利率或見頂 樓價會反彈？

市場估計，下個月美息再上調1/4厘的機會偏高，但香港拆息低企，9月份本地銀行加息但加幅不及美息的故事可能重現。加上美國聯儲局鴿派聲音主導，市場估計來年美息加幅有限，加息期亦可能提早完結。正處調整期的港樓，會否應聲反彈？

市場常見的一個定見，是「加息不利樓市」，如果市場本來估計息口上升，但加幅不似預期，豈不是會刺激樓價反彈？如果將目光固定在近3個月的市況，似乎會強化以上定見：9月底香港銀行在12年來首次加息，之後樓市市況便明顯轉弱。

不過，如果將目光放遠一點，我們會發現，加息、減息，與樓市表現其實沒有太大關連。短期而言，息口變化會有心理影響，包括最近一次本地銀行上調利率1/8厘，配合其他外圍因素惡化，可能造就了樓市調整。但參考往績，輕微的利率變動，對樓市的影響有限。

如果利率走勢一如鴿派預期：美息再加2次左右便見頂（而港息加幅可能會打折），樓市可能會受惠於一時的信心增強。但現時有較大影響的，應該是其他外圍因素：包括中美貿易戰、來年經濟增長可能放緩、股市下跌帶來的負財富效應等。

利率或許會在明年提早見頂，不論對在供樓的業主，抑或有意入市的準買家來說，都應該是好消息；但在外圍因素見改善前，不宜片面高估利率見頂的利好作用。

原文刊於經濟日報網站2018年11月28日

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