轉按與否的利率計算

近2、3年樓價升幅強勁，而新造按揭利率下調，不少供款已過罰息期的業主都會心思思考慮轉按。但近期按揭市場的調整，雖然新造按息較2、3年前下調，卻令部分符合條件轉按的業主心大心細。

表面看，現時新批拆息按揭（H按）利率約H+1.4厘，而2年前一般新批按揭利率為H+1.7厘；新舊按揭有0.3厘息差，加上轉按可獲銀行現金回贈；轉按有錢落袋之餘，只要維持還款年期及借款金額不變，每月供款更會輕微減少，而供款中的還本比例卻會回升。如果其中條件符合（例如可通過壓力測試），似乎沒有多少理由不積極轉按。

令一眾供樓業主心大心細的，原因是鎖息（CAP RATE）。多家銀行在6、7月將新造H按的利率輕微上調，由5、6月最低的H+1.28，上調至現時H+1.4厘；同時也將H按鎖息上限輕微上升，以最優惠利率為5厘（細P）的多家銀行為例，便將鎖息位由過去的P-2.85厘，上調至P-2.75厘。

部分銀行縱鎖息上升 轉按仍較有利
對小業主而言，如成功轉按，以H計的按息的確會下調約0.3厘，但以P計鎖息位卻會由原有按揭的2.15厘，上升至2.25厘。部分業主因而擔心，萬一未來熱錢流走，拆息上升，屆時供款轉以CAP RATE計算，轉按反而可能令每月供款增加，擔心得不償失。

有以上顧慮的業主，可說充分考慮了不同計息標準之下，借款人還款可能增加的風險。不過，現時轉按，已可實際節省0.3%的利息；而未來可能發生的較壞情況是，只是潛在增加0.1%的利息支出，轉按的贏面仍然較大。更重要的是，直至目前為止，並不是全部銀行都已上調CAP RATE，現時仍有多家銀行為新造H按提供2.15厘的鎖息。

其次要考慮的是一般轉按借款額起碼有1%的現金回贈（如果借款成數低於指引，一般現金回贈比率會更高）。舉一個極簡單的例子：現行貸款$100萬，利率2.2厘，年期20年；每月供款$5,154。轉按後利率2.3厘，年期不變，供款上升至$5,202，每月多還$48；但保守計算現金回贈已達$1萬，即使再扣除計算律師費支出，仍足以抵銷多年增加的供款。只要借款人維持良好信貸紀錄，在預期入息可維持、未來再轉按的難度不會太高的情況下，即使新造H按的鎖息輕微上升，似乎仍是轉按較為有利。

原文刊於置業家居2017年8月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站