上周發表的《施政報告》引來最大反響的,應該是防寬按揭保險。對於措施是否「托市」,對什麼類型的準買家有幫助,數天以來已有眾多討論。但有一個有關風險管理的問題,似乎未有人提及。為什麼600萬元至1000萬元的物業,要支付較高比率的保費?
根據新措施,購買樓價1000萬元以下住宅物業,可申請按保,按揭成數可達八成。而未持有住宅物業買家,樓價800萬元以下物業,透過按保的借款成數更可達樓價九成。但要留意,保費方面,如樓價低於600萬元,會沿用舊有保費,而樓價600萬元以上,保費會上調15%。以一個樓價600萬元,申請八成按揭,還款期30年,保費是借款額2.15%,保費為12.9萬元;樓價1000萬元,同樣的按揭成數及還款期,保費是借款額2.47%,保費為24.7萬元。
一般人第一個印象可能會認為,既然借款增加,保費自然應該增加。無錯,貸款(或者說,受保險保障的貸款金額)增加,保費應該要增加。但只要沿用既有的保費計算比率,保費的金額便自然會因貸款額增加而上調。現時的問題不在於金額上調,而在於為什麼保費佔貸款額的比率上升。
如果借款成數增加,上調保費比率是合情合理。但現時借款成數未有增加,只是適用範圍的樓價上調(由600萬元以下,調整至1000萬元以下),保費的比率卻增加了。
保費佔樓價的比率上升,一定程度上反映,保險公司判定新適用範圍的物業(即600萬元以上物業)的按揭,在成數、還款年期一樣,而且同樣需要通過壓力測試的情況下,借款人違約、導致保險公司需要向銀行賠償的風險略高。至於以上的判斷的理據何在,筆者一時之間想不出來。
對買家來說,可以少付首期,也許不會在意多付一點保費。但當保費計算的標準也暗示,新措施下按保覆蓋樓價較高的物業借貸風險略高時,受惠於新措施的準買家,不妨多加考慮,方好作出入市決定。
原文刊於信報網站2019年10月22日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言