銀主盤一定抵買？

 據報近日銀主盤放盤量增加，加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導，予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低？購買銀主盤，又有什麼地方要注意？

銀主盤成交價緣何略低於市價？

當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有)，銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

 

若僭建嚴重將無法申請按揭

銀主盤放售有多種途徑，一般交由拍賣行或一般物業代理放盤，形式包括公開拍賣或投標，而在拍賣會或截標之前，有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有，因此一般不會有業權問題。但留意，如果物業有嚴重僭建，仍然可能會出現未能申請按揭的問題。

其他注意事項：

• 物業成為銀主盤，業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後，按揭銀行的債務已解決，但不排除其他債主未及更新資料，仍會上門找舊業主討債。
• 此外，如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」，最常見是欠交管理費)，新業主便需要償還有關欠款，才可解除相關登記。
• 銀主盤的成交日期往往由銀行指定，而非買賣雙方議定，買方要留意成交日期會否過短，影響按揭申請。
• 此外，如銀主盤本身有未到期的租約，買方都可能因為購入的是連租約單位，而未能以自住條件申請按揭，按揭成數上限會被限制在樓價5成。

原文刊於經濟日報網站2023年8月23日

新盤低開 成功試底？

 久違的排隊買樓盛況再現市場，油塘新盤一天賣出逾600伙，頂得上6、7月的全月成交量，發展商長實已表明項目1期將推出。暫時看來，長實成功為樓市試底；但由於一手存貨量大，一個新盤銷售成功能否帶動整體成交量回升，仍有待觀察。

去年第四季，受防疫措施影響，一手樓按月成交維持在二、三百宗的低位，今年1、2月一手成交量也不逾1000宗。港府2月底撤銷所有防疫措施，市場憧憬疫後復常，樓市成交量回升，3月成交逾2100宗。4、5月亦維持在逾1000宗水平。但6、7月市場氣氛偏軟，連續兩個月新盤成交量維持於600多宗，整體市場氣氛淡靜。

 

長實油塘新盤以低價開盤，平均呎價為近年市區新低，成功吸引大批準買家，推出626伙，獲逾3萬入票認購。上周六開售，更出現排隊人龍直出商場的盛況。從樂觀的角度看，市場並不欠缺購買力，但在利率及經濟前景不明朗的情況下，準買家期待較高的折扣才願入市。油塘新盤熱賣，算是成功測試出市場承接力，往後新盤開價，有一個較為堅實的參考價，可以避免一手成交長期淡靜、新盤餘貨積累的問題持續。

但由另一角度看，政府統計的現樓貨尾也有1.7萬個，新盤餘貨非一時三刻可以消化，未來一段時間，以初次置業或換樓自住客為目標的一手盤，大概都要維持薄利多銷的策略。

二手市場方面，一手熱賣，二手屋苑成交維持偏淡。10大屋苑在周末成交總數維持單位數。不過，要留意此情況其實與新盤熱銷沒有太直接的關係，過去十多個星期，10大屋苑周末總成交量都維持在單位數。

究其原因，過去十多年在樓市辣招及按揭限制，入市的以用家為主，而且他們都有較強的財政實力。在未有特別需要的情況下，即使預期樓價調整，他們也不願意減價賣樓。只有市場上出現個別業主急讓，才會出現跌幅較明顯的減價盤。

一手市場由於貨源分散在不同業主手上，不會出現大批業主同時減價「清存貨」。現時市況，大概沒有人會預期樓價在短期內會出現明顯上升。下半年值得留意的是，究竟是會有更多業主因為需要賣樓而接受較大議價，抑或較多準買家認為樓價調整得差不多而決定入市？

 

原文刊於信報網站2023年8月15日

負資產是正常現象 更應關注負擔能力

 金管局數據反映第二季負資產個案回落。一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目按季減半

上季負資產數目，錄得3,341宗，按季減少一半，對於當事業主自然是好事，因為有需要運用資產時，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升數個百位點的結果。如果本季樓價上升數個百位點，負資產數量會再減少，相反，如果樓價調整數個百位點，負資產數目便會「倍升」。

沒有負資產不等於烏托邦

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限——不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？

 

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理——任何小問題一旦惡化，都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言，除非我們完全不接受樓價會調整，否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。或者有人會說，不需要樓價只升不跌，只要限制按揭成數，一樣可以減少負資產。問題在於，當借款人有足夠的負擔能力時，究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現？

借款人負擔能力才是核心問題

以汽車貸款為例，有機構會提供車價100%的貸款，以新車車價折舊之快，理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產，原因之一在於額度較低，借款人負擔得了（大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因）。回到樓按的問題，比起高成數按揭是否會增加負資產的數目，更核心的問題，其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。

原文刊於經日報網站2023年8月2日

按揭已放寬 為何反應淡靜?

