放寬中價物業按揭成數助買家上車?

都說近日樓價回升由細價樓帶動，除了一批上車客眼見樓價長期居高不下，決定追價入市外，亦與政策因素使投資者集中購入細價樓有關。細價樓樓價升幅過高，情況並不健康。要應對現時局面，有人建議調整現時的按揭指引，但實際未必可行。

政府與金管局的種種措施，推出數年未有令樓價回落，當初相信高官言論，暫緩入市的市民，在租樓數年後，眼見租金年年升，樓價未見跌，可能已喪失耐 性，決定入市。此外，在官方推出多種措施後，購買中高價物業的成本大增，包括首期支出偏高，仍然看好後市的投資者轉而購入細價樓。上車需求及投資需求集中 在細價樓，結果就是目前的市況：樓市由細價樓或上車盤帶動回升。

此種情況無疑是不健康的。以元朗一個樓齡約10年的屋苑為例，2房單位入場費360萬元左右。假設申造九成按揭，借324萬元，選用最長還款期30 年，按息2.15厘，月供為12220元；加上壓力測試，月入需29486元以上，按揭才可順利獲批，月入數目相當於首季全港家庭月入中位數2.3萬元的 1.28倍，或居於私樓家庭月入中位數3.13萬元的94%。簡單來說，對上車用家來說，此是一個難以負擔的樓價水平。當然，現實是部分上車盤其實是由投 資者吸納。上述數字反映的是「上車客難以負擔小型單位樓價」，但不代表「購買小型單位的買家負擔很重」。

針對投資需求集中在小型單位，有意見認為可放寬600萬元以上物業按揭成數限制，引導部分資金由上車盤轉向中價樓。此種想法似乎有一定道理：如果中價樓按揭成數放寬，吸納部分資金，細價樓的升勢可望放緩。

平心而論，單純為了銀行體系風險管理，有壓力測試及正面按揭信貸資料庫，已在一定程度上保證了借款人的償還能力。在此之外再限制中價物業按揭成數，保護措施的確有點架床疊屋。可以說，現時放寬中價樓按揭成數限制，應該不會為銀行體系帶來太大風險。
但此想法有一個大問題：放寬部分逆周期措施，將會被市場解讀為「減辣」，可能刺激整體成交量、成交價上升。

早前政府把雙倍印花稅的退稅安排改動，由原先「簽署買賣合約時未持有本地住宅物業」改為「簽署樓契時未持有本地住宅物業」可按舊稅率繳稅，簽樓契時持有住宅物業者，在6個月後售出舊居，亦可申請退回差額。

客觀而論，有關改動合情合理，特別是方便購買樓花物業的用家，不必無端支付較高費用；坊間亦無甚評論認為改動算是減辣。但整體效果是樓花成交量大升、整體市場氣氛由平靜轉向活躍。

現時如果改動按揭指引，也會有類似的風險：被市場理解為減辣，刺激樓價進一步上升。為了避免改動被市場誤讀，估計當局改動中價物業按揭限制的機會微乎其微；若要改動，可能真的要待樓價出現明顯下調。

原文刊於信報網站2014年7月12日

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