印花稅下調 亦難掀炒風

 10月底的《施政報告》調整多項印花稅的稅率及徵收方式，因為近月樓市氣氛偏淡，措施短期內料不會掀起炒風。而考慮到按揭因素，估計未來即使樓市好轉，仍難以出現投資者因為印花稅調整而大規模入市的情況。

10月底調整的印花稅措施有幾項，包括把額外印花稅(SSD)的適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD)的稅率減半，兩者均由15%減至7.5%；為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。即以各類專才計劃入境人士，購入物業時先暫免徵收買家印花稅和新住宅印花稅，只需按第二印花稅率支付印花稅，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

 

過去十多年，港府推出多項印花稅，目標都是遏抑炒風。當年先推出的額外印花稅，目標是提高炒家轉讓的稅務成本──不論賺蝕，只要住宅物業在購入限期內(現時為2年)放售，都要按市值支付額外印花稅。現時稅率為如物業持有期為6個月或以內，税率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，税率為15%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，税率為10%。

而買家印花稅是向非本地永久居民的置業者(包括公司名義買家)徵收，現時稅率為7.5%。

新住宅印花稅即住宅印花稅第一稅率，如果買家不是香港永久性居民，或在香港已擁有住宅物業者，再買第二間住宅物業時，則需要以從價印花稅第一標準稅率計算，現時稅率為7.5%。

近一、兩年樓價調整，放寬印花稅，短期內自然不必擔心炒風再起。而事實上，即使未來外圍因素好轉、樓價回升，只要按揭指引沒有特別放寬，大家應該也不必憂慮炒風再起。雖然現時幾種印花稅的稅率較前減少，但對非本地永久居民買家來說，購買住宅仍要付樓價15%印花稅、對本地永久居民來說，購買第二套住宅仍要付7.5%的稅。如果兩年內售出物業，仍要付賣價10%至20%的稅。正常來說，對投資者入市仍有「阻嚇力」。

此外，要留意金管局的按揭指引未有跟隨印花稅調整而放寬。本地永久居民持有一個未供滿按揭的物業，再為第二套住宅申請按揭時，新購物業的按揭成數上限會較標準下調一成，例如購買1500萬元物業，按揭成數只有六成。而且新舊兩套住宅的總供款佔收入比率需要低於四成，在壓力測試下，計算按息上調2厘時，總供款不可逾月入五成。

以上嚴謹的限制，保證了有多個按揭物業借款人有足夠的還款能力，而且降低了投資者的按揭槓桿。未來只要相關的按揭限制存在，即使市場氣氛好轉，仍然會限制非自住資金進入市場的流量，應該不必擔心炒風再現。

原文刊於信報網站2023年12月19日

新盤優惠比併 「折扣」與「回贈」大不同

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣以及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實在繳付印花稅的角度上，折扣比起回贈較為實在。

印花稅角度　折扣更實在

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價（Price）；另一個是扣除所有折扣後的成交價（Purchase Price）。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以一名本地居民，初次置業計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，同樣一名本地居民，初次置業計，稅率是3.75%，稅額是37.5萬元。

按揭方面無大分別

在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

中介回贈不影響按揭估值

要留意的是，以上我們討論的都是涉及發展商的直接折扣及來自發展商回贈的影響。至於市場上盛行，由物業中介提供的現金回贈，便是另一回事。多數情況下，銀行並不會處理物業中介向一手盤買家提供的現金回贈，此些回贈通常不會影響物業估值。例如上文提及折實價900萬元的新盤單位，如果中介另行提供20萬元的回贈予買家，此筆款項通常不會影響按揭估值。

原文刊於經濟日報網站2023年12月13日

建期為何成新盤買家首選？樓價下跌 建期付款有何風險？

 

天水圍新盤開售，反應熱烈，一天售出300多個單位。首批買家中，98%選用建築期付款，「即供期」變成聊備一格的陪襯。建期付款成為買家首選，有眾多時代原因。而今天選擇建期付款的買家，也應該在財務上作多手準備，以減少日後完成交易時可能出現的問題。

