須知道，用家和炒家應對樓價調整時，會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家，不會輕易放棄，我們的數據顯示用家在困難時，都會咬緊牙關供樓，這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此，惟對炒家而言，買賣物業不過是生財途徑，一有風吹草動，都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時，會更容易引發雪崩式下跌；而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。
投機帶來後果
退一步而言，泡沫要爆的話，對銀行又會有幾大影響？筆者找來香港金管局的數據，於2000香港在銀行体系的按揭90天拖欠達歷史高位1.32%, 而假設50% 輾轉發展成 360天的壞賬，那麽運算出約32億元的貸款(約2,500宗的按揭)，由於樓按有物業作抵押，所以要加入將物業賣出後的潛在虧損率(Loss Severity Ratio)便得知真正壞賬，假設虧損率為25%，那麽當年的樓按損約為八億元，當時所有銀行按揭結餘為4,800億元，即0.16%的壞賬。這是一年的數字，如果一個週期的壞賬需要五年清除，那麽 1997為充滿投機行為的樓市提供融資的香港銀行，至2002年要付出約40億的總代價，即整宗 1997金融危機壞賬佔按揭規模0.8%。
再看2017年初時，香港在銀行體系的按揭90天拖欠只有0.03%(作為對比，美國近期的按揭拖欠比率為3.68%)，轉算出約102宗按揭，即三億的貸款值，而這傑出的低拖欠率是持續了近10年。
此種程度的「泡沫爆破」，根本對本地銀行無甚影響，銀行體系穩定，經濟危機亦難以擴散。這十年間金管局鋭意執行的正本清源作為，令本地樓按市場具備世界數一數二的質素，這是一種擇善固執的德政。
報告的盲點
報告的另一遺憾，是欠缺大中華地區其他城市的數字。美國顧問公司Demographia統計，香港2016年樓價引入比是18.1倍；友人在群組中傳來內地的一個統計，去年深圳平均樓價是當地收入的36倍、上海是21倍，北京是19倍。
群組中有投資內地物業的朋友指出，如果香港樓市叫嚴重泡沫，大陸樓市便會欠缺合適形容詞。(http://news.sz.fang.com/2017-04-01/24834885.htm)；而台北類似的統計是15.6倍(http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx)，如果單計新供應，房價收入比亦達33倍(https://news.cnyes.com/news/id/3726828) 幾個報告比較的方法可能並不一致，但大致上，內地一線城市的樓價收入比高於香港大概合符現實。
提出有關統計，目標不在於找別人來「鬥衰」；而是在中港經濟往來密切的今日，那些認定內地樓價偏高的資金，反而可能視香港樓市為安全的避風港。某程度上也解釋了，為何內地發展商願意在香港高價投地。
近日見有投行分析師提出，大陸的樓價過高，泡沫一旦爆破，不單內地經濟受影響；在聯繫匯率下香港樓價會跌得比內地更傷。問題是，今時今日，萬一中國經濟出問題，世上又會有哪一處不受衝擊？要問的反而是，在經濟增長平穩，一帶一路等概念開始為外國受落的情況下，判斷中國經濟大跌是否合理？在全中國樓價都高，但香港仍是自由度最高的情況下，判斷資金持續流入是否更合理一點？與其說樓市泡沫，不如說樓市泡沫是大都市常見的環球現象。
瑞銀的報告說，泡沫指數高不預示爆破風險高。其實類似的報告，大張旗鼓為各大城市泡沫評分，各地都不出事的話，可以說泡沫未爆，萬一當中部分出現調整，卻可以訴說有先見之明；策略上倒是十分高明的。
原文刊於Now.com 2017年10月26日
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