逆周期措施的未來

樓市升溫，金管局卻預告，如果未來樓市下行，將放寬現有的按揭措施。現有的按揭限制，推出本意是控制樓市上升周期的按揭風險，當樓市下行時，放寬有關措施便是順理成章的事。不過，正如樓市上升時，措施難以扭轉升勢；如果未來樓市下行，放寬措施亦難令樓價止跌。

金管局自2009年以來，多次收緊按揭，包括限制中高價物業按揭成數、推出壓力測試等。金管局總裁陳德霖指出，現有的按揭措施有效，因為按揭槓桿、供款與收入比率均受限，未償還按揭貸款增幅放緩；置業人士及銀行承受樓價下跌衝擊的能力增強。

當然，他亦表明，逆周期措施本身難以扭轉周期(令樓價由升變跌)；持平而言，金管局推出種種措施後，樓價仍然上升，屬非戰之罪。

值得留意的是，陳總裁亦表明，未來樓市下行，便會放寬有關措施。坊間有分析指出，金管局的措施及政府的辣招，都會在外圍因素改變，樓市下行時放寬，效果將會限制樓價跌幅，令整體市況較為平穩。

上述分析屬良好意願，但未必成真。金管局於2009年以來推出的措施，雖然籠統稱為逆周期措施，但當中一部分，本質上不單單是逆周期而行，而是改善系統漏洞，恐怕是在樓市大跌時，也難以收回的。此類措施包括壓力測試、正面信貸資料庫等，相信無論樓價如何下跌，都難以撤回。

真正可以調整的是，限制按揭成數，例如金管局判斷樓市下行時，便可放寬600萬元以上物業的按揭成數限制。問題是，此類放寬對穩定樓價的效用將相當有限。

一般資產泡沫，都在信貸寬鬆，銀行極為樂意貸出資金的情況下醞釀。低息資金有如香甜美食，引人暴飲暴食，限制按揭成數，等同限制食量，會有一定效果。樓市下行如由按息回升觸發，屆時借錢買樓的吸引力便會大減。

在此情況下，有如暴食者成為厭食者，放寬按揭限制，等於向厭食者提供大量食物，效果會較為有限──你不能迫人借錢買樓，正如不能向厭食者灌食。那時放寬按揭指引，亦難以產生鼓勵市民借款買樓的效果。

當然，以上是按揭逆周期措施的先天限制，即升市時收緊按揭，會有遏抑升勢的效果；但跌市時放寬按揭限制，雖然合乎逆周期的概念，但對竭止跌勢未必有太大作用。

原文刊於信報網站 2014年7月19日

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