新盤兩大付款安排

香港對未落成住宅物業(樓花)的交易，有完善的監管，過去以樓花方式推出的新盤，一般都有兩大分類的付款安排：

一、建築期付款，即買家支付部分樓價之後，待物業落成才完成交易，如買家需樓按，也是待物業臨近落成前才申請。

二、即供期付款，即在樓花階段已完成交易，買家未入住已經支付全部樓價，買家也可向銀行申請樓花按揭，即未入伙已開始償還樓按。

即供折扣較高 過去曾流行

過去市場有一段時間，即供付款較為流行，原因是同一項目、同一單位，在即供付款下往往有較高折扣，對買家較有吸引力。而近幾年開售的樓花項目，包括文首提及的天水圍新盤，雖然同一單位在即供付款安排下，仍然會較建築期付款有較大折扣，但由於種種原因，令即供付款變得聊備一格。

 

換樓壓測限制 建期可減輕負擔

其中一個主要的原因是按揭壓力測試，對持有一個按揭未供滿物業的換樓客來說，購買樓花要選擇即供的話，新舊按揭總供款不可多於月入四成，壓測之下總還款不可多於月入五成，壓測限制令很多人難以選擇即供。而選用建期付款，不必在新居未落成前應付兩筆住屋支出，顯得較有吸引力。

樓價下跌 建期可借按揭金額將減少

不過，要留意，建期有建期的風險，最明顯的是樓市正處調整期，現時樓價比高位回落約兩成。如果調整期持續，未來新居落成時，估值可能較購入價有一定下調。例如購入價1000萬元的物業，樓價下跌一成的話，估值便會降至900萬元，屆時申請按揭便要以900萬元為準，例如九成按揭便是可借810萬元。買家可能需要在按揭以外，另行籌措現金以完成交易。如果買家沒有能力完成交易，不單會損失訂金(已經支付的樓價)，也有可能在發展商以較低價重新推出單位時，被追收差價。

由於有以上風險，準買家考慮以建期付款購置一手物業時，宜採取較為保定的策略，包括計算一旦樓價在入伙前下跌，不可借足預計的按揭金額時，是否有足夠資金完成交易。如果是換樓客，計劃在新居交樓前賣出舊居套現的話，也要評估如果樓價持續調整，賣出舊居套現所得減少時，會對換樓安排有什麼影響。

最後，在新居未交樓前，選用即供付款的買家宜趁按揭未需還款，盡量增加現金儲備。萬一需要更多現金完成交易時，不致於手足無措。

原文刊於經濟日報網站2023年12月

市場料明年美息減1厘 對香港樓市的3大影響

 2023年樓價先升後回、差餉物業估價署指數至10月跌近4%。樓價調整背景因素是年內港元利率受美元帶動持續高企。展望明年，市場主流觀點似乎傾向來年美國利率調頭回落，下調幅度可達一厘。如果明年美息走勢一如預期，又是否足以推動本地樓價回升？

美息如減1厘
新造按息或跌至3.8厘

現時美國聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘，如回落一厘，大概是回到2022年12月的水平，當時港元「細P」為5.625厘，「大P」為5.875厘，分別只較現時低0.25厘。簡單來說，本次美息上升周期，港元利率，尤其是最優惠利率較為滯後，美息即使回落一厘，本地按息的下調幅度料會較小。

 

假設明年美息回落1厘，而港元最優惠利率也相應回落至去年底水平，以現時新批H按利率約為細P減1.75厘、或大P減2厘的市價計，屆時一般新造按息可能由現時4.125厘回落至3.875厘水平。相對於現時A類私人住宅(即實用面積少於40平方米者)的租金回報為3.1厘，按息相對於租金回報仍然較高，似乎不足以刺激投資者買樓收租、租客轉租為買。

