建期為何成新盤買家首選？樓價下跌 建期付款有何風險？

 

天水圍新盤開售，反應熱烈，一天售出300多個單位。首批買家中，98%選用建築期付款，「即供期」變成聊備一格的陪襯。建期付款成為買家首選，有眾多時代原因。而今天選擇建期付款的買家，也應該在財務上作多手準備，以減少日後完成交易時可能出現的問題。

新盤兩大付款安排

香港對未落成住宅物業(樓花)的交易，有完善的監管，過去以樓花方式推出的新盤，一般都有兩大分類的付款安排：

一、建築期付款，即買家支付部分樓價之後，待物業落成才完成交易，如買家需樓按，也是待物業臨近落成前才申請。

二、即供期付款，即在樓花階段已完成交易，買家未入住已經支付全部樓價，買家也可向銀行申請樓花按揭，即未入伙已開始償還樓按。

即供折扣較高 過去曾流行

過去市場有一段時間，即供付款較為流行，原因是同一項目、同一單位，在即供付款下往往有較高折扣，對買家較有吸引力。而近幾年開售的樓花項目，包括文首提及的天水圍新盤，雖然同一單位在即供付款安排下，仍然會較建築期付款有較大折扣，但由於種種原因，令即供付款變得聊備一格。

 

換樓壓測限制 建期可減輕負擔

其中一個主要的原因是按揭壓力測試，對持有一個按揭未供滿物業的換樓客來說，購買樓花要選擇即供的話，新舊按揭總供款不可多於月入四成，壓測之下總還款不可多於月入五成，壓測限制令很多人難以選擇即供。而選用建期付款，不必在新居未落成前應付兩筆住屋支出，顯得較有吸引力。

樓價下跌 建期可借按揭金額將減少

不過，要留意，建期有建期的風險，最明顯的是樓市正處調整期，現時樓價比高位回落約兩成。如果調整期持續，未來新居落成時，估值可能較購入價有一定下調。例如購入價1000萬元的物業，樓價下跌一成的話，估值便會降至900萬元，屆時申請按揭便要以900萬元為準，例如九成按揭便是可借810萬元。買家可能需要在按揭以外，另行籌措現金以完成交易。如果買家沒有能力完成交易，不單會損失訂金(已經支付的樓價)，也有可能在發展商以較低價重新推出單位時，被追收差價。

由於有以上風險，準買家考慮以建期付款購置一手物業時，宜採取較為保定的策略，包括計算一旦樓價在入伙前下跌，不可借足預計的按揭金額時，是否有足夠資金完成交易。如果是換樓客，計劃在新居交樓前賣出舊居套現的話，也要評估如果樓價持續調整，賣出舊居套現所得減少時，會對換樓安排有什麼影響。

最後，在新居未交樓前，選用即供付款的買家宜趁按揭未需還款，盡量增加現金儲備。萬一需要更多現金完成交易時，不致於手足無措。

原文刊於經濟日報網站2023年12月

市場料明年美息減1厘 對香港樓市的3大影響

 2023年樓價先升後回、差餉物業估價署指數至10月跌近4%。樓價調整背景因素是年內港元利率受美元帶動持續高企。展望明年，市場主流觀點似乎傾向來年美國利率調頭回落，下調幅度可達一厘。如果明年美息走勢一如預期，又是否足以推動本地樓價回升？

美息如減1厘
新造按息或跌至3.8厘

現時美國聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘，如回落一厘，大概是回到2022年12月的水平，當時港元「細P」為5.625厘，「大P」為5.875厘，分別只較現時低0.25厘。簡單來說，本次美息上升周期，港元利率，尤其是最優惠利率較為滯後，美息即使回落一厘，本地按息的下調幅度料會較小。

 

假設明年美息回落1厘，而港元最優惠利率也相應回落至去年底水平，以現時新批H按利率約為細P減1.75厘、或大P減2厘的市價計，屆時一般新造按息可能由現時4.125厘回落至3.875厘水平。相對於現時A類私人住宅(即實用面積少於40平方米者)的租金回報為3.1厘，按息相對於租金回報仍然較高，似乎不足以刺激投資者買樓收租、租客轉租為買。

未夠刺激成交量復常

總括而言，如果美息轉勢向下，料對樓市氣氛應該會有正面影響，部份猶豫是否入市的準買家，可能因為利率回落，不再擔心按揭供款上升而作出置業決定。不過，如果明年美息下調幅度一如市場估計，只回落一厘，應該未足以刺激樓市成交量由2022、23按年一、二手住宅成交量約4.6萬宗，升至較正常年份，例如2019、20年住宅成交量6萬宗以上的水平。

