新世代如何面對高樓價

又一個國際調查，確定香港平均樓價全球最高。如果去年輕人為主的論壇看一看，可以發現「如果無父幹，基本上不需考慮買樓」漸成共識。新世代似乎對單憑自己財力置業，已是不存厚望；究竟，新世代要在香港生存，應該如何應對高樓價的現實？

當然，「如果無父幹，基本上不需考慮買樓」不完全成立。相信部份「神科」畢業生，又或個別投資有道的青年人，假以時日，仍然可以自力入市。但對一般新世代年輕人來說，恐怕「無父幹難上車」已是不得不接受的現實。對此，有些人（不知道是認真抑或純粹發洩）會說，反正無力買樓，倒不如接受現實，將收入用於旅遊飲食。

所謂人各有志，儲錢買樓不見得一定比花錢玩樂更有意義。問題是，如果一個人仍打算在香港生活，大致上置業是比租樓更化算的選擇。今日我們面對超高樓價，似乎已脫離一般欠缺家庭資助人士的購買力。但高樓價背後有眾多成因，而此些因素其實是有可能改變的——各國量寬可能改變，甚至經濟衰退都可能觸發樓價下調。面對高得看來超現實的樓價，如果一早放棄儲蓄（包括投資），未來樓價即使回落至你可以負擔的水平，也只有望樓興嘆。

以上說的，不是推崇年輕人要立志當「樓奴」。買樓不應是人生目標，但以「買樓」作為儲蓄、投資的目標，即使未來始終不能達標，那筆為了買樓而存下的資金，對其他人生目標一樣有幫助。退一步而言，有了基本的資金儲備，未來不管是要進軍大灣區、抑或是移民外國，都會有起碼的財政基礎。

原文刊於經濟日報網站2019年4月17日



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按息黑天鵝

去年第四季，一般香港人在擔心按揭利息支出會隨美息上調而增加，結果聯儲局一個華麗轉身，美息上升的陰霾煙消雲散，樓價在此背景下亦見明顯回升。不過，居安思危，其實年內港息向上的可能仍然存在。

港元與美元掛鈎，理論上港息與美息方向應一致。聯儲局早前已明示年內維持美息不變。而白宮對於「不加息」仍嫌不足，表示聯儲局早應減息，市場估計美息在年內調頭向下的聲音亦開始出現。

先不論美息走向，對香港人來說，美息即使回落，香港的供樓業主也不會直接受惠，原因在於之前多次美息上調，港息只是象徵式上升八分一厘。即使稍後美息回落，港息較大機會維持不變。

相反，港元利率向上的風險其實仍然存在──早前銀行體系結餘回落，反映一定數量的熱錢流出。當然，以歷史數據看，現時500多億元的銀行體系結餘，反映本港仍是資金氾濫。問題是，現時美元拆息較港元高約0.5厘，不排除仍有部分資金會因套息活動而流出香港。當銀行體系結餘進一步回落時，拆息便有機會進一步上升，拆息回升此一黑天鵝，其實不容忽視。
理論上拆息輕微回升，港美息差收窄，已可抵消轉存美元套息的誘因。而拆息在現水平微升(例如約四分一厘)，亦未必會影響最優惠利率。而對多數以拆息按揭供樓的借款人來說，最優惠利率及與此掛鈎的按揭鎖息不變，供樓支出其實也不會增加。

當然，以上說的是「平常情況」，即熱錢因套息而流走對港息的影響。理論上如果不平常的事件發生，例如市場對港元的信心急瀉，那港息的變化便會更大，不過，這已經是需要水晶球才可預知的事了。

原文刊於信報網站2019年4月19日


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