樓價脫離誰的購買力？

財政司司長在立法會說樓市，有三個重點：1.樓價持續反彈，2.樓價脫離了市民的負擔能力，3.政府會注視樓市的發展。三個重點之中，樓價反彈是客觀數據描述，政府注視大概可理解為短期內沒有新措施出台；唯獨樓價脫離了市民負擔一句，具體意義卻值得推敲。

司長說樓價脫離市民負擔能力，引證的數據是「市民置業供款相對收入的比例」維持在69%。數字是假設一個中等收入家庭以7成按揭、20年還款的方式購買一個市區小單位，從而計算按揭供款相對於收入比率而來。一般家庭如果將收入7成用於按揭還款，負擔自然是過重。

問題是，金管局統計實際新批按揭合約，借款人供款與收入比例卻是長年維持在35%左右。
兩個官方數據的分別是：前者大致在量度「一般市民（中等收入家庭）」的負擔能力（雖然當中關鍵條件包括7成按揭、20年還款都有點「離地」）；後者在量度實際按揭借款人的負擔。前者高而後者低，你固然可以說：樓價不是一般人可以負擔。但你也可以說：實際借錢買樓的家庭，供款負擔並不高（其實比十多年前未有壓力測試時略為減少）。

實際上借錢買樓的家庭，供款負擔不高，可以理解為壓力測試有效執行，銀行體系的風險不高。但中等收入家庭難以負擔現時樓價，雖然在理論上不會影響銀行體系（他們根本不能通過壓測，借不了錢入市），但卻會為整體社會帶來更多的怨氣。

原文刊於經濟日報網站2019年6月5日


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