某建築工程公司被政府除牌，由於此公司涉及幾個新盤的工程，相關發展商需要在工程期間更換工程公司，程序需時，可能會令項目延期落成。使用不同付款安排的買家，對於新購物業延期交樓，也會有不同的應對方案。
未落成的一手樓花，有兩大主流付款安排：「即供付款」及「建期付款」。前者即是買家在物業未入伙前已支付全部樓價；涉及銀行按揭的話，買家會申請樓花按揭，在新居未入伙前，已開始償還樓按。後者是買家支付一定比例樓價後，待物業落成才完成交易，需要按揭的話，也是到時才申請現樓按揭。
即供買家或有雙重住屋支出
如果樓花物業延期落成，對選用即供付款買家的財務影響較小，因為已取用樓按，已經開始還款。不過，如果他們需為原有居所支付租金或償還樓按，他們便會有較長時間有雙重住屋支出。另外，如果新居延誤交樓，而選用即供付款的新盤買家又按原有計劃售出舊居，可能需要以短租方式解決居住問題。
建期付款買家 若估價不足將多付差價
對選用建期付款的買家來說，最大的風險是估價不足。由於他們要待物業臨近交樓才申請按揭，如果樓價在期間下跌，影響到入伙時的估價，買家要完成交易，便需要支付差價。以一個折實價800萬元的樓花物業為例，買家打算申請8成按揭，即借640萬元。如果物業落成時，估值下跌一成至720萬元，8成按揭便只可借576萬元，買家要另行籌措64萬元支付差價。如買家未能籌措資金完成交易，便可能需要撻訂離場。
樓價調整對不同項目的估值會有不同的影響。以近2年樓市表現而言，整體樓價指數回落，但期間售出的新盤，在入伙時估價的表現各異，至目前為止，在過去2年出售，在近期交樓的新入伙盤，只有個別項目出現估價較購入價下跌，未見大規模的估價不足現象。
估價下跌的應對方案
不過，以較穩健的策略考慮，如果樓花買家擔心物業估價下跌，有幾個處理方案：
1. 考慮向發展商申請改用即供付款，但此舉需要發展商同意，而且對於舊居有按揭未供滿的買家來說，要通過壓測有一定難度。
2. 可考慮在樓花期提高儲蓄比率，萬一申請按揭時估價下跌，也有足夠現金完成交易。
3. 如果買家入市時未有打算借用較高成數按揭，當物業入伙估值下跌時，可考慮申請借用較高成數的按揭，例如上文中，購入價800萬元，後來估值720萬元的物業，如維持640萬元的借款額，按揭成數會上調至89%，由於目標借款額不變，在利率、年期一樣的情況下，每月還款也不會增加，不過，借款人會因為借用高成數按揭，而輕微增加了保費等的支出。
原文刊於經濟日報網站2023年10月26日
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