單綫因果推斷與長遠規劃

最近荃灣一個400餘萬元的放盤，被地產代理標註為「窮人恩物」於舖面宣傳；原來在地產代理眼中，即使有資格購入400萬物業的，仍是窮等人家。有關宣傳在網上引起熱話，但亦印證了香港樓價高的現象。
過去港府處理高樓價的措施，有時似乎出於單綫因果推斷式的綫性思維。最明顯的是輿論認為樓價過高，後生一輩難以負擔樓價；政府便以「限呎盤」（推出地皮時，限定發展商興建單位，面積不可逾某一限制）來回應。
限呎盤的「邏輯」是這樣的：
問題：樓價太高，很多人買不起
「思考」：樓價 = 面積 x 呎價
「解決方案」：限制面積，樓價即下降
限呎盤屬典型直綫式思維產物
以在2011年推出的首幅限呎盤地皮為例，項目可發展960個單位，規定當中800個的實用面積在35至40平方米（即377至431平方呎）。此 種思考方式是典型的直綫式思維，而且根本欠缺長遠規劃。根據同一綫性思考，如果樓價持續上升（例如說再升50%），難道未來再推實用面積200多平方呎的 限呎盤？
新當選為下任特首的梁振英先生，一直予人對地產業務熟悉的感覺，我們寄望梁先生在上任後，能夠擺脫過去政府的綫性思維，能為香港房屋土地政策作一些長遠的規劃。
問問港人希望未來怎模樣
所謂長遠規劃，不是類似當年8萬5的硬目標。長遠規劃的設定，要先問香港人，希望未來的香港是何模樣？具體到住屋來說，要問一些基本卻又重要的問題：
一、以一般家庭，每戶3、4人的規模來說，合宜的家居面積應該有多大？
這個問題包括了樓價的高低，以及政府是否需要照顧地產發展的風險與利潤平衡。
二、一般上班族每天通勤的時間應該多長？
這牽涉了整體CBD及非CBD用地發展的問題，當中引發的交通運輸及環保配套亦需作跨部門協調。
三、「購置房屋」應該是一般收入家庭的「基本權利」嗎？
這是個基本而一直被全面忽視的問題，影響所及，坊間在討論「居往問題」時，往往會自動轉為討論「買樓問題」和及後的所謂「投資問題」！
四、政府提供的公屋，應該擴大受惠層次至中等收入家庭？
這裏面帶出了香港有的是甚麼人口政策，甚麼人是公屋的受惠者？
定下目標 計算代價
假如社會普遍認為，中等收入家庭都應該有權購置房屋，4人家庭合宜的住屋面積應該是800呎左右；亦不等於港府應該將之定為發展目標。
社會要為有關目標算出代價，例如要滿足上述需求，香港要將多少公頃的郊野公園轉為發展用途、公帑要付出多少、稅務方面需要作甚麼改變配合等。到了帳 算清楚，大家討論出一個為多數人接受的折衷方案時（舉例，例如計算認為要達成「800呎居住面積」此個理想的代價太大，唯有接受600呎），再按共識逐步 執行。
凝聚共識 擺脫困局
簡單來說，今時今日要推出房屋土地的長遠政策，不可簡單的以「一年多推n公頃地皮」、「一年要興建n個單位」等的指標來應對。香港在各項重要政策都 缺乏整全而有視野的規劃，一直「冇到」的政府規劃，令香港管冶團隊猶如救火隊，火頭則愈燒愈多。說是欠缺眼光也好、懶也好，港府過去少就長遠發展作出深入 的諮詢，在未有社會共識前推出措施，稍有差池，政策又來一個急轉彎，結果是弱勢政府更被市民看不起。展望未來，要擺脫過去十多年的治港困局，需要的不是強 人，而是重新凝聚共識；在土地房屋政策上如是，在其他政策上，似乎也一樣。
不過在今天七國咁亂的香港政經環境，凝聚共識已是幾近不可能，因此新政府需要政績以聚人心，讓少數人的利益集團受制於民眾壓力。短期內，只有在雙非及部分樓房政策可收即時派彩之效；至於往後港府能否在較佳的基礎上凝聚社會共識，便要看梁特首的功力！

原文刊於經濟日報網站2012年4月11日