由《唐伯虎點秋香》看按息是高是低

 2024年樓市成交價雖然仍有調整，但成交量回升，背後因素之一是全年按息下調0.625厘。有指今年按息的下調幅度有限，按息利好樓市的因素消減。但此觀點忽視了其他座標因素的影響。

早前網上有一個熱門討論：某位女歌手是否靚女。本來靚女與否，純屬各花入各眼，就算再花時間討論，也不會達成共識。但在討論中，一位網民引用電影《唐伯虎點秋香》的一個鏡頭作為論據，卻得到大量認同。話說電影中，男主角唐伯虎聽到路人盛贊女主角秋香貌美，他卻認為「不外如是」；但鏡頭一轉，秋香身旁出現幾個「對比」，有了其他作為比較的座標，男主角便同意女主角果然相貌出眾。

 

其實，此電影對按息是高是低、對樓市的作用有多大的討論，一樣有啟發作用。2024年新批按息由4.125厘，下調至3.5厘。而展望2025年，因為眾多因素，市場多數意見預期本地按息的下調空間只有0.25厘，中短期的按息下限便是3.25厘。悲觀地看，2024年按息下調了0.625厘，對樓市的刺激效果也只是量升價跌；如果2025年按息只有0.25厘的下調空間，對樓市的刺激效果豈不是更低？

問題在於，要比較按息是高是低，對樓市有沒有刺激作用，除了與按息本身的歷史走勢比較外，同一時間的其他座標影響其實更大。根據差餉物業估價處數據，2024年初，A類住宅的租金回報率為3.3%，較當時新批按息4.125厘為低。但至去年11月，A類住宅的租金回報率升至3.6%，而新批按息卻下跌至3.5厘。展望2025年，租金回報率在租賃需求推動下，可望微升，而新批按息可望微跌。新批按息由2024年初的「高於A類住宅租金回報率」，變成2025年底的「低於A類住宅租金回報率」，而且預期差幅會在2025年擴大。

另一個可比較的座標是定期存款利率，2024年初，3個月港元定期存款利率大概在4.1厘水平，高於當時租金回報率，與當時的新批按息貼近。但一年下來，現時3個月港元定期存款利率大概在3.3厘，已低於A類住宅的租金回報率及新批按息。對手上有大量資金的存戶來說，他們在2024年初借取按揭買樓，要付出損失定期存款利息收入的機會成本遠較現時為大。值得留意，港元貸存比率偏低，2024年11月為78%(即銀行體系中100港元的存款，只貸出了78元)，較2020年以來的平均數84.9%有明顯差距；簡單來說，銀行水浸，估計今年定存利率易跌難升。

加入了租金回報率及存款利率兩個比較座標，可以發現，雖然預期今年新批按息的下跌空間有限，但當其他座標變化之下，按息輕微下跌，推動置業人士入市的作用卻不一定消減。當然，對有置業需要的人士來說，買與不買，除了參考各類座標，仍需小心衡量自己的負擔能力。

原文刊於信報網站2025年1月21日

 

為何成交量升按揭取用金額跌？

 2024年樓市成交量回升，但按揭取用金額料會錄得較大的按年跌幅，連帶銀行體系內的按揭未償還金額也出現罕見的下跌。在按息開始回落的時候，貸款未見增長，這不是好消息。

根據地產代理統計，2024年全年一手住宅成交註冊約1.68萬宗，二手約4萬宗，數字較2023年分別上升約57%及11%。但截至11月，2024年住宅按揭新取用金額只有1626億元，按揭取用宗數僅36362宗。分別較2023年同期下跌28%及23%。連帶銀行體系的未償還按揭金額，在11月底亦出現輕微按月回落。

一般認為，在按息下調以外，另一個刺激2024年樓市成交量上升的原因是港府撤辣稅、金管局放寬按揭指引。

 

按一般認知，如果成交量大幅上升，樓價只是微跌，整體按揭成數又放寬，按揭取用金額理應上升。最終在減息及減辣的刺激下，2024年住宅市場的樓價雖然仍有調整，但整體成交量回升。在成交量大升的情況下，按揭取用金額及宗數卻下跌，情況有點反常。

樓按取用數字，以至未償還按揭金額回落，一般來說不是好消息。情況可能反映市場對前景不樂觀，減少了樓按槓桿，甚至是信貸緊縮。但初步看來，2024年成交量大升，市場對樓市前景難說悲觀；去年下半年銀行陸續上調樓按現金回贈，也不似是緊縮信貸。