未夠刺激成交量復常

總括而言，如果美息轉勢向下，料對樓市氣氛應該會有正面影響，部份猶豫是否入市的準買家，可能因為利率回落，不再擔心按揭供款上升而作出置業決定。不過，如果明年美息下調幅度一如市場估計，只回落一厘，應該未足以刺激樓市成交量由2022、23按年一、二手住宅成交量約4.6萬宗，升至較正常年份，例如2019、20年住宅成交量6萬宗以上的水平。

樓價下調一成
租金回報率可升至3.4厘

當然，租金回報率未必一定要租金增加才會上升，租金不變，而樓價下調，也會推動租金回報率上升。現時一般估計，由於一手餘貨充裕，來年樓價較可能持續調整，主流估計大概是10%。如果樓價下調一成，而租金大致穩定，來年小單位租金回報率可望升至3.4厘左右，如果租金輕微上調5%，那麼小單位租金回報率可望升至3.6厘左右。此預想中的回報率，便會較接近上文計算「美息一下調一厘情況下，新造港元按揭利率」的3.875厘，估計可以刺激部份較樂觀的投資者入市。

以上推演估計港元利率會因為之前沒有跟足美息，所以美息回落時，港息回調步伐也較慢。亦未有計算其他因素，例如如果本地吸引人才人境的各個計劃反應踴躍，可能會令市場出現料想以外的需求。如果港息出乎意料的出現大幅回落、又或樓市需求較預想的更強，也可能令成交量提早反彈，甚至令投資者接受較低的回報，提早入市。

原文刊於經濟日報網站2023年11月29日

「高才通」對樓市作用未展現

 政府最近提出了兩項措施，市場認為將刺激未在香港居住滿七年的高才早日購置房產。事實上近期一二手樓市陸續出現各類專才入市的報導，但較受關注，在去年底才推出的「高才通」計劃，其潛在需求影響可能尚未展現。

港府在10月底發表的施政報告中，提出擴大高端人才入境計劃（高才通）的資格條件，(之前表列的約140家大學畢業，其於過去5年中有並有3年工作經驗；施政報告後表列大學增至184家)，便可取得2年入境簽證。在計劃未放寬申請資格前，反應已極為良好。首10個月共收到超過50,000宗申請，當中約39,000宗獲批。連同其他輸入人才計劃，料可舒緩出生率下跌、長遠人口減少的壓力。

 

首10個月逾5萬宗申請

對樓市更直接影響的措施是調整印花稅徵收標準，包括將從價印花稅(第一標準稅率)及買家印花稅減半。而根據新政策，由各個輸入人才計劃下入境者，在未在香港居住滿七年的情況下，購買自住房產只需支付按從價印花稅的第二標準稅率，上限為房產價格的4.25%。只有此位買家日後未能取得永居身份時，政府才會向他追收買家印花稅(現為樓價7.5%)、從價印花稅第一標準稅率(現時為樓價7.5%)及第二標準稅率的差額。此即「先免後徵」。

待工作穩定　才會釋放購買力

盡管有報導指出市場陸續出現專才入市買樓的個案，但這些個案可能尚未反映「高才通」的影響。一來是計劃在去年底推出，今年初才開始批出入境簽證，估計大部份獲批簽證人士在年中才陸續入境。其次是高才通計劃的設計是取得簽證者可到步才找工作，估計此些新來港專才，大部份尚在物色工作，遑論有3個月的入息證明以申請按揭。

然而，隨著新來港高才找到工作並維持穩定收入，他們的購買力可能逐漸釋放，成為未來房地產市場的新動力。高才通計劃對樓市的影響，可能要在明年才會逐漸展現。

原文刊於經濟日報網站2023年11月22日

你對「負資產」有所不知的5件事

 負資產數目回升，成為了市場熱門話題。不過，對於「負資產」，一般人仍會有不少誤解。以下有關負資產的事實，可以作為了解此個金融現象的基礎：

1. 負資產的定義：有抵押貸款的抵押品市值低於未償還貸款。所以，只要市場上有較高成數的貸款存在，而資產價格不是「只會上升」。在價格調整時，統計上便會出現負資產。過去數年，有一段時間金管局未有錄得住宅負資產，只是因為樓價持續上升。但我們應該要接受，任何資產價格都可能上升、可能下跌。

