2025按息望跌 惟刺激作用有限

 隨着美元進入減息周期，今年本地主要銀行的最優惠利率合共下調0.625厘，不但減輕自住用家的供樓壓力，也令市場上「供平過租」的情況更為普遍。「減息」成為支持樓市的一個主要因素，但展望2025年，減息的威力料會減弱。

利率一直是影響樓市的主要因素，本地樓價在新冠疫情下仍於2021年登頂，原因之一是2020至2021年，本地按息隨美元利率下調。而在2022年美息進入上升周期後，本地按息跟隨上升，本地樓價亦輾轉回落。當然，按息升跌不是左右樓價的唯一原因。今年本地最優惠利率(及與之相關的按揭利率)下調，但樓價指數仍然向下。

 

展望2025年，單單討論利率因素，其左右樓價的威力料會進一步削弱。聯儲局在12月議息會議後發表的點陣圖，預計明年只會減息2次，合共0.5厘。參考2022年開始的加息周期，美息上升約5厘，而港元最優惠利率只上升0.875厘。而在2024年美息調頭回落，減息三次，減幅合共0.75厘之後，港元最優惠利率已下調0.625厘。

如果我們視2022年加息周期之前，美國聯邦基金利率及港元最優惠利率的差額為常態。那麼無論美元潛在減幅有多少，本地最優惠利率的潛在減幅便只有0.25厘。換句話說，現時約3.5厘的新造按息，有機會降至3.25厘。

當然，即使港元最優惠利率不變，如果美元利率持續下跌，可望帶動港元拆息回落，最終令H按的H+利率低於鎖息上限，新造按息進一步下調。簡化計算，如果一個月港元拆息跌至1.95厘以下，現時H+1.3厘的H按利率，便將低於鎖息上限。不過，以上跌幅意味一個月拆息要比現時大幅下調2.6厘左右，在未來一兩年出現的機會甚微。

總結而言，展望2025年，預期按息只會有最多0.25厘的下調空間，按揭借款人的利息支出可望進一步下跌，仍屬利好樓市因素。不過，參考2024年按息下調0.625厘，但對支持樓價的作用有限，預期利率因素對樓價的刺激作用在來年將進一步消散。

 

原文刊於信報網站2024年12月24日

2025樓市的灰犀牛

 展望2025年，多個機構估計明年本地住宅樓價在升跌5%之間波動，可說「樓價平穩」是市場主流預期。市場有此預期，是因為利好和利淡樓價的因素都十分明顯。但值得留意，一個「灰犀牛」現象，可能會左右明年樓市。

回顧2024年，樓市大致上呈「旺市不旺價」的局面。一手住宅至11月底的成交登記約1.6萬宗，較2023年全年上升50%。二手住宅同期成交登記逾3萬宗，較2023年全年上升約4%。成交價方面，至12月中，反映二手樓價的中原領先指數較去年底下跌6.5%。現時展望明年，多個機構對樓價的評估，不是估計上升5%，就是估計下跌5%，整體上可說市場主流預期後市窄幅上落。

 

多個機構提到，明年利好樓市的主要因素是租金回報。在來港專才住屋需求帶動下，住宅租金可望持續上升，相對而言，按息及定存利率仍有下跌的空間。10月A類住宅的名義租金回報率已達3.7%，較港元定期存款利率為高。在購買第二套住宅已不用支付辣稅、按揭成數對比自住物業不用下調、而利率看跌的期望下，預期部分定期存款會流向樓市。

不過，明年的利淡因素也一樣明顯。至2024年第三季，一手已落成未出售的住宅約2.1萬伙，建築中未售出樓花7.7萬個(當中1.3萬個已批預售而未推出，1.2萬個正申請預售)。而近年一手住宅按年成交量約1.5萬個，一手餘貨積存，發展商難以進取價推盤。兩大因素互相抵消，來年樓價升也升不了多少，跌也跌不了多少。

值得留意的是，多個發表了樓市預測的機構都未有提及滙率因素。特朗普重回白宮，已明言會上調中國貨關稅，市場預期中國會下調人民幣滙率應對。「人民幣兌美元(及港元)下跌」，可說是一個市場已知，但暫時無視的「灰犀牛」因素。

