅按揭成數上限是九成，原則上，在1994年高位中以九成按揭入市，購入單位的業主，在一年後，物業已成為負資產。不過，當年官方既無有關統計、民間對負資產全無概念、加上幾近全民就業、樓價調整期短，樓價在之後強力反彈；香港就在不知不覺間，渡過了一次負資產爆發期。

 

當年港人對負資產茫然不知，原因是1984年以來，樓價基本上年年上升，大漲小回，無人意識到物業一旦資不抵債有何問題。樓價一時調整而出現的負資產，不但隨樓價回升而消失，甚至連官方機構也沒有意識去作出統計。直至亞洲金融風暴後，樓價進入漫長調整，港人才真正意識到負資產的問題──難以轉按、難以止蝕等。

樓價有上有落 負資產是必然現象

其實，細想一下，只要樓價不是只升不跌、市場存在按揭活動，負資產便有機會出現，問題只是多或少。上世紀九十年代，那種對負資產茫然不知的情況，大背景是樓價長年上升，其實那是相當不正常的現象。2003年以來，樓價雖然處於長升周期，而大家對負資產的警戒未有減少，整體上市場罕見買家以超負荷債務入市，其實也是好事。畢竟，上一次的無知無覺過難關，有相當運氣成份，而好運未必次次出現。

說回新近的負資產數據，以香港的按揭規模，未償還按揭金額逾1.5萬億元，現時負資產物業總金額10億元，無抵押部分只是3000萬元計，負資產可說是九牛一毛。只要樓價有上有落，負資產出現絕對是正常現象。數字升跌，只是反映樓價波動。在近年按揭指引已經收緊，入市者以用家為主、借款人都需要通過壓力測試。大量負資產業主負擔不了按揭供款，又無力止蝕，大量銀主盤湧現的情況料不會出現。

原文刊於信報網站2021年2月2日

新盤回贈對按揭的影響

 

疫情之下，一手成交仍然暢旺，多個新盤開售均獲理想反應。購買力集中於一手市場，有多個原因，新盤多數設有高成數按揭付款安排、折扣、優惠多多都是原因。要留意的是，在物業市場，折扣及回贈都會對按揭申請的估值有所影響。

不同的新盤有不同的優惠，最直接的是折扣，近期幾個新盤，不同名目的折扣加起來，可以高達定價的2成，例如一個開價1,000萬元的單位，折實價可能是800萬元。當然，在申請按揭時，便會以折實價為準，如果估價方面沒有問題，便以800萬元成交價申請按揭。以6成按揭計，便可借取480萬元的樓按。 

 

比較特別的是回贈或列明價值的禮品，部分樓盤在價格折扣之外，會列明買家可以獲得回贈。最常見的有幾類，第一類是以印花稅回贈為名義，列明發展商向買家提供相當於樓價一定比例的現金回贈。第二類較常見的是買家原本選用較長成交期的付款安排，其後提早成交，由於成交價早已在合約上確定，不可更改，但發展商又樂得買方提早付款，便會按縮短的成交日期，向買方提供回贈作為鼓勵。其他較常見的包括一定年期的管理費豁免等。

按揭估值須扣除所有折扣回贈

此類有列明額度、條件的回贈，根據現行按揭指引，在申請按揭時，有關價值都要在成交價中扣除。例如上文提及成交價800萬元的單位，如果有價值20萬元的回贈，不論名目，在進行按揭估值時，樓價都會下調至780萬元再進計算按揭成數。例如6成按揭，按揭額便會是468萬元。

買家獲得不同名目的回贈，等同變相減價，在按揭估值上調整自然合理。而部分情況下，發展商開出的會是「有條件回贈」，例如個別新盤曾推出，某幾個同系發展商樓盤的租客購買單位，可獲額外回贈。此類有條件優惠，由於銀行不會知悉買家最終是否會獲得有關優惠，在處理按揭申請時，便可能要求申請人額外提出聲明，自己沒有獲得有關優惠，才可以成交價作為按揭估值，以免額外扣除買家沒有獲得的優惠。

 原文刊於經濟日報網站2021年1月27日