按息、定期存款與租金回報

 香港多家銀行下調最優惠利率0.25厘，預料樓市氣氛會受消息刺激改善。雖然部份分析認為，輕微的降息為樓價帶來的刺激有限。但市場可能忽視了幾個利好樓市的因素。

過去2、3年，港元定期存款利率一度高逾4厘，為持有大量資金的投資者提供一個近乎無風險，回報穩定的資金出路。2024年7月，本地港元、外幣定期存款的規模達10萬億元水平。而2022年初，美國加息周期前，定期存款規模僅5.7萬億元。換言之，2年間，定期存款規模上升了4.3萬億元。(作為對比，2023年全年本地樓宇買賣合約的註冊總值只是4,779億元)

 

在9月下旬，12個月的港元定期存款利率，大致上降至3厘水平，幾家主要銀行甚至不再提供12個月港元定期存款的報價。當定期存款隨美元利率下調，相當部份的定期存款料會另覓出路。

而近2年在樓價下行的同時，租金卻反覆上升。2024年7月，租金指數已比2023年初上升11.8%。受惠於政府的各類輸入人才計劃獲良好反應、各家大學調高非本地生的入讀名額。租金升幅看來會維持一段時間‧小型單位在7月份的租金回報率已達3.6%，較2023年初的2.7%，上升了0.9個百分點。

9月份本地銀行下調最優惠利率，使新按揭利率由4.125厘降至3.825厘，新按揭利率已經貼近小型單位的租金回報率。

過去2年，按揭利率高於定期存款利率、也高於租金回報率時，令投資者寧可把資金放入定期存款戶口、有住屋需要的人士，也可能傾向租住單位。

9月的利率調整，對按揭借款人每月還款的即時作用未必太大。500萬元的貸款，還款期25年，銀行降息25基點，每月還款只會下調約700元，看來的確不多。但要留意，現時按揭利率(3.875%)、定期存款利率(一年期港元約3%)，小單位租金回報率(3.6%)，可能已接近一個改變趨勢的臨界點。美息在未來2年較大機率持續下跌，港元按揭利率、定期存款利率都會受牽動持續下行。相對來說，多個專才計劃刺激租金上行的趨勢仍在持續。

如果按揭利率持續低於租金回報率、而定期存款利率又不再吸引時，更多資金料將買樓收租(尤其是現時投資者已不需支付高額印花稅)；那些在過去幾年租用住宅的用家，看到租金上升，而按揭利率下跌，也可能改變他們的住屋規劃，由租用，改為購買。

展望未來，按揭利率與定期存款利率、租金回報率的動態變化，有可能扭轉市場的氣氛。

 原文刊於置業家居2024年9月28日

銀行取態趨積極 建期按揭問題待解決

 

多家大型銀行近日再度推出樓按現金回贈；加上金管局關注下，銀行審批按揭流程恢復正常，顯示銀行對按揭業務轉趨積極。新入市的買家暫時不必擔心銀行取態影響按揭審批。不過，早兩年以建築期入市的新盤買家，面對的按揭問題仍有待解決。

8月底金管局與銀行開會後，多家銀行承諾，在收齊所需文件後，可在兩星期內發出按揭申請結果。幾星期下來，我們發現銀行整體上的按揭審批流程有加快，「兩星期有結果」的承諾大致有落實。

上星期多家大型銀行恢復為按揭借款人提供現金回贈，更是銀行對按揭業務轉趨積極的訊號──如果銀行對爭取按揭貸款興趣缺乏，根本不必在按揭優惠上大費心思。

 

銀行取態轉趨積極，在金管局的關注外，更主要的原因應該與拆息回落有關。新近一個月拆息約3.88厘，較一個月前的4.5厘回落約62點子。以近期新批按揭利率約4.125厘計，對那些資金較依靠拆借的銀行來說，按揭業務由微蝕轉變成微利。整體上銀行利息成本下跌，按揭胃納自然回升。由於預期美元將進入減息周期，展望拆息及存款利率持續回落，在短期內，銀行按揭業務再收繮的機會不大。對有意入市的準買家來說，至少不必擔心找到筍盤卻找不到按揭融資。不過，對市場上另一群買家來說，他們的按揭問題仍未解決。

說的正是過去幾年以建築期付款方式購買樓花的買家。過去幾年，樓價下跌，不少曾推出的樓花項目在加推單位時，都需要提供較大的折讓。令較早購入單位的買家，面對申請按揭時估值不足的問題。粗略計算，由現時至明年上半年，有2000多個在2021、2022年樓市高位以建築期付款購入的單位入伙，而此批單位中，部分出現估值較購入下下跌15%至30%的跌幅。

