升市提防黑天鵝

近日樓市升勢動力十足，在拆息見十多年新低、疫情受控、經濟恢復增長的大環境下，樓價可能在年內出現顯著升幅。但在升市之際，必須留意，市場似乎潛伏不少黑天鵝，樓價前景並非一面倒完全樂觀。

從表面看，樓市升勢甚為全面，港九新界一、二手盤都出現破頂價成交，連續兩個周末的一手成交量突破400宗。但升市之中，市場也隱藏不少負面因素，可能左右未來樓價甚至宏觀經濟。

 

黑天鵝之一是美國利率政策。在美國量寬持續之下，香港的利率維持低企。雖然聯儲局曾經表明未來2、3年都會維持低息，但曾任聯儲局主席、現任美國財政部長的耶倫早前卻在一場經濟研討會上表示，美國可能需要加息，以壓抑可能過熱的經濟。雖然她之後澄清言論並非建議聯儲局更改利率政策，但美國高層對持續量寬有疑慮應是事實。如果美國實體經濟持續改善，聯儲局加息似乎是合理反應。一旦本地按息隨美息回升、不但有樓在供的業主每月供款上升，在低租賃回報的情況下，也會影響投資者入市意欲。

第二隻黑天鵝是土地政策。香港樓價長期高企，原因是土地供應不足。但香港未發展土地達70%。只要政府狠下類似於改動選舉制度的決心，不管是郊野公園周邊、新界的魚塘農地、要改作發展用地，其實也沒有太大難度。主要的阻力，恐怕只是新增土地增加，可能會影響政府的土地收入。

第三隻黑天鵝是疫情。單看香港，雖然港府明顯認為港人對注射疫苗不夠熱情；但香港的感染個案算是極低。各類抗疫措施放寬，也為經濟恢復營造基礎。但環觀全球，疫情遠遠未可言「受控」。市場期待疫情受控，香港可恢復對外往來，帶動經濟增長。但外國疫情持續，環球人員往來、旅遊商務也難全面恢復。香港與新加坡的「旅遊氣泡」便好事多磨，一波三折。萬一通關之後，有潛伏期的病人進入境內，本地隨時又迎來新一輪爆發。

上述幾種負面因素中，部分即使成真，對樓價的負面影響也可能有限。例如利率，在經濟恢復增長的前提下，就算按息往上調2厘，對樓價的壓力也未必太大。而說得上是黑天鵝，也代表發生的機率偏低，但在主流觀點一面倒看好的情況下，用家也應防患未然，即使對樓市前景樂觀，也宜持盈保泰，不應孤注一擲於樓市。

原文刊於信報網站2021年5月11日

尋找黑天鵝

市場去年在擔心加息，今年在討論由財務公司提供的三、四按會不會拖累樓市。但由規模看來，此類按揭的存在，不足以引發大型調整。真正令市況逆轉的，可能與18年前觸發亞洲金融風暴那隻黑天鵝類似—匯價因素。

回顧1997年樓價高位回落，主要原因是人民幣以外的亞洲貨幣貶值，而港元因聯繫匯率而匯價不變。港元幣值穩定的代價之一，便是港元計價的資產價格下跌。2003年樓市回升，很多人歸因於樓市政策改變(土地供應由寬鬆步向緊張)、自由行刺激經濟，甚至是SARS疫情消退。但更具影響力的，是美匯由2002年起回落，與美元掛勾的港元匯價不再偏高，港元資產價格調整的現象便告一段落。

另外一些刺激樓市的因素亦間接與匯價有關。人民幣在2005年匯改，此後人民幣兌港元持續升值，刺激手持人民幣的內地人來港置業。而2008年後，美匯大致維持偏低，加上多輪量寬，熱錢氾濫，利息低企，便造就近幾年的樓價大升。

問題是，上述利好本地樓價的因素都可能都在改變之中。以匯價而言，美匯指數在去年6月以來已由80輾轉上升至現時94水平。一般認為美元今年加息，而歐、日維持量寬，美元匯價會走高。而日本量寬的結果，可能刺激亞洲貨幣匯價戰，97年時引發本地資產價格下跌的情況---亞洲貨幣匯價下跌情況可能重現。

人民幣匯價方面，2014年是人民幣匯改以來，人民幣兌港元首次出現按年回落。踏入2015年至今，人民幣兌港元仍維持輕微回落。雖然人民幣回落的幅度不大，但內地買家購買香港物業的匯率優勢的確在減少。而市場開始討論內地經濟增長放緩，亦為本地經濟及樓市多添一重陰影。

綜合以上因素，如果年內港元受美元帶動，匯價偏高；加上美息回升、內地經濟放緩，引發資產價格調整的可能性，其實較財務公司的三、四按影響更大。不過，上述負面因素即使全部出現，亦不一定引發97年程度的價格調整。

近幾年政府及金管局的措施，將樓市成交量壓下，樓市大致上成為用家及長線投資者為主市場。尤其是按揭信貸資料庫及壓力測試的推出，令投資者的按揭槓桿受限。在此種情況下，勢難重現當年投資者大量散貨的現象。引發大市的黑天鵝總有一天會出現，是不是匯價因素，仍要觀察；但近年金管局的風險管理已較上一周期明顯加強，就算黑天鵝現身，樓價調整的幅度應遠較當年平緩。

原文刊於iMoney 2015年2月28日

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