政府公布第三季經濟報告,按揭供款相對入息的比率由56%升至57%,數據再創近年新高。
對樓市悲觀的分析會認為,此水平的按揭供款已難以負擔,外圍環境稍有波動,都會引發樓價大幅調整。但此類結論,可能源於對數據的誤解。
政府經濟報告的標準,是以現價購買45平方米的住宅,以七成按揭、20年還款計出每月供款,再與居於私人住宅住戶入息中位數(第二季時數字是$3.12萬)比較,數字57%,便是指一個處於私宅住戶入息中位數的家庭,如果以上述按揭條件購物業,供款會佔月入57%。
「標準單位」 中等收入家庭難負擔
需要強調,有關數據並不意味新近置業人士的按揭供款佔月入57%。數據只是比較一個統計上中等收入家庭,購買一個「標準單位」時的按揭負擔情況。由於有壓
力測試存在,一個家庭的按揭供款高於月入一半,不可能獲批按揭。因此,經濟報告中的按揭供款相對入息的比率,不應被理解為「很多借了按揭買樓的人負擔能力
有問題」。比較適當的解讀,是「中等收入家庭」也負擔不起一個「標準單位」的按揭。
很多中等收入家庭負擔不起一般私樓絕對是事實。由新一批居屋將白表入息資格上調至$4.6萬(比政府統計的居於私宅中等收入家庭月入高出47%),足以證明「中等收入家庭」在沒有資助下,難以置業;甚至居屋也要較高收入家庭才可負擔。
入市家庭實際入息 高於中位數
由金管局的數據看來,8月份新批按揭的平均供款與入息比率為36%,參考當月新批按揭平均金額為$315萬,年期309個月,估計平均按息為2厘計,即月
供為$13,052,按揭申請人平均收入為$36,256,數字略高於私宅家庭入息中位數。309個月的還款期即25年9個月,時間較政府設定的20年為
長,可能反映樓價高企,部分買家將還款期延長以減少每月支出。但不論如何,實際上平均供款負擔只是36%,數字上看,負擔比重仍算健康。
事實上,在低息環境持續下,物業投資仍維持其吸引力,去年一、二手住宅成交只有5.3萬宗計,而本地月入$4萬以上家庭有64萬戶,只要較高收入的家庭當
中,有一成增加物業投資,便足以消化1年的成交量。此處尚未計算首次置業家庭的自用需要及外來投資需求。參考金管局數據,即使按息在未來數年上升3厘,新
近入市的買家,實際供款負擔仍會在五成左右,未必足以引發恐慌性拋售。
政府計算的按揭供款相對入息的比率高達57%,反映的是社會問題——中等收入家庭不單難以負擔私人住宅,甚至連條件較佳的一手居屋單位都負擔不了。要如何令大量中等收入家庭圓其上車夢,將是未來房屋政策的一大挑戰。
原文刊於置業家居2014年11月22日
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