樓價下行應否先行減債避險？

樓價指數持續下調，雖然說跌幅輕微，但多數分析都認同，在內憂外患下，樓市的調整期可能會維持一段較長時間。此處引伸一個風險管理的問題──對於已置業有樓債在身的業主來說，為減少物業成為負資產的機會，又是否應該主動提早還款以減少按揭欠款？

關於樓按，坊間一個常見的觀點是，樓按成數愈高，對借款人來說風險亦愈大。如果細問持此主張者，究竟所說的風險是什麼，他們一般會說：樓價成數較高，物業成為負資產的風險亦較高。

不少人認定負資產是應該極力避免的壞事，而負資產定義為資產價格低於資產用以抵押借款的價值；要減少物業成為負資產的風險，降低按揭成數在算術上是合理的方法。
此說有趣的地方在於，根據同一原則，既然現時普遍估計樓價有持續下調的可能，對已經借取按揭貸款的業主來說，要減少物業成為負資產的風險，豈不是應該主動減債？例如主動進行部分還款，以免樓價跌幅一旦擴大時，物業成為負資產？

不過，細想一下，在經濟收縮、失業率可能上升的大環境下，如果你是業主，真的會為免物業成為負資產而減少自己的現金儲備、提早還款？需知道，世上風險不止於一種。物業成為負資產，對業主來說自然不是好消息──例如在轉讓物業時，便需要「抬錢贖樓」。另一方面，動用現金儲備去減債，也一樣有風險──萬一暫時失業，便會因儲備減少，而較難渡過難關。

我們不可能又要減債又要維持現金儲備，事實上，對於什麼時間應該減債，什麼時候應該維持較高的現金儲備，難以一概而論。但大致上，面對經濟下行的風險，尤其是貸款利率仍然低企之時，保留較高現金儲備，才是較保險的理財策略。

原文刊於信報網站2019年10月15日


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