「甩名」紀錄未更新對按揭申請影響

不少人都知道，為家人的按揭作擔保，會影響自己日後的按揭申請。而最常見的解決方式是「甩名」。但要留意，一般人心目中以為已經完成「甩名」手續，其實通常不會即時反映在信貸紀錄中，過時的紀錄仍會影響按揭申請。

坊間所謂「甩名」有兩種意思。其一是以買賣方式，令家人聯名持有的物業改為一人持有。適用情況一般是2名或以上直系親屬聯名持有一個物業，他們可能會由其中一人購買其他業主的業權，令部分人除去業主的身份。交易後未持有物業的便可以「首置」身份再入市，並按較低的稅率支付印花稅。

 

另一種「甩名」是按揭上移除擔保人。適用情況是原有按揭涉及擔保人，借款人透過轉按，移除原有擔保人。原有擔保人往後為自己申請按揭時，便不會因為擔保人的身份，而令可申請按揭成數減少、壓力測試標準收緊。

不過，要留意是以上兩種「甩名」情況，在信貸資料中的紀錄通常不會立即更新。

陳先生2年多前入市時，因收入不足以通過壓測，便找來妹妹作按揭擔保人。其後因未償還按揭金額下跌、個人收入上升，早前以單一借款人身份向另一銀行申請轉按，並於7月底完成手續。陳小姐認為自己為哥哥按揭作擔保人的身份已成過去，在8月初也看中另一物業，簽下臨約並隨即申請按揭。不久陳小姐即獲銀行通知，在信貸資料庫中，其為哥哥作按揭擔保的紀錄仍未消除；職員要求她提供更多文件證明按揭擔保人的身份已解除，否則可能影響按揭申請。

究其原因是信貸資料庫的紀錄，有賴各會員機構(銀行及財務公司)提供及更新。而信貸資料庫的會員通常不視此為優先事務，有時會數個月才更新資料一次。當然，銀行處理按揭申請時，不會完全依賴信貸資料庫的紀錄。遇上此類紀錄與貸款申請人呈報資料不符的情況，會要求申請人提供其他文件證明。

在陳小姐的個案中，她只要提供哥哥還清原有按揭的銀行文件，一般情況下便不會影響本身的按揭申請。不過，如果哥哥比較「無手尾」，未有保留銀行文件，再補領文件便可能趕不及妹妹的申請按揭時間。在此情況下，建議陳小姐向哥哥原有按揭銀行申請樓按，對方內部紀錄已反映陳小姐已脫離擔保人的身份，應該不會再額外要求證明。當然，陳小姐也可去信予哥哥原有按揭銀行，要求對方及時更新信貸資料庫內的紀錄，以減少未來申請其他信貸時因資料過時帶來的影響。

原文刊於信報網站2021年8月24日

想做「包租公」 按揭算盤要怎打？

在種種樓市辣招之下，住宅樓市的短炒活動絕跡多時；不過，買樓收租作長綫投資，卻從未消失。如果置業人士想「一開二」，多買一個住宅物業收租，在按揭上也有不少地方要留意。

買樓收租申請按揭，與買樓自住的最大不同的在於按揭成數。自住樓，銀行標準按揭成數：樓價1,000萬元以下可按6成，1,000萬元或以上，可按5成；如果申請按揭保險，樓價800萬元以下可申請9成按揭，1,000萬元以下亦可獲8成。

 

但對非自用（包括收租）的住宅物業，原則上按保不接受申請，標準按揭成數只有5成。如果按揭申請人本身另有物業按揭，按揭成數上限會下跌至樓價4成。在成數以外，收租樓屬非自用按揭，其供款與入息比率的要求會較為嚴格：基本的要求為總供款不逾月入4成，現行按息加3厘時，總供款不逾月入5成。

在按揭優惠方面，過去有一段時間，銀行向收租投資者提供的按揭條件，會較自住用家的略差，例如利率會略高。自住用家可獲銀行批出的按揭條件會略為優惠，背後的邏輯是：自住用家違約斷供的風險較低。但近年在引入壓力測試後，持有多個物業的投資者，按揭負擔比率甚至會較用家更低，對銀行來說風險有限。加上銀行體系資金充裕，利息成本下跌、銀行對非自用按揭提供的優惠，基本與自住用家一致。