樓價下調一成
租金回報率可升至3.4厘

當然，租金回報率未必一定要租金增加才會上升，租金不變，而樓價下調，也會推動租金回報率上升。現時一般估計，由於一手餘貨充裕，來年樓價較可能持續調整，主流估計大概是10%。如果樓價下調一成，而租金大致穩定，來年小單位租金回報率可望升至3.4厘左右，如果租金輕微上調5%，那麼小單位租金回報率可望升至3.6厘左右。此預想中的回報率，便會較接近上文計算「美息一下調一厘情況下，新造港元按揭利率」的3.875厘，估計可以刺激部份較樂觀的投資者入市。

以上推演估計港元利率會因為之前沒有跟足美息，所以美息回落時，港息回調步伐也較慢。亦未有計算其他因素，例如如果本地吸引人才人境的各個計劃反應踴躍，可能會令市場出現料想以外的需求。如果港息出乎意料的出現大幅回落、又或樓市需求較預想的更強，也可能令成交量提早反彈，甚至令投資者接受較低的回報，提早入市。

原文刊於經濟日報網站2023年11月29日

「高才通」對樓市作用未展現

 政府最近提出了兩項措施，市場認為將刺激未在香港居住滿七年的高才早日購置房產。事實上近期一二手樓市陸續出現各類專才入市的報導，但較受關注，在去年底才推出的「高才通」計劃，其潛在需求影響可能尚未展現。

港府在10月底發表的施政報告中，提出擴大高端人才入境計劃（高才通）的資格條件，(之前表列的約140家大學畢業，其於過去5年中有並有3年工作經驗；施政報告後表列大學增至184家)，便可取得2年入境簽證。在計劃未放寬申請資格前，反應已極為良好。首10個月共收到超過50,000宗申請，當中約39,000宗獲批。連同其他輸入人才計劃，料可舒緩出生率下跌、長遠人口減少的壓力。

 

首10個月逾5萬宗申請

對樓市更直接影響的措施是調整印花稅徵收標準，包括將從價印花稅(第一標準稅率)及買家印花稅減半。而根據新政策，由各個輸入人才計劃下入境者，在未在香港居住滿七年的情況下，購買自住房產只需支付按從價印花稅的第二標準稅率，上限為房產價格的4.25%。只有此位買家日後未能取得永居身份時，政府才會向他追收買家印花稅(現為樓價7.5%)、從價印花稅第一標準稅率(現時為樓價7.5%)及第二標準稅率的差額。此即「先免後徵」。

待工作穩定　才會釋放購買力

盡管有報導指出市場陸續出現專才入市買樓的個案，但這些個案可能尚未反映「高才通」的影響。一來是計劃在去年底推出，今年初才開始批出入境簽證，估計大部份獲批簽證人士在年中才陸續入境。其次是高才通計劃的設計是取得簽證者可到步才找工作，估計此些新來港專才，大部份尚在物色工作，遑論有3個月的入息證明以申請按揭。

然而，隨著新來港高才找到工作並維持穩定收入，他們的購買力可能逐漸釋放，成為未來房地產市場的新動力。高才通計劃對樓市的影響，可能要在明年才會逐漸展現。

原文刊於經濟日報網站2023年11月22日

你對「負資產」有所不知的5件事

 負資產數目回升，成為了市場熱門話題。不過，對於「負資產」，一般人仍會有不少誤解。以下有關負資產的事實，可以作為了解此個金融現象的基礎：

1. 負資產的定義：有抵押貸款的抵押品市值低於未償還貸款。所以，只要市場上有較高成數的貸款存在，而資產價格不是「只會上升」。在價格調整時，統計上便會出現負資產。過去數年，有一段時間金管局未有錄得住宅負資產，只是因為樓價持續上升。但我們應該要接受，任何資產價格都可能上升、可能下跌。

2. 負資產不代表貸款機構的損失：貸款機構只會在「借款人違約不還款+按揭物業成為負資產」兩者同時出現時，才會出現損失。

 

