減肥與逆周期

金管局總裁陳德霖談及，一旦樓價下跌，現時推出的逆周期措施都會一一放寬：有關發言引來市場無限遐想，有指此立場等同表示當局不會無視樓價大幅回落，未來樓價跌幅有限云云。但此認知完全誤會逆周期的概念。

所謂逆周期措施（Countercyclical policy）所指的是反經濟周期而行的措施，簡單來說，在經濟下行時作出刺激、在經濟過熱時令市況冷卻，都是逆周期措施。

逆周期措施 難扭轉周期
認為官方推出逆周期措施便會令價格平穩的想法，一般都高估了官方措施的作用，而低估了周期本身的威力。其實陳德霖說得很清楚，逆周期措施本身難以扭轉周期（令樓價由升變跌）。

2009年金管局開始收緊按揭指引，現時金管局表示「措施有效」，指的也是控制了未償還按揭貸款的增長、將平均按揭成數控制在五成多，置業人士及銀行體系應對經濟下行的能力上升。至於大眾最關注的樓價，幾年下來，仍是節節上升。

在官方立場，逆周期措施是必須的行動——總不能坐看經濟過冷過熱而不作為。但客觀而言，逆周期措施效果有限。既然現實數據說明，官方逆周期措施阻不了樓價上升，最多只是令升幅放緩。我們又有何理據，認為跌市後收回現時的按揭限制，可以令樓價跌得較少？
一旦樓價下跌趨勢已成，屆時置業、按揭貸款需求疲弱，那時的逆周期措施便應該是刺激置業及貸款需求。但現時陳德霖說的，只是一旦確認樓市回落，會收回現有的按揭措施，而不是新推刺激需求的措施；此情況下，認為收回措施有助樓價止跌，便屬過度期待。

措施非推不可 惟效果有限
試想像，一個體重超標人士，體重持續上升，逆周期措施便是限制飲食。但萬一他患上厭食症，體重暴跌時，撤回種種飲食限制，會有助於他的體重跌幅放緩嗎？那 時需要的措施，可能是強迫灌食，可惜灌食容易，而官方卻不能強迫人借錢買樓。現時貸款買樓吸引，是因為利率極低。而樓價回落如果是由加息引發，屆時借貸需 求自然放緩，逼人買樓也迫不來。
情況套在政府推出的印花稅上也一樣適用。近年新推的多種印花稅，可說是冷卻樓市的逆周期措施。但當樓價出現明顯跌幅時，政府自然可以撤去種種辣招，但那時也只是撤去旺市時的冷卻措施，而不是在淡市時推出刺激措施。

說到底，持續幾年的樓價上升，有內內外外的原因，包括資金成本下跌、供應長期不足等，該些因素的影響力遠高於官方措施。未來樓價轉向，應該亦是此等基本因素改變，例如按揭實質利率由負變正。當基本因素轉化至不利樓價時，恐怕真的推出刺激措施，作用也不會太大。

原文刊於置業家居2014年7月26日

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