2. 負資產不代表貸款機構的損失：貸款機構只會在「借款人違約不還款+按揭物業成為負資產」兩者同時出現時，才會出現損失。

 

3. 負資產不代表借款人還款紀錄會惡化：通常觸發借款人違約的原因是收入下跌，而不是樓價下跌。通常借款人違約，會經過「延誤還款」的階段，因此延期還款比率（Delinquency Ratio） 可以視為違約的預警數字。事實上根據金管局最新的統計，「負資產」借款人的延期還款比率只是0.02%，即是現時11,000宗負資產按揭，有不足3宗出現延期還款。

4. 2008年之前，按揭延期還款比率與失業率有明顯關聯連，但之後關連減弱。金管局在1998年中才開始有延期還款比率的統計，而由1999年2月起，至2003年9月，數字都維持在1%以上，高峰為2001年4月的1.43%。同一時間，香港失業率在4%至8.5%之間波動，2003年6月失業率由高峰回落，延期還款比率亦下跌。有趣的是，在2008年2月比率跌至0.1%以下之後，即使失業率在新冠肺炎期間一度升至7.2%，延期還款比率亦從未再升高於0.1%。

5. 負資產不會引發Call loan。不少人會以為，住宅按揭以物業為抵押，抵押品市值下跌，會觸發銀行Call loan。但現實中銀行不會因為抵押品貶值而採取行動。金管局統計的負資產高峰是2003年第三季，負資產宗數是106,697宗，每100宗銀行按揭，有22宗是負資產。當時也沒有銀行集體call loan的現象，原因是，在整體樓價下跌時，要求借款人進行部份還款，只會令潛在的壞帳變成現實，對銀行沒有好處。

負資產或會增加，但不會威脅銀行體系

由於一手住宅存貨累積，估計樓價調整會持續。我們將會看到的負資產數字增加，部份近2年以較高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供違約的個案會大升。

 原文刊於經濟日報網站2023年11月15日

新盤優惠影響按揭估價 送「入伙酒」銀行都要扣減？

 待售新盤數量上升，發展商為免存貨積壓，不時會為餘貨增加優惠。但要留意，不同的優惠會對銀行估價有不同的影響，有時買家可能因為優惠的存在，而令可獲得的按揭金額減少。

發展商要促銷旗下項目，有多種銷售手法，最直接的自然是更改樓價，或提升折扣。此兩種方法都會直接影響買賣合約上的成交價。例如定價(Price)1000萬元的物業，經過不同的折扣後，成交價/售價(Purchase Price)為900萬元。此一成交價便會是買家申請按揭時，可獲估值的上限。

影響買家可獲估值上限

折扣之外，另一個常見的優惠是現金回贈。現金回贈的形式，通常為定價或售價的一個指定百分比，又或是一個指定的金額，甚至是發展商代付印花稅等等。部份情況下，買家可能要符合一定條件，例如在指定日期前完成交易，才可獲得相應的現金回贈。價單中列明的現金回贈，在買家申請按揭，銀行為物業估價時，都需要由成交價中扣除。例如上文提及合約列明成交價900萬元的物業，另外有10萬元的現金回贈，那麼物業的估值上限便會是890萬元。另外，如果新盤價單列明一定條件下買家可獲回贈，而最終買家並未滿足相關條件，沒有獲得發展商的回贈，銀行一般會要求買家作出「沒有取得回贈」的聲明；此種情況下，估值便不需要扣除回贈金額。

 

發展商送「入伙酒一席」
銀行按市值扣減

如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具抑或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但只要不在價單中列明，都不會影響按揭估價。

原文刊於經濟日報網站2023年11月1日