樓市回暖 升勢維持多久？

新春之後樓市已有回暖跡象，而上周聯儲局表明今年難再加息，估計明年可能只需加息一次之後，本地樓市氣氛更是即時轉旺。問題是：樓市旺場的情況會持續多久？

上周末一手樓銷量逾700宗，數字創多月新高，而多個新盤在加價加推後，仍獲多倍超額認購。二手方面，各屋苑紛紛出現反業主反價個案，情況在在顯示樓市的動力增強。其實單純美國停止加息，刺激作用應該不會如此強烈。近期令樓市回升的另外兩個因素，可能更值得留意。

其一是美國與中國的貿易談判。兩國分別是香港的第一、二大貿易夥伴，去年開始的貿易戰，多多少少是下半年增長放緩、樓市調整的原因。兩國其後展開談判，雖然一度傳出本月底可達成協議而最終推遲。但市場判斷，兩國均有意結束貿易戰，此亦是近兩個月樓市轉旺的背景。

另一個因素是匯價及貨幣供應，不少分析提及過，近年香港樓價升浪，背後其實是貨幣因素。美國在加息之時同時縮表，代表貨幣供應收緊，此亦是過去大半年推動香港樓價調整的潛在力量。

近日樓價有向上趨勢，至於升勢會否持續，便要看以上兩個要素的發展：中美如順利達成協議，估計刺激作用會維持一段時間。但某程度上不宜對貿易戰終結的影響有太大期望。在最理想的推演下，中美全面終止向對方貨物加徵關稅，其實只是重返過去「正常」日子。而貿易戰即使告終，也不代表中美的對抗停止，而兩國在各方面的爭執，恐怕陸續有來。

至於匯價方面，美國停止加息，一定程度上會削弱美元的強勢。參考過去走勢，美匯指數如轉弱，一般會利好港元資產。尤其是美國佛止縮表，而中國的貨幣政策維持寬鬆，形勢上利好香港樓價。當然，前提是環球經濟不會有大衰退，以至完全抵銷貨幣供應增加的刺激。
總括而言，如果中美在4月份可達成協議，而其他外圍因素未有嚴重惡化的情況下，香港的樓價升浪似乎可以維持一段時間。

原文刊於經濟日報網站 2019年3月27日

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不宜高估停加息的利好因素

上周聯儲局放鴿，香港樓市氣氛即時升溫，周末新盤更錄得逾700宗成交。不過，在樓價已然高企的情況下，市民不宜高估利率不變的利好作用。

對仍在供樓的小業主而言，自然會歡迎利率維持偏低水平。而由上周末新盤熱賣、二手反價的報道來看，市場對美息在年內再上升的反應極為正面。雖然過去多年的紀錄顯示，按息走勢與樓價無明顯的關連，按揭利率升時，樓價可升可跌；反之亦然。不過，利率回升無疑對市場參與者有一定的心理壓力。

去年市場本來估計今年內美息有機會上調三次，而本地最優惠利率有較大機會跟隨。如果有其他負面因素同時出現，利率上升亦可能成為放大跌幅的關鍵。現階段聯儲局予人年內不加息的印象，在短線料會成為刺激樓市的強心針。

在中期影響方面，過去多年，美滙偏強時，港樓往往偏弱；而美滙偏軟時，港樓走勢往往較為強勁。由於聯儲局在表明今年不再加息之時，亦表示「縮表」會在9月暫停，形勢上美滙可能偏軟，或至少相對於其他貨幣的強勢減弱，為中長期香港樓價增加多一個支持因素。

不過，要留意的是，聯儲局突然華麗轉身，由預期今年加息3次改為不加息，多少反映美國，甚至環球經濟前景不甚明朗。美國債息倒掛、昨日亞洲股市普遍下跌，也是反映以上憂慮。
當然，本地整體上供應不足的基本因素持續，樓價大幅下調的可能性不大。不過，未來一段時間，減息的利好因素及減息背後經濟放緩的憂慮，料會在相反方向拉扯樓市。一面向好的情況，未必如投資者意願出現。

原文刊於信報網站2019年3月26日

樓價升幅與上車難度

樓價近日有止跌回穩的現象，而參考各方預測，即使較樂觀的機構估計樓價在年內出現反彈，年底時樓價可能只會回升至去年中水平，整體升幅平穩。但升幅平穩，對實際上車客來說，直觀感受卻可能是上車難度急增。

參考中原指數，去年樓價先升後跌，全年樓價升幅只有4.2%；近幾星期指數上升，而截至上周，仍是較去年底數字為低。但在坊間的直觀感受上，卻是樓價大反彈，往後更可能上車無望。

統計數據與一般人的感覺看似矛盾，其實有兩個原因。原因之一是過去樓價偏低，上車盤入場費低，即使樓價升幅高，在樓價金額上的絕對數值增加卻少。例如十年八年前，上車盤可能是$300萬，要勁升兩成，樓價才增加$60萬。

樓價基數高 買家首期大增
但近年樓價持續上升，十年八年前$300萬的物業，現價可能已是$600萬，樓價升一成已是$60萬。在樓價基數較高的情況下，即使升幅較低，但對準買家來說，增加的金額卻一樣高。

另一個更具體的原因，是按揭。$300萬的樓，即使升兩成，用上九成按保，首期增加只是$6萬，感覺未入肉。但樓價$450萬以上，按保成數上限是八成。此個臨界位的差異，代表首期支出急升：$400萬的物業，九成按揭，首期是$40萬；$450萬的物業，只可借八成按揭，首期一下子增至$90萬。

樓價一到$600萬，又到了另一臨界綫，再升已不合資格申請按保。$600萬樓，八成按揭，首期是$120萬；$610萬的物業，只可借六成，首期是$244萬，即樓價上升不足2%，首期卻增逾100%。對有意在此價位購買物業的買家來說，輕微升幅的影響，上車難度卻是天壤之別。
由於政府高官早已明言，不考慮放寬按揭成數，如果樓價升幅持續，「上車盤」料會慢慢絕迹。我們可能會看到樓價升幅不大，但上車客怨氣大增的情況出現。

原文刊於置業家居2019年3月23日

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