3. 負資產不代表借款人還款紀錄會惡化：通常觸發借款人違約的原因是收入下跌，而不是樓價下跌。通常借款人違約，會經過「延誤還款」的階段，因此延期還款比率（Delinquency Ratio） 可以視為違約的預警數字。事實上根據金管局最新的統計，「負資產」借款人的延期還款比率只是0.02%，即是現時11,000宗負資產按揭，有不足3宗出現延期還款。

4. 2008年之前，按揭延期還款比率與失業率有明顯關聯連，但之後關連減弱。金管局在1998年中才開始有延期還款比率的統計，而由1999年2月起，至2003年9月，數字都維持在1%以上，高峰為2001年4月的1.43%。同一時間，香港失業率在4%至8.5%之間波動，2003年6月失業率由高峰回落，延期還款比率亦下跌。有趣的是，在2008年2月比率跌至0.1%以下之後，即使失業率在新冠肺炎期間一度升至7.2%，延期還款比率亦從未再升高於0.1%。

5. 負資產不會引發Call loan。不少人會以為，住宅按揭以物業為抵押，抵押品市值下跌，會觸發銀行Call loan。但現實中銀行不會因為抵押品貶值而採取行動。金管局統計的負資產高峰是2003年第三季，負資產宗數是106,697宗，每100宗銀行按揭，有22宗是負資產。當時也沒有銀行集體call loan的現象，原因是，在整體樓價下跌時，要求借款人進行部份還款，只會令潛在的壞帳變成現實，對銀行沒有好處。

負資產或會增加，但不會威脅銀行體系

由於一手住宅存貨累積，估計樓價調整會持續。我們將會看到的負資產數字增加，部份近2年以較高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供違約的個案會大升。

 原文刊於經濟日報網站2023年11月15日

新盤優惠影響按揭估價 送「入伙酒」銀行都要扣減？

 待售新盤數量上升，發展商為免存貨積壓，不時會為餘貨增加優惠。但要留意，不同的優惠會對銀行估價有不同的影響，有時買家可能因為優惠的存在，而令可獲得的按揭金額減少。

發展商要促銷旗下項目，有多種銷售手法，最直接的自然是更改樓價，或提升折扣。此兩種方法都會直接影響買賣合約上的成交價。例如定價(Price)1000萬元的物業，經過不同的折扣後，成交價/售價(Purchase Price)為900萬元。此一成交價便會是買家申請按揭時，可獲估值的上限。

影響買家可獲估值上限

折扣之外，另一個常見的優惠是現金回贈。現金回贈的形式，通常為定價或售價的一個指定百分比，又或是一個指定的金額，甚至是發展商代付印花稅等等。部份情況下，買家可能要符合一定條件，例如在指定日期前完成交易，才可獲得相應的現金回贈。價單中列明的現金回贈，在買家申請按揭，銀行為物業估價時，都需要由成交價中扣除。例如上文提及合約列明成交價900萬元的物業，另外有10萬元的現金回贈，那麼物業的估值上限便會是890萬元。另外，如果新盤價單列明一定條件下買家可獲回贈，而最終買家並未滿足相關條件，沒有獲得發展商的回贈，銀行一般會要求買家作出「沒有取得回贈」的聲明；此種情況下，估值便不需要扣除回贈金額。

 

發展商送「入伙酒一席」
銀行按市值扣減

如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具抑或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但只要不在價單中列明，都不會影響按揭估價。

原文刊於經濟日報網站2023年11月1日

新盤延期交樓，買家如何應對

 

某建築工程公司被政府除牌，由於此公司涉及幾個新盤的工程，相關發展商需要在工程期間更換工程公司，程序需時，可能會令項目延期落成。使用不同付款安排的買家，對於新購物業延期交樓，也會有不同的應對方案。

未落成的一手樓花，有兩大主流付款安排：「即供付款」及「建期付款」。前者即是買家在物業未入伙前已支付全部樓價；涉及銀行按揭的話，買家會申請樓花按揭，在新居未入伙前，已開始償還樓按。後者是買家支付一定比例樓價後，待物業落成才完成交易，需要按揭的話，也是到時才申請現樓按揭。

即供買家或有雙重住屋支出

如果樓花物業延期落成，對選用即供付款買家的財務影響較小，因為已取用樓按，已經開始還款。不過，如果他們需為原有居所支付租金或償還樓按，他們便會有較長時間有雙重住屋支出。另外，如果新居延誤交樓，而選用即供付款的新盤買家又按原有計劃售出舊居，可能需要以短租方式解決居住問題。

 

