資金加快流入 樓市何時受惠?

 

由去年開始轉強的港滙持續強勢，資金持續流入，金管局要持續沽出港元，銀行體系結餘上周更突破2000億元水平。參考歷史數據，資金流入往往大利樓市，今次又會不會一樣？

如果找一群閱報只看港聞版及國際版的人，請他們評估過去一年香港的資金流向，結果應該是估計資金大量流走。但現實中的所有數據，都是反映資金大量流入──銀行體系結餘由去年底的540億元，升至現時逾2000億元。7月港元貨幣供應量M2及M3按月同告上升4.1%，與去年同期比較分別上升5.8%及5.7%。

 

在2008年金融海嘯之後，環球量寬，熱錢流入。2009年底M2供應按年上升逾一成，而且強勁增幅持續多年，成為推動樓價上升的一大原因，至2018及2019年，M2按年增幅只有3.6%及2.4%，同期樓價表現亦較為牛皮反覆。近一年的資金持續流入增速，又有沒有可能會再推動樓價上升？

資金流向並不是唯一左右樓市的因素，上文提及只看港聞版的人可能會對資金流向有較悲觀的估計，因為整體而言，社會上的負面消息遠多於正面消息。但綜合而言，負面因素可大約分類為兩個問題，而它們多多少少都有被放大的傾向。

第一個問題是疫情，新冠肺炎拖累各國經濟衰退是事實。但疫情總會過去，一些嚴重受創的行業可能要長時間復原，但經濟總會找到新的增長動力。疫情長年拖累增長似乎是低機率事件。

第二個問題是中美冷戰，可能影響香港過去優而為之的中間人角色。在美國宣布終止香港特殊待遇、制裁香港高官、香港對美出口要標為中國製造、新的跨太平洋光纜不登陸香港等，都預示香港的中間人角色消退。但中美交惡，在美國上市的中資公司都要回流，未來香港股市的中資公司集資市場地位卻可能大幅強化。展望未來，在經濟上不宜完全悲觀。

兩大因素的中長線發展有待觀察。但要留意的是，疫情影響是環球性的，但在疫情影響之下，港人的供款紀律維持極佳標準，最新的樓按拖欠比率維持在0.04%的極低水平。相對而言，美國近期已出現拖欠比率急升的報告。反映在還款能力及還款意欲上，港人都可說是最佳借款人。一旦疫情穩定，銀行的貸款意欲上升，按揭很可能又再成為貸款業務重心。

當然，資金流入不是人人受惠，有需要入市的，仍是要緊記那句：量力而為。

 原文刊於信報網站2020年9月8日

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低息期再延長 樓市不宜過於悲觀

 

聯儲局主席上周在央行會議中發表演說，向市場表明將採取平均通脹目標機制，即未來即使通脹稍高於2%，聯儲局也不會急於加息以穩定通脹。言論被解讀為「偏鴿」的利率政策，極度低息的環境可能會再持續多幾年。

控制通脹，本來是聯儲局的一大主要任務，過去當通脹上升時，聯儲局多會以加息應對。理論上聯儲局以2%為通脹目標，當「達標」時，便應該自動加息。但當機制改為「平衡通脹目標」，政策彈性較較大，不必在通脹達標後立即加息，因此被理解為偏鴿的方向，美元（以及緊隨其利率政策的港元）利率偏低環境可能多持續數年。

 

低息環境較有利樓價

整體而言，低息環境較有利於樓價；加上低息背後是各國持續量化寬鬆，在疫情持續、中美爭拗的背景下，資金卻是持續流入香港。港滙貼近7.75兌1美元的強方保證，金管局要多次沽出港元，銀行體系結餘由去年的540億低位，回升至接近1,900億元。

所謂每朵烏雲都鑲有金邊。整體上，中美交惡，對香港此種發四方財的經濟體系不是好消息。但當情況發展至美國迫使中企退出美國股市，卻引發中概股回流，並以香港為主要的集資地，結果反而是一輪資金湧入，與本地業主供樓息息相關的拆息，維持低企的時間可能長達4、5年（當然，當新股上市，觸發資金需求時，拆息會有波動，但大趨勢仍是低息）。

低息不是一切，港人較熟悉的日本，低息與低增長、低樓價可以並存數十年。但香港的住宅長期供應緊張，中概股回流，金融市場不死之餘，反而可望出現持續增長，此種背景下而利息持續偏低，對樓市不宜過於悲觀。

原文刊於經濟日報網站2020年9月2日

 

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應否放寬樓按成數？

 

早前金管局以非住宅物業大幅調整為由，放寬相關物業的按揭成數限制。有意見認為，當局應一併考慮放寬住宅物業的按揭成數。但由不同的標準考慮，住宅樓按似乎遠遠未達放寬的時機。

近日工商類物業的調整明顯，3年前長實以平均呎價3.3萬售出中環中心75%業權，幾年後的今天，部分業主轉讓的呎價為2.7萬元，跌幅近兩成。而疫情影響下，多個購物區亦陸續出現吉舖。在此種情況下，放寬工商住宅按揭成數，有合理的基礎。

 

在住宅樓市方面，現時樓價比去年的歷史高位，調整幅度僅約4%或5%。住宅按揭成數上一次收緊是2015年，現時樓價比當時累積上升兩成多。而在限聚令持續下，8月一手成交量仍維持在接近1000個的正常水平。似乎欠缺理據放寬按揭。無論由成交量或成交價的角度考慮，現時似乎都未到考慮放寬住宅按揭成數的時間。

此外要留意，工商物業與住宅不同，前者主要涉及投資，價格起起跌跌，一般小市民可能無感。但住宅卻關乎民生日用，樓價或起或落，都足以成為頭條新聞。樓價急跌，影響一眾中產業主情緒，自非政府所樂見。樓價急升，大量無殼蝸牛也一樣會遷怒於政府。

現時樓市在疫情、國際政治因素影響下，似乎暫時難以樂觀。如果放寬按揭，令大量小業主入市，而最終樓價大幅調整，勢會令民怨急升；相反，市場雖然有眾多負面因素，但熱錢持續流入，卻是不爭的事實，而且美國為首的多國央行，似乎還要實行量寬多幾年。但「外國貨幣政策令樓價上升」對升斗小民來說難以理解、「政府減辣之後市民買不起樓」卻簡單易明。如果放寬按揭後，一個不小心，樓價因銀紙貶值而持續上升，被怪罪的，也只會是政府。

綜合而言，由各種角度考慮，客觀上住宅按揭未到放寬的時間。而由管治者角度考慮，恐怕也不會在樓市未有明確方向前，輕易考慮放寬各種辣招。

原文刊於信報網站2020年9月1日

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