平均按揭成數低, 樓市風險低？

評估樓市是否過熱，有很多不同的標準，其中，部分人會用平均的按揭供款，佔家庭月入中位數的比率；另一些人會用按揭年期，或者平均按揭比率；該等標準各有根據，亦各有限制。較大的問是，由於種種原因，一些指標可能已失去警示風險的作用，例如按揭成數。
金管局每個月都會公布住宅按揭統計，其中一個指標，便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月，新批按揭有5836宗，平均每宗貸款金額為246萬元，平均的按揭成數是56.5%。同一數字，在近年的高位是 2008年的65.9%。
誰人的風險
單看有關數字，平均每宗按揭的成數是56.5%，似乎不高，風險不大。但要理解「風險」，先要定義是「誰的風險」？另外要問的是，為什麼按揭成數會下跌？
首先，平均按揭成數低，反映的是「銀行體系的風險較之前低」；如果樓市轉向，樓價下跌，甚至是大批借款人斷供；在「平均按揭成數偏低」的環境下，銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。
但對個別借款人來說，上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」，對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。
其次要問的是，為什麼現時整體樓價較2008年為高，但按揭成數卻較當時低了一截？真正的原因未必是港人「借少了」，可能是統計陷阱，更可能是有些數字未有反映在數據中。
近2年金管局持續收緊按揭指引，例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成，只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險，萬一樓價下跌時，減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位)，拉低了平均數。
舉一個極端例子而言，一個月只有6宗新批按揭，一宗是一個市值1000萬元單位，按揭成數5成，按揭額500萬元；另外5宗都是市值200萬元單 位，按揭成數都是7成，按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上，市場上仍是有5宗負資產。
平均按揭成數
更大的問題是，一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數，其實造就了一批提供「二按」的財務公司，收取較高的利息，令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按，其實是負擔較高的利息成本。
簡單來說，「平均按揭成數」處於低位，的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說，此數字意義不大。更有甚者，如果買家是以5成一按，2成二按的方式入市，在金管局的統計上，按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高，風險亦沒有減少。

原文刊於信報網站 2012年4月20日