建期付款買家 若估價不足將多付差價

對選用建期付款的買家來說，最大的風險是估價不足。由於他們要待物業臨近交樓才申請按揭，如果樓價在期間下跌，影響到入伙時的估價，買家要完成交易，便需要支付差價。以一個折實價800萬元的樓花物業為例，買家打算申請8成按揭，即借640萬元。如果物業落成時，估值下跌一成至720萬元，8成按揭便只可借576萬元，買家要另行籌措64萬元支付差價。如買家未能籌措資金完成交易，便可能需要撻訂離場。

樓價調整對不同項目的估值會有不同的影響。以近2年樓市表現而言，整體樓價指數回落，但期間售出的新盤，在入伙時估價的表現各異，至目前為止，在過去2年出售，在近期交樓的新入伙盤，只有個別項目出現估價較購入價下跌，未見大規模的估價不足現象。

估價下跌的應對方案

不過，以較穩健的策略考慮，如果樓花買家擔心物業估價下跌，有幾個處理方案：

1. 考慮向發展商申請改用即供付款，但此舉需要發展商同意，而且對於舊居有按揭未供滿的買家來說，要通過壓測有一定難度。

2. 可考慮在樓花期提高儲蓄比率，萬一申請按揭時估價下跌，也有足夠現金完成交易。

3. 如果買家入市時未有打算借用較高成數按揭，當物業入伙估值下跌時，可考慮申請借用較高成數的按揭，例如上文中，購入價800萬元，後來估值720萬元的物業，如維持640萬元的借款額，按揭成數會上調至89%，由於目標借款額不變，在利率、年期一樣的情況下，每月還款也不會增加，不過，借款人會因為借用高成數按揭，而輕微增加了保費等的支出。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月26日

負資產宗數料重上1萬宗 銀主盤未必會隨之增加

 金管局將於本月底公報第三季負資產數據，如無意外，數字會回升至破萬宗水平。有外電分析，往後銀主盤也會創新高，甚至影響銀行業績。其實樓價下跌，往往代表負資產數量上升，但不見得銀主盤會線性增加。

負資產佔比料增

外電的分析假設樓價在現水平(也相當於去年底水平)跌10%，會令負資產按揭欠款上升至整體銀行按揭餘額的5%，此部份是相當客觀的估計。去年第四季，負資產約12,000宗，負資產按揭的總值佔銀行按揭餘額3.66%。其後樓價在第一、二季回升，那些按揭未償還餘額本來略高於估值的單位，便因為樓價回升而脫離負資產行列。

現時樓價大致調整至與去年底同一水平，如無意外，月底公布的第三季負資產個案，會回升至逾1萬宗。樓價在現水平再調整一成的話，負資產欠款相對於按揭餘額的總值升至高於5%的現象有高機率出現。

 

銀主盤未必隨之增加

但「負資產」增加，卻不一定導致「銀主盤」按比例增加。2008年金融危機後貨幣供應增加，其後港府引入多種印花稅、金管局推出壓力測試。住宅市場以本地用家為主導，而且他們都有一定的償付能力。與過去樓市投資者參與比例較高的年代不同，投資者在大市轉勢時，一個「止蝕」的決定可能導致多個單位成為銀主盤。但用家除非面臨收入大幅下跌，一般不會因為價格波動而售出自己的居所。

我們將會看到的負資產數字增加，絕大部份是近2年以高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供的個案會大升。初步看來，銀主盤的存量估計會維持在低3位數，對樓市的壓力不大。

銀行損失料僅千多萬元 影響不大

再看負資產潛力損失對銀行的壓力。以外電分析負資產按揭總額將升至佔銀行按揭5%計，大概是920億元。同樣以2022年底為基準，當時此些負資產個案的平均欠款為估值的104%，樓價在此水平再下跌10%的話，整體負資產的平均欠款將升至估值的115%左右。對銀行來說，負資產增加帶來的潛在損失，是「整體負資產總額x違約率x損失嚴重程度(Loss Severity)」套入估算數字，是920億元x違約率x15%。簡單來說，如果樓價下跌10%，而「全部」負資產業主都斷供，銀行業的損失總額是138億元，相對於現時逾1.8萬億元的按揭市場規模，仍是有限數。要強調的是，近年負資產拖欠還款的比率長期低於0.1%，假設此些拖欠還款的個案最終都違約，為銀行業帶來的實際損失便只是1,380萬元。說千多萬元的損失會嚴重影響銀行界，看來是有些過慮。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月18日