估值下跌，令此批單位的買家在樓按之外，需要另外籌措資金以完成交易。例如原先樓價1000萬元的單位，買家在樓花階段支付10%，即100萬元的樓價。現時物業估值如為800萬元，即使申請九成按保，可借的樓按上限亦只有720萬元，買家需要另外籌措180萬元才可完成交易。

如果有相當數量的建期樓花買家因為按揭問題未能完成交易，不單這些買家會損失訂金，可能面臨發展商追收損失。發展商收回大量單位重售，勢必調整售價，進一步影響市場氣氛。

如何協助此批買家完成交易、減低建期樓花取消交易的衝擊，便有待當局或相關機構提出更有創意的解決方案了。

原文刊於信報網站2024年9月10日

減息之外的樓市因素

 

香港由發展商到小業主，眾人都翹首以待美國減息，以帶動本地樓市。但眾多分析都預期，在美國減息初期，本地按息下調空間極為有限。展望未來，樓市情況也不是一面倒的悲觀。

在利率走勢以外，第一個要留意的是近年推升住宅租金的住屋需求，會不會、會在何時、有多少轉化為購買力。眾所周知，最近兩年香港樓市出現一個較罕見的現象；租金持續上升而樓價反覆下跌。樓價下跌，一般認為與利率高企有關。而租金上升，主要推動力來自透過不同人才計劃新來港的專才。

這些專才來港，帶來新的住屋需求。一般估計他們初來步到，不會立即作出置業的決定，而是先行租樓；待事業發展、收入穩定後，才會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段，以租樓解決住屋需要。因此首先受帶動的是租金。

 

如果相當一部分專才在來港幾年後，認定在香港有發展空間，有長遠的住屋需求，他們可能會轉租為買。此方面的動力可望在未來一、兩年開始陸續出現。至於是否推起樓價，便要看決定長期留港發展的專才有多少。

近年影響樓市的另一主要問題是存貨量高企。地產代理統計，貨尾(曾推售而未售出的單位，包括現樓及樓花)逾2萬伙，相當於一年多的新盤銷售量。

貨尾量高企，要去庫存的發展商需要向買家提供更多優惠、以至直接下調新盤售價。情勢反過來令準買家期待未來新盤開售時有更多優惠，而推遲置業決定。最終出現類似近月的樓市下行循環，買家放慢入市步伐、發展商推盤時提供更多折扣、買家更加推遲入市。

庫存不是一個固定不變的數字。發展商在提高賣樓折扣的同時，也放慢了投地，據傳部分新項目工程也見放慢。在供應放緩的情況下，一手貨尾可望慢慢消化。值得留意的是，不需要市場完全消化2萬多個貨尾，樓市才會穩定下來。2021年之前，「正常」的貨尾量約在1萬至1.5萬個中間；期間未礙樓價上升。

租住需求何時轉化為置業需求、貨尾需要多少時間消化，都有待時間觀察。但無疑利率如出現較大幅度的調整，可能會加速相關進程。

現時市場上對美息下調較樂觀的估計，是年內可下調100至125點子。如果本地拆息有相對應的跌幅，港元最優惠利率可能有半厘左右的調整空間。配合新來港專才開始轉租為買，新盤可望逐步被消化。在較理想的情況下，樓價有望在今年底、明年初穩定下來。

原文刊於信報網站2024年9月3日

銀行審批按揭 會否轉趨積極？

 對於地產業界有指近來銀行對按揭業務不積極，上周金管局連同銀行公會幾家主要銀行開會，獲多家銀行承諾，可在收齊客戶文件後，在兩星期內發出按揭申請結果。不過，承諾是否代表銀行對按揭業務轉為積極，仍有待觀察。

2月港府撤辣後，一、二手市場成交量曾一度轉旺，但踏入5和6月，成交量已見放緩。有分析認為原因與銀行近月對按揭業務不積極有關，包括銀行審批按揭速度放慢，甚至向客戶表示：「暫時額度已滿」等。

 

雖然銀行高層在公開場合一直表示業務如常。不過，客觀數據顯示，銀行對按揭業務的確不如往年積極。

今年上半年住宅成交註冊金額約2423億元，與去年同期的2427億元相若，但按揭取用金額大致只為去年同期的四分三。可見市場上「銀行收緊按揭」的感覺，有一定事實根據。

在金管局與三家銀行代表會面後，最少已有6家主要銀行表明，可在收齊客戶文件後，兩周內會發出按揭申請的審批結果通知。初步可視為銀行業界向市場放出「沒有收緊，業務如常」的訊號。