 7月7日金管局放寬按揭成數、按證公司上調按揭保險適用範圍。放寬的力度不可謂不大。但三個周末下來，一、二手樓市成交量未見受措施影響而明顯增加。究竟原因何在？

回顧2019年10月及2022年2月，港府兩次調整按揭保險適用範圍，其實兩次的即時效果都欠佳。2019年10月的一手成交量約1250宗，當月放寬按揭保險(即「林鄭PLAN」)，之後的11月和12月，一手成交只有700和490宗。
2022年2月，港府再放寬按保(即市場稱呼的「波叔PLAN」)，當月一手成交量只有120宗，當時紀錄創8年新低，之後的3月成交亦只有約150宗，要待4月，一手成交量少回升至四位數。

可見，放寬按揭成數，並不一定帶來即時的刺激作用。2019年碰上社會運動、2022年遇上疫情，都令樓市成交量受壓。回看今年的按揭放寬，措施不限於按揭保險，而是樓價3600萬元以下的住宅物業，標準按揭成數都獲放寬。可是措施遇上美國聯儲局表明將持續加息，一時之間完全抵消了放寬按揭的影響。

 

另外，按揭成數放寬的刺激作用，可能已出現邊際效用遞減的現象。今次放寬按揭成數，不可以說上車客完全沒有受惠──由於樓價1500萬元以下物業都可借七成，而且因為銀行按揭成數上調，買家即使申請九成按保，所需支付的保費亦會較過去減少。但如果只聚焦在「首置客購買上車盤」(上車盤指樓價1000萬元以下物業，每年佔住宅成交宗數八成)，連同按保計算，他們可獲的樓按成數上限其實沒有增加──維持在九成不變。之前兩次放寬按保，上車級的購買力可能已經釋放得七七八八。

至於樓價1000萬元至3600萬元的物業，買家可獲的按揭成數較前增加。但正如本欄早前提及，困擾換樓客的是「未賣舊居，先買新居」的話，按揭成數、壓測都受影響。舉例一名業主舊居未償還按揭400萬元，尚餘年期20年，新居目標價1200萬元，雖然現時標準按揭成數是七成，但由於他舊居未售出，在新措施下，實際按揭成數仍是50%。新居按揭只可借600萬元，25年按揭；加上未賣出舊居，月入需要逾102639元才可通過壓測要求。今次放寬按揭，未有顧及此個現實問題，難以刺激換樓需求浮現。

展望下半年，如果市場普遍判斷美國利率上升周期接近完結，而疫後經濟維持穩定增長，樓市成交量可望回升。但受制於上車級買家受惠於樓按放寬的程度有限，而換樓客的困難其實未獲處理，整體來說，放寬樓按成數的刺激作用，可能會較2019及2022年的兩次放寬按保為低。

 原文刊於信報網站2023年7月24日

下半年按息走勢推演︰P息跟加、新批按息或升至4厘

 6月份美國暫停加息，但聯儲局預告下半年美息仍有半厘上升空間。由於近日港元拆息高企，銀行按揭息差收窄。香港可能出現「美息加多少，最優惠利率跟加多少」的局面。無論是有樓在供的小業主，抑或打算入市的準買家，都要留意有關影響。

港元最優惠利率料跟足美息上調

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

但另一方面，反映市場資金供求的拆息近日卻抽升，全線維持在5厘以上，與樓按相關的一個月拆息，本周二報4.92厘。大致上，拆息可視為銀行（尤其是中小型銀行）的資金成本，近日的H按條件，一般為H+1.3厘，鎖息為大P減2.5厘，即3.5厘。理論上銀行提供按揭，是在做蝕本生意。此所以市場估計，如果美息在年內再上升，本地最優惠利率有跟足上調的壓力。

 

新批按息年内將升至4厘

以現時新批H按的鎖息利率3.5厘計，如果年內美息上升半厘，而港元最優惠利率跟加，新批按息會升至4厘。以500萬元貸款，還款期30年計，供款會由每月22,452元，升至23,871元。通過壓力測試的要求，會由47,316元，升至49,963元。表面看來升幅不大，但「按息仍在上升」的事實，可能令部份有意入市的準買家維持觀望態度。

息口回落吸引買樓　或要等2025年

根據聯儲局「點陣圖」(即聯儲局委員對未來美息走勢意見的圖像化結果)，聯儲局一方面估計今年美息仍有半厘的上升空間，但同時預期明年美息將由高位下調1厘，之後美息會持續走低，「中長期」目標是2.5厘。

值得留意的是，由於過去一年多，美息上升5厘，而港元拆息大致跟足，而最優惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的話，料會出現港元拆息跟隨下調，但最優惠利率慢減的情況。假設一個月拆息由現時4.9厘水平在年內再上升半厘至5.4厘，明年跟隨美息回落至4.4厘。而最優惠利率在年內上升半厘後，明年未有跟足美息回落，只回調半厘，明年的新造樓按利率仍會在3.5厘水平，之後可望跟隨美息緩慢下跌。按息要回落至吸引資金進入樓市的時間，可能要在2025年或以後了。