租約可作收入證明一部分

業主為名下的收租物業申請按揭，所需文件基本與自用的一致，如地址證明、收入證明等。比較特別的是，由於收租物業有租金收入，買家可提供租約，申報作入息的一部分，以便通過壓測。

一般而言，一份有打釐印的正式租約，銀行會按租金7成計算收入。即1萬元的租金，算成7,000元的收入。而對於沒有打釐印的租約，部分銀行會按租值6成計算作業主的收入。

 原文刊於經濟日報網站2021年8月20日

樓市的期望錯配

 由10多年前開始，「樓價難負擔」、「月入X萬元中產難買樓」的抱怨持續不斷。部分原因可能是小市民的期望錯配。

傳統上，華人社會似乎有「置業」才可「安居」的思想。而「中產」這個標籤，又被寄予生活應該較安穩、有餘力應付消閒開支等的期望。如果位列中產，而又未能置業，便很容易對現況心生不滿。

 

先說「中產」的定義，中產定義人言人殊。如果參考家庭月入中位數，政府統計處資料，今年第一季本地所有家庭月入中位數是2.58萬元，如果只計居於私樓的住戶(包括業主及租客)，月入中位數是3.6萬元。居於私樓的家庭中，部分可能已是退休人士，並無收入，如果進一步計算有成員從事經濟活動的私樓住戶，入息中位數是4.5萬元，香港有三成多的家庭月入在此水平以上，統計上此類家庭已算中產。

不過，現實是月入4.5萬元，處於統計中位的中產家庭，在壓力測試要求下，選用最長的30年還款期，可借入的按揭上限為475.5萬元。如果透過九成按保入市，可購買的樓價上限約528萬元，大概可買到新界30年樓齡的細2房單位，或一手盤的開放式至1房單位。

中產家庭收入只可應付上車盤樓價，便是市場的現實。情況持續多年，背後原因與新樓供應不足、量化寬鬆推高樓價有關。展望未來，量化寬鬆是否持續不由香港控制。雖然政府看來開始着力增加住宅供應，但焦點卻放在公營房屋之上(如最近收回數幅私人地皮以供興建公營房屋)。未來數年中產收入家庭只可購買上車盤的情況難以扭轉。

近幾年種種壓抑投資需求的辣招只有治標作用。要減少此類家庭的怨氣，長遠而言只有增加供應一途。如果供應難以在短期內明顯增加，政府也應想方法管理市民的期望。如果有計劃可推高長遠住宅供應，即使短期內難以扭轉供不應求的局面，也可紓緩市民急卡入市的心態。

而對於收入正好處於「統計上中產」的家庭來說，也許要現實一點，計算自己可負擔的樓債後，調整自己的置業目標，暫時放下「上車便買夢想家居」的想法。

原文刊於信報網站2021年8月17日

樓花延遲交樓 對按揭申請有何影響？

有樓花項目因發展商面對眾多負面消息，傳出銀行拒批建築期按揭的消息，令市場驚覺以建築期付款購買樓花的風險。其實與建築期付款相關的風險，遠不止於此，有時最常見的工程延誤，也會影響買家的按揭申請。

一般較常提及的建築期付款風險，主要是估價問題，例如樓價下跌，選用建築期付款的買家，可能面對估價不足的風險。但近幾年由於樓價大致反覆上升，此類估價不足的個案較為罕見。反而是常見的工程延誤，可能為建築期付款的買家帶來更多影響。

 

Peter數年前購入一個樓花單位，項目的預計落成日期是今年初，當時選用建築期付款。Peter原本在預期入伙前3個月已申請按揭，由於文件齊備，銀行很快就批出按揭條件，但要待物業取得滿意紙，Peter才可取用按揭。