人民幣滙價若下跌，預料會吸引更多港人北上消費，對提振中國內地來港遊客消費也是不利因素，明年香港零售市道不容樂觀。而在理論上，港元兌人民幣滙價上升，持有人民幣的買家購入港元資產(包括股和樓)的動力會下跌。

根據地產代理統計，近月一手市場交易中，買家姓名為漢語拼音的佔比高達四至五成。這些買家，市場統稱為「內地買家」，實際身份可能是中國內地人，也可能是持有香港身分證的新來港人士；後者可能已經在港生活一段時間，但一般仍有深厚的國內聯繫，甚至有部分收入源於內地。人民幣滙價如在明年出現較大下調，這些已成為樓市主力的「內地買家」入市態度會否改變，值得市場留意。

原文刊於信報網站2025年12月17日

放寬DSR的前因後果

 金管局上星期把2021年至2023年間以建築期交易的樓花物業的按揭成數上限放寬至八成。在樓價較高峰期下調兩成多的情況下，提高按揭成數可望幫助在此時間購入樓花物業的買家完成交易。但供款與收入比率一併放寬，理由又是什麼？

「建築期成交」是樓花買賣的一種主流付款安排，買家簽約購買樓花單位，在支付一定比例(多數為10%)的樓價後，便待物業落成，才申請按揭，支付餘款。

 

樓價在持續下跌的情況下，許多樓花買家在申請按揭時發現估值低於成交價，導致他們需要補付首期差額或面臨撻訂的風險。金管局提升指定年份以建築期付出交易的物業按揭成數，可在毋須按揭保險的情況下，由現時估值的七成上調至八成，令建期樓花買家完成交易的難度下降。

舉例來說，一個成交價1000萬元的單位，如估值不變，按揭七成。在買家已經支付100萬元訂金的情況下，買家可借700萬元，需另外準備200萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數七成，可借595萬元，買家要另外準備305萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數八成，可借680萬元，買家需另外準備220萬元完成交易。比起樓價不變時，需要準備完成交易的資金只是略有上升。

通過新措施，可望減少因樓價波動引發的市場不穩定，幫助有實際困難的買家順利完成按揭申請。

然而，在放寬指定年份銷售樓花的建期按揭成數的同時，也放寬供款與入息比率(DSR)的要求，也引發了爭議。放寬DSR至六成，對借款人而言，意味他們的供款將佔據收入的60%。這一比例雖然在短期內有助於提高借款人申請按揭的成功率，但同時也削弱他們的財務緩衝。在按息上升或收入下跌的情況下，這樣的放寬可能使借款人面臨更大的還款壓力，增加未來的違約風險。

放寬DSR的一個潛在理由主要是基於銀行的利益與風險考量。當銀行在無按保的情況下提供更高成數按揭時，潛在的壞賬風險也隨之增加。為了平衡這一風險，需要給銀行較高的回報作為彌補。事實上，金管局在12月4日有關措施的通告中，罕見地列明相關按揭的利率是「Risk-based pricing」(基於風險釐訂按息)。此是過去多次按揭成數調整未有提及的。

如果指定樓花項目的按揭利率因為成數上調，銀行收取略高的按息，同一金額、同一還款期的貸款，便需要借款人有較高收入以通過DSR的要求。如果不放寬DSR，這類高成數按揭的買家可能因收入不足而難以獲批貸款，進一步限制了他們的置業機會。因此，金管局的政策在某種程度上是為了平衡市場需求和風險管理，促進樓市的穩定。

放寬DSR可被視為一種折衷辦法，平衡了買家完成交易的需要及銀行的風險管理；然而，對於那些在樓市高峰期以建築期付款簽下樓花買賣合約，現時有意申請80%按揭且DSR已逾50%的買家，仍需自行評估未來的入息及利率變化為家庭財政所帶來的風險。

 

原文刊於信報網站2024年12月10日

現金回贈回升 銀行樓按業務趨積極

 近日多家主要銀行陸續恢復為新按揭客戶提供現金回贈，這反映了銀行對按揭業務的胃口好轉，有助於穩定市場氣氛，對於目前方向未明的樓市來說，這是一個好消息。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。考慮到當時一般按揭利率只有2%，回贈相當於銀行可收取的一年利息。

