誰負擔不起樓價？

政府公布第三季經濟報告，按揭供款相對入息的比率由56%升至57%，數據再創近年新高。
對樓市悲觀的分析會認為，此水平的按揭供款已難以負擔，外圍環境稍有波動，都會引發樓價大幅調整。但此類結論，可能源於對數據的誤解。

政府經濟報告的標準，是以現價購買45平方米的住宅，以七成按揭、20年還款計出每月供款，再與居於私人住宅住戶入息中位數（第二季時數字是$3.12萬）比較，數字57%，便是指一個處於私宅住戶入息中位數的家庭，如果以上述按揭條件購物業，供款會佔月入57%。

「標準單位」 中等收入家庭難負擔
需要強調，有關數據並不意味新近置業人士的按揭供款佔月入57%。數據只是比較一個統計上中等收入家庭，購買一個「標準單位」時的按揭負擔情況。由於有壓 力測試存在，一個家庭的按揭供款高於月入一半，不可能獲批按揭。因此，經濟報告中的按揭供款相對入息的比率，不應被理解為「很多借了按揭買樓的人負擔能力 有問題」。比較適當的解讀，是「中等收入家庭」也負擔不起一個「標準單位」的按揭。

很多中等收入家庭負擔不起一般私樓絕對是事實。由新一批居屋將白表入息資格上調至$4.6萬（比政府統計的居於私宅中等收入家庭月入高出47%），足以證明「中等收入家庭」在沒有資助下，難以置業；甚至居屋也要較高收入家庭才可負擔。

入市家庭實際入息 高於中位數
由金管局的數據看來，8月份新批按揭的平均供款與入息比率為36%，參考當月新批按揭平均金額為$315萬，年期309個月，估計平均按息為2厘計，即月 供為$13,052，按揭申請人平均收入為$36,256，數字略高於私宅家庭入息中位數。309個月的還款期即25年9個月，時間較政府設定的20年為 長，可能反映樓價高企，部分買家將還款期延長以減少每月支出。但不論如何，實際上平均供款負擔只是36%，數字上看，負擔比重仍算健康。

事實上，在低息環境持續下，物業投資仍維持其吸引力，去年一、二手住宅成交只有5.3萬宗計，而本地月入$4萬以上家庭有64萬戶，只要較高收入的家庭當 中，有一成增加物業投資，便足以消化1年的成交量。此處尚未計算首次置業家庭的自用需要及外來投資需求。參考金管局數據，即使按息在未來數年上升3厘，新 近入市的買家，實際供款負擔仍會在五成左右，未必足以引發恐慌性拋售。

政府計算的按揭供款相對入息的比率高達57%，反映的是社會問題——中等收入家庭不單難以負擔私人住宅，甚至連條件較佳的一手居屋單位都負擔不了。要如何令大量中等收入家庭圓其上車夢，將是未來房屋政策的一大挑戰。
原文刊於置業家居2014年11月22日

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