其後發展商通知，因工程問題，項目延遲交樓。Peter也只好等待，但在等待期間，銀行知會，之前批出的按揭條件，有效期只有3個月，如項目未能在有效期內交樓，申請便要重新審批。

重新審批只需補交最新入息證明

重新審批的手續簡單，只要求申請人補交最近的入息證明，銀行另外會再查閱申請人的信貸報告。

一般情況下，如果申請人的信貸評級、入息沒有大變化，申請人可按銀行原有批核條件取用按揭。不過，如果借款人在近期的入息減少，又或信貸評級明顯惡化，便可能令按揭條件改變。例如入息減少，不足以通過壓力測試，令可借入的按揭金額減少，買家便需要另外準備現金完成交易。

原文刊於經濟日報網站2021年8月11日

樓市破頂高追要小心

 一手樓市因欠缺焦點大盤推出，成交淡靜。但二手樓市氣氛仍然熾熱，多個屋苑出現破頂成交。惟近日個別成交，最後結果卻是買家撻訂離場，估計損失訂金數十萬元。要避免此類損失，準買家宜有兩手準備。

多個屋苑出現破頂成交，即新成交價打破舊紀錄。一般標準是成交單位的呎價，但有時也會收窄指同類單位的成交價。在市場氣氛熾熱時，賣方會擔心賣得太平，買方又怕遲買更貴。賣家不肯減，但有買家願意追，往往會出現個別單位成交價突然較新近成交飆高的現象。但要留意，如果成交價高於新近成交太多，銀行估價不足，買家便需要自行籌措資金完成交易。如果手上現金不足，便可能要撻訂離場。

 

市傳沙田一個屋苑的2房單位以743萬元成交，而同類單位最近成交價為640萬元。最終買家疑似未能找到銀行估足價承按，撻訂離場。

在升市之時，有時會出現成交價高於銀行估價的現象。一般來說，如果破頂成交現象普遍、成交價又不是大幅偏離估價，個別較進取的銀行的估價可能會追貼成交價。但如果類似上述個案，成交價高出同類單位逾16%，銀行估足價的可能性便較低。

以上述成交價743萬元的單位為例，假設有銀行以660萬估價承按，買家申請九成按保，最多可借594萬元，買家自己要另外籌措149萬元的資金完成交易。如果流動現金不足，未能完成交易，便只好撻訂離場。損失訂金之外，一般來說，撻訂一方也要支付買賣雙方的代理佣金。

要避免此類損失，可留意幾點：成交前，買家還價時宜參考銀行的估價，不應輕易受氣氛影響而高追。就算真的認同樓價可持續上升、遲買更貴，也應該小心計算，如果銀行按網上估價承按，自己可借取的按揭上限是多少。在銀行按揭貸款不如預期的情況下，自己有沒有能力另外籌措資金完成交易。

另外，在買賣合約中，宜向賣方爭取較長的成交期，如果樓市真的持續上升，更多高價成交出現，銀行估價有較大機會追貼成交價。最後，買家可向多家銀行申請按揭，從而減低估價不足、被迫撻訂的風險。

原文刊於信報網站2021年8月10日

樓價突破高位之後又如何？

以上周中原城市指數計，樓價與2019年中的高位差距不足1%。由於二手市場仍頻傳破頂成交，估計指數再創新高只是時間問題。但破頂還破頂，樓價卻未必會出現一飛沖天的走勢。

雖然近日一、二手成交量有放緩的現象，但樓價指數反映的是二手成交，而二手成交近來屢屢出現打破屋苑紀錄的高價成交個案，如無意外，月內樓價指數便會打破2016年6月的紀錄。指數破頂，或會有心理影響，例如推動部分仍在猶豫是否入市的買家加快入市步伐。惟破頂之後，樓價是否有足夠動力再創新高，卻要看基本因素。而暫時看來，樓價破頂後再上，要面對眾多阻力。

 