不過，什麼是「收齊客戶文件」，並沒有完全客觀的標準，大有演繹的空間。對於現時/即將申請按揭的客戶來說，更不宜預設銀行一定可在兩星期內批出按揭。準買家不妨向賣方爭取較長，例如60天的成交期，以免按揭申請出現阻滯，影響交易。

客觀來說，在市場反映及金管局表態之外，利率因素可望促使銀行對按揭業務轉趨積極。在美元減息的預期下，本地定期存款利率、拆息都出現偷步下跌。例如一個月拆息在7月中大概在4.6厘水平，上周五已回落至4厘以下。如情況持續，銀行按揭業務的回報可望有輕微改善。如9月之後，美息下調，帶動銀行資金成本下跌，銀行的按揭胃納可望回升。

 原文刊於信報網站2024年8月27日

 

別因減息預期而盲目入市

 美國的通脹數據放緩，市場對聯儲局減息的預期增強，部分人假設香港按揭利率也將大幅調低，成為買樓的好時機。但是香港樓市買家不宜僅憑美國利率走勢而入市。

大致上，本地主流意見認為，近2、3年的樓價下行，主要原因是本地銀行按揭利率受美息帶動而上升。現時市場既然預期美元利率快將下調，樓市受反方向動力推動而回升，又或至少止跌，已經成為業內人士的期望。但要留意，港元利率受美元利率帶動，但幅度往往並不一致。在美元利率下調的初期，港元按息未必有多少下調空間。

現時香港主流的按揭是拆息按揭。借款人每月的還款利率受港元拆息及最優惠利率左右。近年典型的新批核按揭條件是1個月拆息(最近約4.1厘)+130基點， 或最優惠利率(「大P」為6.125%)減200基點；兩者以低者為準，實際按揭利率約4.125%。

 

歷史數據顯示，香港按揭利率與美元利率「同向而不同步」，港元按揭利率與美元利率的步伐並不一致。在2022年開始的利率上升周期中，美國利率上升超500個基點，但本地按揭利率只上調約250個基點。

由2022年起，1個月拆息由0.2厘一度上升至約5厘，近期約在4.1厘徘徊，升幅略為落後於同期美國聯邦基金利率的加幅。而本地銀行最優惠利率在同期的升幅更只有87.5基點。

由於在美元利率上升時，港元最優惠利率滯後，即使聯儲局一如市場預期，在9月開始減息，港元最優惠利率暫時也欠缺下調空間。港元拆息下調的步伐可能較貼近美元利率(事實上近日有「偷步」下行的跡象，即美息未跌，港元拆息先行回落)。但由於上述的拆息按揭利率計算機制，拆息即使有所調整，暫時亦不會影響市場的按揭利率──一般香港人以約4厘償還按揭的情況，會持續一段時間。

更重要的是，香港住宅市場受多方面因素影響。在一手住宅潛在供應逾10萬個、經濟增長欠缺新動力的情況下，利率向下對樓宇成交的推動作用可能很有限。另一方面，美國今年大選局勢不明朗，美國長期利率政策仍難以預測。

精明的置業者，不應只着重於利率，更應考慮自身收入狀况和負擔能力。利率只能作為次要參考，而不是市場裏唯一的置業驅動因素。

原文刊於信報網站2024年8月20日

新盤即供或建期選擇的消長

 發展商推出一手樓花，一般都會有「即供」、「建築期」(建期)兩種付款安排供買家選擇。過去一段時間，建期曾成為主流，但近半年情況有所改變，樓花成交中，選用即供付款的比例明顯回升。背後原因究竟是什麼？對樓市前景又有何啟示？

發展商推出未落成的項目(樓花)，一般會提供最少兩種付款安排，第一種是物業未落成，買家已支付全額樓價，完成交易。由於通常會涉及樓花按揭，買家未入伙已開始供樓，市場習慣稱此種付款方式為「即供」。

 

相對來說，在樓花期只支付部分樓價(現時市場習慣為10%)，待物業落成才支付餘額，便是「建築期」付款。

過去幾年，推出市場的樓花項目中，多數買家選用建期；去年底便有傳媒統計，新盤成交中，買家採用建築期付款比例高達80%。但今年的情況有變，部分新盤，即供付款佔比回升。例如7月開售的啟德新盤，約七成買家選用即供，約三成買家選用建期。

