按揭壓力測試的規避

 

買樓買車是很多人的成功指標，不少業內人士會提醒，在規劃有關目標時，宜先買樓後買車，背後原因是按揭壓力測試的限制。但值得留意的是，坊間有以上的「忠告」，也反映市場對壓力測試的一些要求，已發展出規避機制。

幾十年前，本地有所謂「四仔主義」，即屋仔、車仔、老婆(老公)仔、生返個仔，概括基本中產的生活目標。巧合地，當年「屋仔、車仔」的順序，與現時一般建議的理財規劃一致，即對多數人來說，應該考慮先置業、後買車。原因在於，如果先以貸款購買座駕，在申請物業按揭時，壓力測試會將車貸的還款一併計算，可借取的樓按金額就會減少。

 

不過，反過來，如果先以無負債狀況(例如車貸)借取樓按，即使在壓測下借盡樓按上限，之後申請車貸卻不會有什麼障礙。換言之，在同等入息下，買樓、買車的順序不同，可借入的款額上限也有別。除了車貸之外，其他名目的私人貸款情況也類似，即在申請按揭時，私貸的還款額會影響樓按的計算。但先借盡樓按，再借其他私貸的話，卻不會被視為有問題。

過去此類規避壓測的操作，多數由借款人自行規劃。但近期有個別銀行也主動出擊，向有需要的樓按借款人宣傳，可在取用按揭後再借取另一筆私人貸款。此種操作仍然合規，但卻是變相迴避了壓力測試，甚至樓按成數的限制。

在銀行的角度看，此等操作無可厚非，借款人向A銀行取用樓按，有需要時也會向其他銀行取用其他貸款，一樣不影響原有按揭。所謂肥水不流別人田，那倒不如一早向客戶交叉銷售其他貸款產品。

不過，在借款人的角度看，在按揭壓力測試標準下，把樓按金額借到最盡，再去申請其他貸款，雖然沒有違規或違約，仍然應該小心考慮風險管理。在低息環境下，略為提供債務總額的風險未必太大。惟始終無人可保證長期低息，一旦未來利息回升、今日尚算輕鬆的還款，便可能變得難以負擔。

 

原文刊於信報網站2021年2月23日