討論之前，先回顧一下歷史數據，過去轉按佔銀行按揭業務的分額偏低。以10年前即2009年的7月為例，是月新批按揭貸款共16407宗，當中一手成交按揭佔10%，二手佔78.1%，轉按佔11.9%。此比例大概可視為近年轉按風氣盛行、二手成交受制前的正常比例。相對而言，2019年7月，新批按揭11102宗，當中一手佔21.1%，二手佔35.1%，而轉按卻高達43.8%。
轉按比重近年高企，原因在於2009年10月金管局開始收緊按揭、2010年港府開始徵收額外印花稅之後，二手成交(及由之帶來的二手按揭)開始萎縮。另一方面，各國實行量寬，熱錢流入、銀行存款持續創新高。銀行存款欠出路，二手住宅按揭宗數及成數均下跌。結果銀行把目標轉至吸引同業的按揭客戶，陸續提高轉按貸款的優惠，以維持按揭佔有率。
不過，轉按業務在宏觀而言，卻是「塘水滾塘魚」，A銀行之得，是B銀行之失，而且A銀行之「得」，背後是高企的成本。在行業競爭下，借款人更普遍形成「罰息期一過即轉按」的習慣，銀行以高成本爭取回來的客戶，一般在2年後又會蟬過別枝。
計算上，如果銀行達成某種共識，減少甚至取消向轉按客戶提供優惠，對整個行業成本控制是較為有利的；加上社會運動令市場呈觀望氣氛，銀行大勢減少轉按優惠，似乎合情合理。
問題在於，競爭者之間的共識難以維持，當有個別銀行需要「跑數」時，上調按揭優惠又成了最簡單有效的招數。而另一方面，除非局勢進一步惡化，在美國減息而港息暫不跟隨的情況下，甚至可能再出現資金流入的情況。大環境之下，銀行存款仍在找出路，現時削減了的轉按回贈，今年稍後或明年初，可能又會再度增加。
原文刊於信報網站2019年9月3日
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