財力欠佳才借高成數按揭？

 對於高成數按揭，市場有一個常見的論點，認為「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。其實這是一個很明顯的誤解，而誤解的起源，可能與大家對「財力」的定義不同有關。

話說新正頭不久，兩位名人便就政府有沒有高估新屋供應量展開論戰。不過，很多時此類論戰源於參與者對討論內容的定義欠缺共識，如果細看二人發言，會發現一個在討論每年新屋落成量，另一個在說可售單位數字，結果討論變得「牛頭不搭馬嘴」。

而在按揭市場，也有類似的情況。每當討論高成數按揭時，常會有人提出：「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。而所謂「財力」，其實有多個衡量標準，其一是整體資產值；其次是較易變現的流動資產值(例如現金、銀行存款、股票等)，最後是收入。

 

很多人在直觀上會認為，有充足流動資金的人，置業毋須借款，是最有實力的；反過來說，一定需要高成數按揭才可完成置業計劃的人，便是實力或財力不足了。

先不說以上觀點有一定問題，正如大企業都需要借款，如果借款人的流動資金有其他用途，例如投資回報率高於按揭利率，他借款置業，仍是划算的決定。

更重要的是，當我們討論有關按揭負擔時，更需要在意的，恐怕是借款人償付的能力，而不是他本來有沒有財力增加首期支出、減少按揭借款。換言之，更重要的是供款與入息比率(Debt-Servicing Ratio, DSR)。

有趣的地方在於，在香港借取正規的高成數按揭，對借款人DSR的要求，大致上與一般成數按揭的要求一樣。例如不論你借取的按揭成數是五成，抑或九成，每月按揭還款(連同其他債務還款)都不可高於月入一半。當然，對於DSR 50%是否足夠安全、是否需要恢復假設利率上升的壓力測試等，永遠有討論空間。但以DSR為標準，其實借取高成數按揭的借款人，其償付能力並沒有比一般七成按揭的為低。

以實際例子來說，一個月入5萬元、沒有其他欠債的人，如借取合規的銀行按揭，其每月的還款上限便是2.5萬元。以25年還款，年利率3.5厘計，其可借入的樓按金額上限便約是499萬元。至於此499萬元是樓價的一半抑或九成，其實並不會影響其負擔比率。

總結來說，對高成數按揭對借款人的財務影響，討論不應停留在借款人是否有更多流動資金以減少按揭借款，更重要看重借款人的實際償付能力。在香港的按揭制度下，無論按揭成數如何，借款人的DSR都受同樣限制是關鍵，這確保了每個借款人能夠在財務上有同等的償付能力。

原文刊於信報網站2025年2月4日