樓價脫離誰的購買力？

財政司司長在立法會說樓市，有三個重點：1.樓價持續反彈，2.樓價脫離了市民的負擔能力，3.政府會注視樓市的發展。三個重點之中，樓價反彈是客觀數據描述，政府注視大概可理解為短期內沒有新措施出台；唯獨樓價脫離了市民負擔一句，具體意義卻值得推敲。

司長說樓價脫離市民負擔能力，引證的數據是「市民置業供款相對收入的比例」維持在69%。數字是假設一個中等收入家庭以7成按揭、20年還款的方式購買一個市區小單位，從而計算按揭供款相對於收入比率而來。一般家庭如果將收入7成用於按揭還款，負擔自然是過重。

問題是，金管局統計實際新批按揭合約，借款人供款與收入比例卻是長年維持在35%左右。
兩個官方數據的分別是：前者大致在量度「一般市民（中等收入家庭）」的負擔能力（雖然當中關鍵條件包括7成按揭、20年還款都有點「離地」）；後者在量度實際按揭借款人的負擔。前者高而後者低，你固然可以說：樓價不是一般人可以負擔。但你也可以說：實際借錢買樓的家庭，供款負擔並不高（其實比十多年前未有壓力測試時略為減少）。

實際上借錢買樓的家庭，供款負擔不高，可以理解為壓力測試有效執行，銀行體系的風險不高。但中等收入家庭難以負擔現時樓價，雖然在理論上不會影響銀行體系（他們根本不能通過壓測，借不了錢入市），但卻會為整體社會帶來更多的怨氣。

原文刊於經濟日報網站2019年6月5日


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轉按與系統風險

近年轉按盛行，去年新批按揭貸款中，逾三成為轉按貸款。有指轉按比例增加，會影響系統風險。究竟為何轉按比重愈來愈高，而此類貸款增加，對銀行系統的風險又有何影響？

近兩年新批按揭貸款中，約三成為轉按，對比於轉按較不活躍的年份，例如2013年的11%，比重是大幅增加。轉按活躍，有指是因樓價上升，小業主趁機加按套現。但我們觀察到的更主要原因，其實是借款人單純在原有按揭罰息期後，向另一銀行借款，償還舊有按揭，過程中未必牽涉增加借款，而動機十分單純──轉按是可獲貸款銀行提供現金回贈，變相等於減息。

類似情況出現在2010年，當年銀行按揭戰白熱化，多家銀行推出H+0.7%左右的按揭利率吸引客戶，新舊按揭息差可能達1厘，令大批按揭客戶由傳統的P按轉用H按，當年的新批按揭貸款中，約有23%為轉按。

一般而言，大家應該會同意，借款人以利率較低的新貸款，償還利率較高的舊貸款，如果借款額沒有增加，在風險上是有所降低。

近年轉按的情況較為複雜，一來是新舊按揭之間的息差並不明顯，借款人如果單純是為了現金回贈而轉按，也只是「變相慳息」；其次，由於銀行普遍提供按揭存款掛鈎戶口，借款人就算增加了借款額，只要將款項存入戶口，也不會增加利息支出；但借款額增加，現金回贈卻隨之上升，情況等於增加了小業主加按的誘因。

至於大量小業主「善用」銀行的按揭存款掛鈎戶口，增加了借款額會不會令系統風險增加？此又是一個難以判斷的問題。現時銀行批出貸款都要經過壓力測試，就算借款人轉按不斷加按，原則上供款都會在負擔能力內。尤其是借款人將加按增加的借款存入掛鈎戶口，是100%抵消了相關的利息支出。

不過，人性所限，小業主加按後手頭上的現金增加了，可能未必會安於2厘多的存款利息。如果他們將加按所得用於較高風險的投資，而回報不似預期，一旦再遇上經濟衰退、收入減少，的確有可能會增加自身、以至系統的風險。

原文刊於信報網站2019年6月4日

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【按揭一分鐘】按揭成數的誤解

香港現時標準按揭成數的上限為樓價6成，坊間不少人提到， 如果你持有物業(俗稱「有樓」)的話，按揭成數便會下調。其實，真相並非如此......

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