然而，這些按揭貸款優惠並非必然。今年上半年，在大銀行帶頭下，多家銀行紛紛削減向按揭客戶提供的現金回贈等優惠，部分銀行甚至「回贈清零」，即不再向借款人提供回贈。

 

事實上，銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

然而，自9月開始，多家銀行再次提高按揭客戶的現金回贈，而11月銀行的現金回贈更有所提升；其中一家大型銀行為貸款額800萬元以上的按揭客戶，提供貸款額0.3%的回贈。

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

總的來說，銀行再次提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2024年11月26日

容許強積金買樓 是否好主意

 踏入11月，樓市氣氛忽然轉靜，10月《施政報告》放寬按揭、11月初減息對樓市的刺激似乎都不大。在《施政報告》發表後，被問及會否考慮讓青年人以強積金作為置業首期，行政長官當時的回應是不排除可能性。究竟容許市民提取部分強積金置業，是否好主意？

繼2月《財政預算案》撤銷所有樓市辣稅後，政府再於10月《施政報告》放寬按揭指引。2月減辣稅之後，3月一手住宅成交曾創出一手住宅條例在2013年實施以來的單月新高紀錄──逾4000宗成交，但之後成交反覆回落，8、9月一手成交均不逾千宗。而在10月《施政報告》放寬按揭後，10月下半月多個一手盤熱銷，全月成交近3000宗。但踏入11月，整體市場氣氛又再轉靜，至17日，一手成交量只在500宗水平，而且尚未有大型新盤開價。

由於「樓市辣招」都已撤銷，「辣」已減無可減。如政府要支持樓市，可能需要為樓市「加甜」。那麼，容許以強積金買樓，對刺激樓市又是否有用？

 

從表面看，容許市民以強積金作首期有一定好處，首先自然是可提振置業需求，其次是現行的強積金，市民大致上只可在65歲退休或永久離港等少數情況下提取，一般人對管理強積金似乎都是消極管理。容許市民提取部分供款置業，可能有助提升市民對管理自己強積金戶口的積極性。在市民角度，如部分強積金可轉作置業用途，亦有助減少儲首期的時間。

不過，有關構思的缺點也明顯，要令到「提取強積金作首期」對準買家有實際作用，容許提取的金額不會太少，總不可能只容許供款人提取一萬幾千以減輕首期支出。但強積金原意是供市民用於退休生活，如容許供款人提早大額提取作置業用途，可能會令退休時所得金額減少，影響退休後的財務安全。

另一個現實問題是，香港的強積金供款相對偏低(每月僱主、僱員的強制供款上限共3000元)，令多數人的強積金戶口結餘數目不如想像中高。假設進入職場約10年人士，如果他們月月以強制性額度供款，10年的本金投入亦只會有36萬元。而事實上，10月強積金成員平均戶口結餘只是27.2萬元，比以上的模擬情景更低。

當然，強積金計劃也不乏高額結餘賬戶，在2021年，賬戶結餘在100萬元以上的賬戶約10萬個。但估計這些大額賬戶，會是以加入計劃多年的僱員為主，未必符合「讓青年人以部分強積金供款支付置業首期」的原建議。

撇開「動用部分強積金買樓」，會不會影響未來退休安排的理論不談，現實是即使容許青年人調動部分強積金作置業首期，受限於強積金平均賬戶結餘金額偏低，對樓市的實際刺激也不會太大。

 原文刊於信報網站2024年11月19日

大選過後 美國利率走向增變數

 美國大選塵埃落定，特朗普重回白宮也為美國息口走勢帶來新變數。特朗普在競選時提出的經濟政策，很可能會刺激美國通脹上升。市場原對聯儲局在未來兩年持續減息的期望，亦可能落空。

在美國大選之前聯儲局最後一次公開的利率點陣圖，反映聯邦基金利率在2027年的預估中值為2.9%。換句話說，委員們預期2024年至2026年持續減息。此種預估的基礎，是聯儲局相信通脹受控。但特朗普重返白宮可能會帶來一些變數。

特朗普主張上調入口關稅，同時提出削減入息稅，這些舉措可能會刺激通貨膨脹，進而影響貨幣政策的走向。在上一任期內，特朗普展開貿易戰，結果聯儲局基金利率在2016至2019年都處於上升趨勢，直到新冠疫情爆發才開始減息。

 

