近期談起加息，較多人討論的是利率上升對借款人還款的影響；但更值得關注的，可能是加息連後的按揭壓力測試，會大幅提高入市門檻。
通過壓測月入下限或因按息上升增加
市場主流意見評估，即使香港最優惠利率開始上升，幅度也不會太高。按息上升至3厘多4厘，應該也不會對近年由銀行取用按揭的業主有太嚴重的影響。以500萬元貸款，30年還款期，以H按現行鎖息上限2.5厘計，月供19,756元。如拆息上升，推高P上升1厘，同等借款，同樣還款期，每月還款會上升至22,452元，升幅14%。如果借款人在按息為2.5厘時，收入剛好通過壓測，借取500萬元，月入應是47,316元，供款佔入息比率41.8%。當按息升至3.5厘時，如收入不變，供款佔入息比率會升至47.5%，負擔似乎不算太高。因為按息上升、每月還款增加而把物業放售的業主，相信更為罕有。
但要留意，供款隨按息上升，對已經借取按揭的買家來說，是「是否捱得住還款增加」的問題。但對有意入市，未借取按揭的買家來說，卻是「可負擔按揭借款減低多少」的問題。以500萬元樓按為例，按息為2.5厘，還款期30年，通過壓測的月入下限是47,316元。如果按息上升至3.5厘，月入便要52,673元才可通過壓測，升幅11.3%。又或者，同樣月入47,316元，在按息為3.5厘的情況下，可借入上限下跌至4,491,541元，下跌了10.2%。
料不觸發大量放盤 但影響市場購買力
簡言之，利率稍為上升，應該不會觸發大量放盤增加；但在壓測的要求下，卻會影響市場購買力：同等收入的買家，可借用的樓按上限下跌。加上近兩年經濟增長欠缺動力，估計更多買家會以較保守、穩健的取態計算自己可負擔的樓債。短期內樓市或會有輕微下調壓力。
不過，加息以外也不是沒有好消息。市傳香港可能會大幅放寬外來人士的入境防疫要求（即所謂對外通關）；外匯市場也估計美息明年可望止升回落，今個加息周期可能較為短暫。再加上我們之前提及的「中高收入家庭增長拋離私樓存量」【詳見：移民潮下樓價仍表現穩定？ 從高收入家庭增長看剛需】，都是中長線有利樓市的重要因素。
原文刊於經濟日報網站2022年7月27日
沒有留言:
張貼留言