近兩年新批按揭貸款中，約三成為轉按，對比於轉按較不活躍的年份，例如2013年的11%，比重是大幅增加。轉按活躍，有指是因樓價上升，小業主趁機加按套現。但我們觀察到的更主要原因，其實是借款人單純在原有按揭罰息期後，向另一銀行借款，償還舊有按揭，過程中未必牽涉增加借款，而動機十分單純──轉按是可獲貸款銀行提供現金回贈，變相等於減息。
類似情況出現在2010年，當年銀行按揭戰白熱化，多家銀行推出H+0.7%左右的按揭利率吸引客戶，新舊按揭息差可能達1厘，令大批按揭客戶由傳統的P按轉用H按，當年的新批按揭貸款中，約有23%為轉按。
一般而言，大家應該會同意，借款人以利率較低的新貸款，償還利率較高的舊貸款，如果借款額沒有增加，在風險上是有所降低。
近年轉按的情況較為複雜，一來是新舊按揭之間的息差並不明顯，借款人如果單純是為了現金回贈而轉按，也只是「變相慳息」；其次，由於銀行普遍提供按揭存款掛鈎戶口，借款人就算增加了借款額，只要將款項存入戶口，也不會增加利息支出；但借款額增加，現金回贈卻隨之上升，情況等於增加了小業主加按的誘因。
至於大量小業主「善用」銀行的按揭存款掛鈎戶口，增加了借款額會不會令系統風險增加？此又是一個難以判斷的問題。現時銀行批出貸款都要經過壓力測試，就算借款人轉按不斷加按，原則上供款都會在負擔能力內。尤其是借款人將加按增加的借款存入掛鈎戶口，是100%抵消了相關的利息支出。
不過，人性所限，小業主加按後手頭上的現金增加了，可能未必會安於2厘多的存款利息。如果他們將加按所得用於較高風險的投資，而回報不似預期，一旦再遇上經濟衰退、收入減少，的確有可能會增加自身、以至系統的風險。
原文刊於信報網站2019年6月4日
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