原文刊於經濟日報網站2023年7月5日

活化換樓市場 關鍵不在按揭成數

財爺再放風，表示考慮微調按揭措施，希望協助到自住的換樓客。透過協助業主細屋換大屋，長遠而言有利於活化二手市場，令上車客也受益。問題在於，妨礙換樓活動的，未必是按揭成數。

二手樓成交量未及預期

今年首5個月，土地註冊處有5,300宗一手住宅成交登記，同期二手住宅成交登記為15,733宗。兩個數字，分別比去年同期上升53.6%及2.5%。一手樓市表現看來較好，只是因為去年疫情影響之下，基數較低，以每月平均成交量計，其實只輕微高於1,000宗，以此速度賣樓，新盤存貨仍會積壓。但更大問題是二手市場，市場期待的疫後成交量回升未見出現。

「減辣」或更利於投資 而非自住

成交量不似預期，業界有聲音建議「減辣」，聚焦在下調/取消過去針對炒家的各種印花稅，表面的理據是「現時已沒有人炒樓」。由可能的效果角度考慮，取消各類「辣稅」對刺激成交應該有一定作用、被壓抑的投資需求會重返市場。但此建議與港府多年以來、不鼓勵投資的目標相衝突。普羅市民亦可能對此類降低投資者入市成本的托市措施有所保留（投資者入市比例增加、自住用家入市機會便減少）。

首置按揭成數已很高　再放寬邊際效果減

減辣稅之外，另有建議放寬按揭。「放寬按揭」可以有多種可能，包括提高按揭成數、上調按揭保險計劃的適用範圍等。此是很直觀的建議——準買家儲首期的時間短了，入市門檻下降，成交量應該會增加。

 

問題在於，現時未持有住宅物業的人士購買1000萬元以下物業，已經可申請9成按揭保險，再提高按保的成數，邊際刺激效果大減。如果是放寬按保的適用範圍，令購買更高樓價的換樓買家也可申請按保，表面上有刺激作用，但在現行計算供款與入息比率的方式下，其實很多買家根本難以「先買新居、再賣舊居」此個較傳統的換樓策略。

在現行的按揭指引下，「先買新居再賣舊居」，而舊居仍有按揭未償還，為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新、舊居揭揭供款要同時計算。

不更改以上較嚴格的要求，即使提高按保適用樓價，小業主仍然會因為壓測要計算新舊按揭還款，而難以「先買後賣」方式換樓。理論上，換樓客可以採用「先賣舊居，再買新居」的策略，但先賣後買往往涉及多次搬遷，而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約，令「自賣後買」的策略也是難以實行。換樓活動減少，二手成交停滯，本來計劃在二手市場尋覓新居的上車客亦會欠缺選擇。

針對換樓客放寬壓測 有助活化市場

不過，如果有方法微調按揭指引，對確信有計劃換樓的業主，提供有條件放寬的壓測要求。例如要簽署聲明，新居為自用，並承諾在指定期限內售出舊居，新申請按揭時，壓力測試可以只計新按揭的供款。

當然，如果換樓客未能在承諾期甫出售舊居是否需要面對罰則、萬一樓價調整，令本來計劃賣樓的業主因為負資產而無法賣樓等情況要如何處理，仍有從長計議的需要。不過，如果以上問題都可被處理，應該有利於協助活化二手市場成交、不單換樓客的居住環境有改善、他們成功換樓，舊居又會在市場放售，增加上車客的選擇。

原文刊於經濟日報網站2023年6月28日

美息年內或再上調 按息於下半年仍有上升壓力

 美國聯儲局6月會議決定暫停加息，但儲局委員預計到2023年底，美息仍將上升0.5厘。近日香港銀行同業拆息全面上升，若美息在年內再次上升，香港的最優惠利率很可能隨之上升。

新造按揭或升至3.8厘

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

 

然而，港元拆息在周初全面突破5厘水平，與銀行按揭相關的一個月拆息與最優惠利率差距進一步收窄，情況代表銀行按揭業務息差縮小。除非有大量熱錢湧入，否則拆息在短期內難見明顯回落。在拆息持續高企的情況下，如下半年美息再上調，可能出現「最優惠利率跟足美息上升」的情況，估計新造按揭利率可能從現在的3.5厘上升至3.8厘水平。

美息明年或回落 惟本地按息料橫行

根據聯儲局「點陣圖」，今年美息在上升0.5厘之後，明年可能從高位下調1厘。但由於過去一年本地最優惠利率升幅大幅落後於美息，明年（甚至後年）即使美息回落，港元最優惠利率下跌的速度也可能較慢，按揭利率明年較大機率在3.5厘水平橫行。

總結而言，年內美息可能見頂，在拆息高企的情況下，新造港元按息年內料會輕微上升。現時聯儲局估計明年美息有約1厘的下調空間，但由於美息上升期最優惠利率升幅大幅落後，幾可肯定縱使明年美息下調，港元最優惠利率下跌的空間亦有限。置業人士在考慮購買物業時，應充分了解相關風險，並根據個人財務狀況和市場趨勢作出理性判斷。

原文刊於經濟日報網站2023年6月21日