2024年出現按揭取用數字回落的反常現象，可能有兩個主要原因：轉按需求下跌，以及大型新盤延期落成。

2024年初，多家銀行下調按揭現金回贈，個別銀行對轉按客戶提供的現金回贈一度下跌至零。結果是市場上盛行多年的轉按行為大量消失。2022年，新批按揭宗數中，有29.4%為轉按，每月平均有2181宗。2023年，新批轉按宗數佔比下跌至27.8%，每月平均1782宗。到了2024年1至11月，每月新批轉按平均宗數只有619宗，佔比下調至12%。轉按不流行，直接影響按揭取用的整體表現。

另外，多個原定於2024年入伙的新盤延期落成，估計涉及數千宗選用建築期成交的交易。這些樓花買家本應在2024年取用按揭、完成交易，但因為入伙期延後，按揭取用也將推遲至2025年。

綜合而言，轉按不流行、多個樓花新盤延期交樓，可能是2024年新取用按揭下跌的部分原因。在銀行恢復為轉按提供現金回贈、新盤集中在2025年入伙的情況下，估計2025年的按揭取用宗數及金額將有所回升。

原文刊於信報網站2025年1月7日

新需求將為樓市帶來長期支持

 回顧2024年樓市，整體呈現量升價跌的趨勢。值得留意的是，一些利好因素其實在持續發酵，可能令2025年樓市有更強勢的好轉。

早前我們提及，2025年樓市有一個灰犀牛──人民幣滙價看跌，不利於港元計價的資產。但同樣地，另外一些中國因素卻可望對樓價帶來支持。香港政府在2022年底推出的高端人才通行證計劃，至2024年10月已有超過8萬宗內地申請獲批。而連同其他入才計劃，2022至2024年，來自中國內地的申請共獲批21.2萬宗；相比於2019至2021年，不同的人才計劃來自中國內地的獲批申請總共5.65萬宗。簡單來說，過去3年不同專才的獲批數字，大約上升3倍。

 

過去幾年，香港住宅市場出現樓價跌、租金升的不尋常現象。一般解釋為在多個專才計劃下，大量專才來港。一方面，新來港專才即使立即找到工作，也欠缺足夠的入息證明申請按揭；另一方面，他們自己也未能斷定是否會長期留港發展，因此不會一獲批就決定置業。這些專才大多會先行租樓，結果便是住宅租金被推高。以「高才通」的推出為界線，港府明顯在近幾年加大力度吸引人才來港。隨着時間過去，判斷自己適合留港的新來港專才，決定在港置業的比例可望逐步上升，為樓市帶來穩定的新需求。

展望未來，來港專才的規模可望持續增加。在10月的《施政報告》中，港府提出打造「留學香港」品牌。八所資助大學的非本地生名額相應倍增，那些新增的非本地生(估計七成以上來自中國內地)在港讀書時如未獲大學分配宿舍，便需租樓；而他們畢業後，根據「非本地畢業生留港就業安排」，可留港找工作。

另一個刺激樓市的因素是投資移民。港府在2024年3月推出「新資本投資者入境計劃」，申請門檻為3000萬元。在10月的《施政報告》中再優化計劃，容許申請人投資住宅，而物業成交價須在5000萬元或以上，當中1000萬元可視為「投資總額」的一部分。至12月中，新投資移民計劃有753宗申請，其中595宗原則上獲批。雖然新投資移民計劃原則上只接受外國公民申請，但參照舊有的投資移民計劃，估計九成以上申請人都是持有小國護照的華人。

新投資移民計劃在10月才「優化」，估計透過此計劃來港人士的住屋需求尚未反映在市場統計中。但值得留意，截至12月中，逾5000萬元的一手住宅成交量已超過380宗，遠超2023年全年超過200宗的九成，同時較2021年高位的280宗上升36%。在新投資移民計劃的帶動下，預期豪宅成交在2025年可持續暢旺。

當然，一手存貨累積，非一年半載可消化。地緣政治及滙率因素都為樓市帶來更多不明朗因素。但從各人才計劃及投資移民計劃的反應看來，香港這個品牌對內地人和海外華人仍有吸引力，由此而來的中長線住屋需求強勁，料會為往後的樓價帶來支持。

