5%回贈價值不等於5%折扣

發展商推出新盤時，為吸引買家，會推出五花百門的優惠，較為誇張的情況下，一個新盤的價單，可以有多至10種的付款計劃，各有不同的折扣、優惠、按揭安排等。要留意的是，一些帳面上看似一樣的優惠，其實價值各有高低。

最明顯的是折扣及回贈。假設一個單位，價單訂價800萬元，有5%的折扣。另一個單位訂價800萬元，成交後有5%回贈。兩個優惠的差異，不止於字眼上的分別。

表面上，800萬元的訂價，5%折扣後，成交價是760萬元。同樣是800萬元的訂價，扣除5%即40萬元的回贈，實際付出似乎也是760萬元。究竟有何分別？

主要的分別是印花稅，印花稅是按成交價徵收的。在5%折扣的情況下，成交價是760萬元，「首置客」的印花稅是28.5萬元；而在「回贈5%」的情況下，成交價仍是800萬元，同樣是首置客，印花稅卻是30萬元。

在按揭上也要留意，回贈雖然會令名義上的成交價維持，但如果是向銀行借取按揭，任何形式的發展商回贈，都需要在估值中扣除。換言之，一個成交價800萬元，有40萬回贈的一手盤單位，按揭估值仍然是760萬元，而非800萬元。

當然，如果新盤發展商有提供不經銀行的一按安排，即整筆按揭由財務公司提供，有關機構不需跟隨金管局的按揭指引，在按揭估價時，未必需要將現金回贈金額扣減。但每一個新盤、每一個財務機構的標準都可能略有不同，置業前宜先行確定具體情況。

原文刊於經濟日報網站2019年5月22日

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按揭成數的誤解

香港現時標準住宅按揭成數上限是六成，而在不同情況的按揭申請人，可獲的按揭成數會有所下調。其中一些按揭成數下調的條件，卻經常會引起置業人士的誤解。

一個常見的誤會是，如果申請人已持有香港住宅物業(俗稱「有樓」)，申請按揭時，按揭成數需下調一成。嚴格而言，此是錯誤的理解。金管局按揭指引的限制，其實是規管「申請人在申請按揭時有沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保」(可簡稱為「有按揭負擔」)，以及物業是否「自用」。

有按揭負擔而未持有物業，例如是為親人的按揭作擔保，其人自己置業時再申請按揭，按揭成數需要按標準下調一成。

相反，如果按揭申請人本身已經持有已供滿或無按揭的物業，再購置其他住宅單位時，按揭成數卻不是一定要下調的。如果購置的物業是「自用」，便不需要調整按揭成數。
當然，「是否有按揭負擔」，是一個客觀的標準，銀行只要查閱申請人的信貸資料庫，便會掌握有關情況。而「是否自用」，卻是較主觀的，從來沒有限制，一家人或一個人只可有一個自用的住宅物業。如果銀行信納申請人購買的第二、第三個物業是自用，仍可能以標準成數貸出按揭。

類似的情況是按揭保險，如果按保的申請人本身已經持有香港的住宅物業，而購置另一個住宅供家人居住，其實仍然可以申請按揭成數八成或以下的按保。當然，銀行及保險公司是否信納是關鍵。

看到此處，可能有人會問，指引豈不是太多漏洞？有多個物業的申請人可以用「自住」為由，取得與真正上車客一樣的按揭成數？
首先，雖說「自住」無完全客觀明確的標準，但銀行如知悉申請人持有多個物業，一般會要求提供自住理由。其次，即使按揭成數未有限制，申請人仍需通過壓力測試才可取得按揭，現實中仍是難以「買完一個又一個，按完一間又一間」。

原文刊於信報網站2019年5月21日

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