第一個阻力是息口走勢，2008年金融危機之後資產價格上升，主要原因是各國央行放水。不少分析都指出，作為央行，聯儲局不會希望利率長期維持於近零的水平，失去以利率升降調節經濟的工具。而在經濟好轉的情況下，聯儲局也不會長期維持量化寬鬆政策。早前美國聯儲局多次明示暗示將收水，如果順利執行，泊駐香港的熱錢規模會減少，拆息亦可能上升，屆時推動樓價的動力料會轉弱。

當然，近日美國疫情又轉嚴重，令人懷疑經濟是否可順利復甦。一旦經濟增長放緩，收水和加息的步伐也會放慢。

第二個阻力是新樓供應。香港過去10年的住宅供應嚴重落後於需求，是樓價長升長有的主要原因之一。但近日土地政策似有轉向的跡象，政府收回多幅私人土地作公屋發展，以及推出數年、無人問津的土地共享先導計劃接獲首宗申請。

而在中央官員明示要處理房屋問題、選舉制度又大幅度改變後，日後政府無論是要發展郊野公園、抑或是推動填海，阻力都大大減少。如果市民看到5、6年後供應將大增，現時追價入市的意欲料會減少。

第三個因素是移民。雖然港府說自己無統計港人外移的數量，但截至去年10月，中小學一年內流失約1.54萬名學生。觀乎中、小學學生減少的規模，大概可反映移民潮的趨勢。如果本地中產持續外流，多多少少會影響住屋需求。

要留意的是，除了美息走勢仍是難以預測之外，房屋供應增加、港人移居海外，似乎都是會持續一段時間。在此情勢下，樓價即使在今年突破高位，也不見得有更強的動力維持長期升勢。只是供不應求的情況一時難以扭轉，人口政策方面，估計中央及港府會持續增加國內人口移居香港，樓價也難明顯下跌，未來一段長時間，樓價窄幅橫行的可能性會較高。

原文刊於信報網站2021年8月3日

 

按揭保險的投資應用 如何完成物業「一開二」大計

看到題目可能不少人會想，不是說按揭保險目的是供自住買家購置物業之用嗎？又如何應用於投資？但現實中，不少家庭的確透過按揭保險，完成物業「一開二」的大計，關鍵是行動的步驟。

不少人應該聽說過，又想買車，又想買樓，如果兩邊都要借款融資，最好是先買樓，後買車。因為申請物業按揭，計算供款與入息比率時，銀行會一併考慮申請人的其他債務負擔──例如由車行提供的汽車貸款。反過來，買樓後申請汽車貸款，車行卻不會理會借款人的樓按負擔。對於按揭供款接近入息比率上限的人士來說，先買樓、後買車會較易獲得總額度較高的貸款。當然，代價是整體還款比率會略為升高。

 

行動先後次序影響獲批機會

同樣地，原則上按保的設立是協助自住用家買樓。如果一個人，或一對夫婦本身已持有一個物業，申請按保再購置第二個物業時，都會被查問，提供更多自住證明，如果按保公司不信納第二個物業用於自住，往往便會拒批。尤其是如果第一個物業本身是透過按保購入，再申請以按保購買第二個物業，更是幾乎沒有獲批的機會。

不過，如過程序反過來，先用自住條件以按保購買第一個物業，再以一般按揭成數購買第二個物業，只要符合壓力測試的要求，一切卻會變得較為容易。看到這裡，可能年輕一點的讀者會嗤之以鼻，哪有錢一下子買兩個物業？

但對換樓客來說，以上問題可能較為簡單。例如夫婦持有一個物業，賣出套現，再由一方以自用按保購買一個新單位，另一方稍後以一般按揭條件購買第二個單位，只要雙方都可通過壓測，一般也不會有甚麼拒批問題。技術上單看申請按保換樓的一方，仍然是自用，但由夫婦二人角度看，卻又是透過按保，較輕易完成「一開二」的計劃。

或者有人會問，可否更簡單一點，例如先生購買太太持有的物業業權，以自用條件申請按保，順便套現，以減少一次買賣程序？答案卻是不可以的，原因是按保公司看到業權由A、B轉讓至A，一般會認為是變相轉按套現，會質疑物業並非真的買賣，通常會拒批按揭申請。

原文刊於經濟日報2021年7月28日