值得注意的是，除了贏得總統大選外，共和黨已經確定取得參議院控制權，執筆時眾議院改選仍有幾席未有最後結果，但大概率共和黨也可成功在眾議院過半：下一次中期大選(2026年)之前，共和黨總統要推行的政策不會受到有力阻礙。選舉時提出的加關稅、減入息稅措施，有可能完全落實。在此種情況下，聯儲局是否可持續減息，甚至美息會否調頭回升，情況並不明朗。

就香港本地銀行而言，在2022年開始的加息周期中，在聯邦基金利率上升逾5厘的情況下，本地最優惠利率僅上調了87.5個基點；然而，在今天年美國減息75個基點後，香港的最優惠利率已經下降了50個基點。即使美國再次降息，香港的利率空間也將受到限制。

9月及11月本地銀行下調最優惠利率的幅度，對借款人及地產市場來說，可說是喜出望外。但由另一個角度看，即使往後美息持續回落，港元最優惠利率的調整空間亦相當有限。而市場現時需要考慮的是：明年特朗普上任後，對競選承諾兌現程度、其經濟措施將如何刺激通脹，以至美國利率會否調頭回升。

總的而言，未來幾年的貨幣政策和經濟走勢仍存在諸多不確定性。對有意置業的準買家來說，雖然官方已取消申請按揭的壓力測試，但在利率走勢未明朗的情況下，在計算按揭負擔時，不應過於進取，宜自行設定一些財務緩衝，以應付可能出現的利率變化。

原文刊於信報網站2024年11月12日

負資產影響換樓？

 第三季負資產按揭數字升穿4萬宗，但整體上負資產按揭客戶還款紀律維持良好，9月底只有53宗負資產按揭出現3個月以上的逾期還款。有意見認為，負資產增加，可能影響業主的換樓決定，但此類意見，可能欠缺周全。

不少業內人士曾指出，樓價下跌，物業成為負資產，一般情況下不會影響借款人的日常財務情況。買入樓價600萬元的物業，借了九成按揭，欠銀行540萬元，此筆欠款不會因為抵押品的市值升降而改變。反而利率正好進入下行周期，多數借款人的每月還款會有所下調。

物業是否負資產，對借款人的心理影響大於日常財務影響，但有意見認為，負資產增加，可能會影響這些業主的換樓計劃。大致上，其論據是負資產業主如有需要換樓，在賣出舊居時，不但不可以套現作新居首期；更需要額外資金償還舊居按揭(所謂「抬錢賣樓」)，情況可能會窒礙換樓。

 

此說法最大的問題是把焦點過度集中在借款人的抵押物業估值上，沒有考慮到「負資產」成為議題，是因為整體上樓價下跌。負資產業主要換樓時，固然會出現「要準備資金賣出舊居」的問題，但其換樓目標的價格，如無意外也會隨大市下調，所需首期下跌。

以一個2年前樓價600萬元物業，買家以九成按揭入市個案為例。假設樓價2年下跌25%，現時大概欠銀行520萬元，物業估值450萬元。以市價賣樓的話，他要準備70萬元資金償還樓按餘額與市值的差價。就此而言，換樓時，現有物業是負資產，當然比物業不是負資產有更高的資金要求。

不過，如果把視野拉闊一點，整體樓價於過去2年都有所調整。負資產業主會因為物業資不抵債，賣樓時需要準備額外資金償還原有按揭。惟其目標新居的首期，也會因為價格下調而減少。以2年前樓價1000萬元物業為例，現時市值可能是750萬元，以七成按揭計，購買同一個物業，他的首期支付會減少75萬元，完全抵消償還舊居按揭所需支出。此外，由於新居按揭額隨樓價下調，供樓負擔甚至有所減少。

當然，物業的負資產程度、目標新居的價格變化，以及新居按揭成數都因人而異。A想換樓的目標物業，跌幅可能較大，完全抵消償還舊居按揭所需資金。而B可能負資產程度較高、目標新居的樓價降幅又不大，換樓難度有所上升。但大致上來說，負資產個案增加是因為大市價格調整，而考慮到整體樓價下跌，換樓客的新居首期支出亦理應有所下調。所謂「平買平賣」，負資產現象對於換樓鏈的負面影響，其實相當有限。

原文刊於信報網站2024年11月5日