原文刊於信報網站2024年12月31

2025按息望跌 惟刺激作用有限

 隨着美元進入減息周期，今年本地主要銀行的最優惠利率合共下調0.625厘，不但減輕自住用家的供樓壓力，也令市場上「供平過租」的情況更為普遍。「減息」成為支持樓市的一個主要因素，但展望2025年，減息的威力料會減弱。

利率一直是影響樓市的主要因素，本地樓價在新冠疫情下仍於2021年登頂，原因之一是2020至2021年，本地按息隨美元利率下調。而在2022年美息進入上升周期後，本地按息跟隨上升，本地樓價亦輾轉回落。當然，按息升跌不是左右樓價的唯一原因。今年本地最優惠利率(及與之相關的按揭利率)下調，但樓價指數仍然向下。

 

展望2025年，單單討論利率因素，其左右樓價的威力料會進一步削弱。聯儲局在12月議息會議後發表的點陣圖，預計明年只會減息2次，合共0.5厘。參考2022年開始的加息周期，美息上升約5厘，而港元最優惠利率只上升0.875厘。而在2024年美息調頭回落，減息三次，減幅合共0.75厘之後，港元最優惠利率已下調0.625厘。

如果我們視2022年加息周期之前，美國聯邦基金利率及港元最優惠利率的差額為常態。那麼無論美元潛在減幅有多少，本地最優惠利率的潛在減幅便只有0.25厘。換句話說，現時約3.5厘的新造按息，有機會降至3.25厘。

當然，即使港元最優惠利率不變，如果美元利率持續下跌，可望帶動港元拆息回落，最終令H按的H+利率低於鎖息上限，新造按息進一步下調。簡化計算，如果一個月港元拆息跌至1.95厘以下，現時H+1.3厘的H按利率，便將低於鎖息上限。不過，以上跌幅意味一個月拆息要比現時大幅下調2.6厘左右，在未來一兩年出現的機會甚微。

總結而言，展望2025年，預期按息只會有最多0.25厘的下調空間，按揭借款人的利息支出可望進一步下跌，仍屬利好樓市因素。不過，參考2024年按息下調0.625厘，但對支持樓價的作用有限，預期利率因素對樓價的刺激作用在來年將進一步消散。

 

原文刊於信報網站2024年12月24日

2025樓市的灰犀牛

 展望2025年，多個機構估計明年本地住宅樓價在升跌5%之間波動，可說「樓價平穩」是市場主流預期。市場有此預期，是因為利好和利淡樓價的因素都十分明顯。但值得留意，一個「灰犀牛」現象，可能會左右明年樓市。

回顧2024年，樓市大致上呈「旺市不旺價」的局面。一手住宅至11月底的成交登記約1.6萬宗，較2023年全年上升50%。二手住宅同期成交登記逾3萬宗，較2023年全年上升約4%。成交價方面，至12月中，反映二手樓價的中原領先指數較去年底下跌6.5%。現時展望明年，多個機構對樓價的評估，不是估計上升5%，就是估計下跌5%，整體上可說市場主流預期後市窄幅上落。

 

多個機構提到，明年利好樓市的主要因素是租金回報。在來港專才住屋需求帶動下，住宅租金可望持續上升，相對而言，按息及定存利率仍有下跌的空間。10月A類住宅的名義租金回報率已達3.7%，較港元定期存款利率為高。在購買第二套住宅已不用支付辣稅、按揭成數對比自住物業不用下調、而利率看跌的期望下，預期部分定期存款會流向樓市。

不過，明年的利淡因素也一樣明顯。至2024年第三季，一手已落成未出售的住宅約2.1萬伙，建築中未售出樓花7.7萬個(當中1.3萬個已批預售而未推出，1.2萬個正申請預售)。而近年一手住宅按年成交量約1.5萬個，一手餘貨積存，發展商難以進取價推盤。兩大因素互相抵消，來年樓價升也升不了多少，跌也跌不了多少。

值得留意的是，多個發表了樓市預測的機構都未有提及滙率因素。特朗普重回白宮，已明言會上調中國貨關稅，市場預期中國會下調人民幣滙率應對。「人民幣兌美元(及港元)下跌」，可說是一個市場已知，但暫時無視的「灰犀牛」因素。

人民幣滙價若下跌，預料會吸引更多港人北上消費，對提振中國內地來港遊客消費也是不利因素，明年香港零售市道不容樂觀。而在理論上，港元兌人民幣滙價上升，持有人民幣的買家購入港元資產(包括股和樓)的動力會下跌。