新盤選用即供的買家比例上升，有眾多可能的理由。其中之一是過去幾年以建期購入樓花的買家，在今年物業臨近入伙時，卻遇上估價不足，難以借取原本預期的按揭金額以完成交易。例如簽約購入1000萬元的單位，支付了100萬元的訂金。但物業估值下跌至850萬元，即使借入九成按揭，只可借入765萬元，買家仍需另外準備135萬元支付樓價餘額。那些未能籌措額外資金的買家，可能被迫取消交易、損失訂金。

在樓市調整下，那些有置業需求的買家，即使不在意一時的樓價升跌，耳聞目睹入伙樓花估價不足的消息，也可能會擔心同類問題出現在自己身上。對他們來說，又要達成置業目標，又要避開估價不足的風險，一個合理的選擇便是選用即供期入市。有此類考量的買家愈多，樓花項目中選用即供的買家比例自然回升。

當然，「即供/建期」的付款比例，在不同新盤中各有不同。例如在7月開售的一個細價盤，大概一半推售單位折實價在300萬元以下。對此個新盤的買家來說，即使未來有估價不足的風險，需要籌措完成交易的金額也不會太大，此項目的成交中，大概約有六成買家選用建期付款。

值得留意的是，如果「即供付款較安全」成為準買家的共識，對一手市場的生態可能有一定影響。例如對換樓客來說，如要選用即供付款購入單位，便需要同時應付新舊物業兩筆按揭支出，對收入有較高需求。那些收入只可應付一個物業供款的買家，既不能選用即供付款，又擔心選用建期可能面對估價不足的風險，便可能會待心儀物業臨近交樓才入市。在市場對樓價企穩恢復信心前，中高價樓花的去貨速度可能持續放緩。

原文刊於信報網站2024年8月13日

按保放寬出租 撤辣之後是加甜？

按揭證券公司在8月2日突然宣布按揭保險計劃的新安排，在個別情況下，考慮批准以按保入市的業主將物業出租。在2月「撤辣」威力減弱之際，上述行動是否顯示當局為「加甜」試溫？

2月底港府取消所有樓市辣稅、金管局上調七成按揭適用範圍、暫停按揭壓力測試，被市場形容為「撤辣」。其後的3、4月，一、二手成交急升。但撤辣的推動力未能維持太久，樓價及成交量都出現先升後回。市場開始出現「撤辣不足、需要加甜」的聲音，呼籲政府推出刺激樓市措施。上周由金管局全資擁有的按證公司調整按保，考慮批准業主將物業出租，便被部分人士認為是「加甜」的先聲。

過去按證公司多次表明，按揭保險是為了自住買家而設。不單申請按保時需申明物業用於自住，按證公司更會每年抽樣發信予借款人，要求他們聲明物業仍然用於自住、並提供居住證明等。過去也有虛報自住的業主被控入罪的個案。但暫時而言，不宜將上周的政策調整視為官方「加甜」的第一步。

 

按證公司表明會在三個情況下考慮批准按保借款人的出租要求，即家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業，以及其他特別需要。

首兩個條件合理而且客觀。以條件1為例，業主買樓時，可能先購入小單位，到了規劃生育時才發現空間不足；但又受限於財政原因，難以換樓，甚至因為樓價較購入時下跌，難以將物業出售。容許這些業主將物業出租，可說合情合理。同樣，業主失業，可能一時財困，如果可以把自住物業出租，有助解決他們的問題。據了解，以上述理由申請將物業出租，需要提供相關證明文件，例如醫生發出的懷孕證明、公司信等。單純「打算生兒育女」並不是可接受的理由。

至於第三項「特別需要」看來有一定主觀成份，筆者想到的可能理由包括工作/子女上學地區變換等，至於執行時的彈性有多大，便有等時間觀察。

在微觀層面，那些曾經透過按保入市，而現時正好因為家庭、工作因素而有需要將物業出租的業主，不妨考慮申請豁免，將物業出租。或者轉為「雙租族」(一方面租住居所，同時有物業出租)，或者搬回老家，將物業出租以應付按揭還款。但對投資者來說，估計難以透過按保以放大按揭槓桿。

在宏觀層面來說，措施料不會對樓市有明顯刺激作用，由於申請將按保物業出租有一定條件，而且有多個限制。一般情況下，業主不可持有其他香港住宅、獲准將物業出租的業主，需在豁免期內以香港為主要居住地、業主的配偶也不會在香港購入其他住宅。與其說措施是「刺激樓市」(加甜)，不如說是類似房委會容許未完成補價，又有突發需要的居屋業主將物業加按的人性化措施。

原文刊於信報網站 2024年8月6日