市場預期美息將在3月開始上升，過去討論加息，除了聚焦於按揭還款增加，大家也會計算按息上升後，在壓測計算下，同等收入可借取樓按減少的影響。但即將來臨的加息周期，可能在一段較長時間內，不會令準買家的壓測計算有實際影響。
現時銀行對無按揭負擔、自住物業的樓按借款申請，會要求每月還款不逾申請人月入的一半、按息加3厘時，還款不逾月入6成。因此，「當前按息」上升，在同等借款額、還款期不變的情況下，同等收入可借取的樓按上限會減少。
不過，近年香港9成多的新批住宅樓按都是拆息按揭（H按），新批H按當前利率大概在1.5厘至1.6厘左右，但絕大多數銀行的H按都設有與最優惠利率掛鈎的鎖息上限，現時一般在2.5厘。銀行為H按計算供款與收入比率、以及壓力測試時，會視鎖息為「當前利率」。因此，假設今年拆息隨美息上升0.75厘，新批H按利率上升至2.35厘；雖然同等借款額、同等還款期下，每月還款會上升，但只要最優惠利率及以此為準的鎖息不變，其實不會影響壓測的計算，以同等收入、同等還款期申請按揭，可借取的樓按上限亦暫時不變。
例如3萬元收入，無其他欠債，H按利率為一個月拆息（近日約0.2厘）＋1.4%（即供款利率約1.6厘），鎖息為P（5%）—2.5%，還款期30年，現時可借入上限約317萬元。如果1個月拆息升至0.95厘，而最優惠利率、鎖息不變，雖然供款利率會升至2.35厘，但計算供款與入息比率、壓力測試時，仍會以2.5厘為「當前按息」，可借入樓按上限仍會是317萬元不變。
當然，此處有2個變數，其一是最優惠利率上升。另一種可能情況是，雖然各銀行維持最優惠利率不變，但卻調整新批H按的鎖息，例如由P—2.5%，調整至P—2%，都會影響到新批按揭的壓測計算。
原文刊於經濟日報網站2022年2月23日
沒有留言:
張貼留言