根據地產代理統計，近月一手市場交易中，買家姓名為漢語拼音的佔比高達四至五成。這些買家，市場統稱為「內地買家」，實際身份可能是中國內地人，也可能是持有香港身分證的新來港人士；後者可能已經在港生活一段時間，但一般仍有深厚的國內聯繫，甚至有部分收入源於內地。人民幣滙價如在明年出現較大下調，這些已成為樓市主力的「內地買家」入市態度會否改變，值得市場留意。

原文刊於信報網站2025年12月17日

放寬DSR的前因後果

 金管局上星期把2021年至2023年間以建築期交易的樓花物業的按揭成數上限放寬至八成。在樓價較高峰期下調兩成多的情況下，提高按揭成數可望幫助在此時間購入樓花物業的買家完成交易。但供款與收入比率一併放寬，理由又是什麼？

「建築期成交」是樓花買賣的一種主流付款安排，買家簽約購買樓花單位，在支付一定比例(多數為10%)的樓價後，便待物業落成，才申請按揭，支付餘款。

 

樓價在持續下跌的情況下，許多樓花買家在申請按揭時發現估值低於成交價，導致他們需要補付首期差額或面臨撻訂的風險。金管局提升指定年份以建築期付出交易的物業按揭成數，可在毋須按揭保險的情況下，由現時估值的七成上調至八成，令建期樓花買家完成交易的難度下降。

舉例來說，一個成交價1000萬元的單位，如估值不變，按揭七成。在買家已經支付100萬元訂金的情況下，買家可借700萬元，需另外準備200萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數七成，可借595萬元，買家要另外準備305萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數八成，可借680萬元，買家需另外準備220萬元完成交易。比起樓價不變時，需要準備完成交易的資金只是略有上升。

通過新措施，可望減少因樓價波動引發的市場不穩定，幫助有實際困難的買家順利完成按揭申請。

然而，在放寬指定年份銷售樓花的建期按揭成數的同時，也放寬供款與入息比率(DSR)的要求，也引發了爭議。放寬DSR至六成，對借款人而言，意味他們的供款將佔據收入的60%。這一比例雖然在短期內有助於提高借款人申請按揭的成功率，但同時也削弱他們的財務緩衝。在按息上升或收入下跌的情況下，這樣的放寬可能使借款人面臨更大的還款壓力，增加未來的違約風險。

放寬DSR的一個潛在理由主要是基於銀行的利益與風險考量。當銀行在無按保的情況下提供更高成數按揭時，潛在的壞賬風險也隨之增加。為了平衡這一風險，需要給銀行較高的回報作為彌補。事實上，金管局在12月4日有關措施的通告中，罕見地列明相關按揭的利率是「Risk-based pricing」(基於風險釐訂按息)。此是過去多次按揭成數調整未有提及的。

如果指定樓花項目的按揭利率因為成數上調，銀行收取略高的按息，同一金額、同一還款期的貸款，便需要借款人有較高收入以通過DSR的要求。如果不放寬DSR，這類高成數按揭的買家可能因收入不足而難以獲批貸款，進一步限制了他們的置業機會。因此，金管局的政策在某種程度上是為了平衡市場需求和風險管理，促進樓市的穩定。

放寬DSR可被視為一種折衷辦法，平衡了買家完成交易的需要及銀行的風險管理；然而，對於那些在樓市高峰期以建築期付款簽下樓花買賣合約，現時有意申請80%按揭且DSR已逾50%的買家，仍需自行評估未來的入息及利率變化為家庭財政所帶來的風險。

 

原文刊於信報網站2024年12月10日

現金回贈回升 銀行樓按業務趨積極

 近日多家主要銀行陸續恢復為新按揭客戶提供現金回贈，這反映了銀行對按揭業務的胃口好轉，有助於穩定市場氣氛，對於目前方向未明的樓市來說，這是一個好消息。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。考慮到當時一般按揭利率只有2%，回贈相當於銀行可收取的一年利息。

然而，這些按揭貸款優惠並非必然。今年上半年，在大銀行帶頭下，多家銀行紛紛削減向按揭客戶提供的現金回贈等優惠，部分銀行甚至「回贈清零」，即不再向借款人提供回贈。

 

事實上，銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

然而，自9月開始，多家銀行再次提高按揭客戶的現金回贈，而11月銀行的現金回贈更有所提升；其中一家大型銀行為貸款額800萬元以上的按揭客戶，提供貸款額0.3%的回贈。

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

總的來說，銀行再次提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2024年11月26日