官方數據與市場感受有重大落差，主要原因在於前者的計算出於一系列假設條件：一、住戶入息中位數的家庭(去年第三季數字為月入3.63萬元)；二、以市價購買一個45方米(約484方呎)單位；三、當前按揭利率：四、按揭成數七成；五、還款期20年。
設定的條件中，多個數據都與現實的新批按揭平均條件有重大差距，情況可說十分「離地」，例如假設按揭成數為七成，但現時標準按揭成數最高為六成；金管局統計新批按揭合約，平均按揭成數只在五成水平。另一個不附現實的是20年還款期；而新批按揭合約實際年期已逾26年──較短的還款年期，自然令每個月供款比例上升。
實際上，在按揭壓力測試嚴格執行的當下，銀行根本不可能向供款負擔逾50%的申請人批出按揭；可以說，有關數據並不反映香港供樓業主的實際供款負擔。問題是：明明平均按揭成數不足五成、還款年期更達26年，為何政府要以一系列「離地」假設來評估供款負擔？
原因之一，可能是一系列條件沿用已久，一定程度上可以縱向比較不同年代的樓價及收入比例。而設定條件的第一條：住戶入息中位數的家庭，或者已表明，數據更大作用是衡量中等收入家庭的可能負擔(而不是實際置業家庭的具體負擔)。
現時樓價高企和成交量減少，實際上入市的可能已是「高於中等入息的家庭」。在銀行體系層面，問題不大，因為種種機制已確保按揭借款人有一定的償付能力。但在更宏觀的層面，中等收入家庭難以負擔私樓樓價及按揭供款，卻始終是嚴重社會問題，因此維持一個條件看似「離地」的統計，有一定的合理性。
原文刊於信報網站 2018年1月16日
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