發展商或要回歸現實

政府推出買家印花稅(BSD)，及加重額外印花稅(SSD)之後，二手市場成交量一直在低位徘徊，辣招後首個新盤，銷情亦偏淡。早前一眾發展商更透過地產建設商會，建議政府為BSD設定種種豁免；不過，以政治現實角度考慮，官方採納發展商建議的機會不大。
地產建設商會提出，BSD會影響香港自由經濟的形象，建議政府修訂BSD，包括：本港有限公司或家族基金購買物業，可獲豁免BSD、建議3000 萬元或以上豪宅可獲豁免BSD、並為BSD 設定「日落條款」，即何時取消推出有關稅項；建議豁免40年樓齡以上或收購空地持有80%業權的BSD等等。
政府不可能讓步
除了收購舊樓涉及社區重建，有一定豁免機會外，政府不大可能接受發展商其他建議。新一屆政府上任至今，可謂頭頭碰著黑，推出BSD及加重SSD是屈指可數受市民支持的措施，如果政府依循發展商建議，修訂BSD，等同政治自殺。
地產建設商會另外亦針對首次置業人士的需要提出兩項建議，包括建議豁免徵收首置人士印花稅，以及針對該類置業者放寬按揭成數至80%到90%。我們認為發展商有此建議，反映發展商已明白BSD已扭轉香港樓市生態，但他們似乎未想主動迎合新趨勢。
所謂新趨勢，是指在BSD推出後，境外買家(及公司名義置業)的需求受壓。拜人民幣匯價上升之賜，近年國內買家購置本地物業的比例逐步上升。由於香 港住宅供應本來已偏緊，加上一批國內買家進入市場，新盤價格持續走高，近兩年的一手住宅平均價已逾一千萬元，一手樓價已脫離本地一般人的購買力。
BSD推出後，大幅增加非本地買家的置業成本，可見將來，國內買家佔一手市場比例將持續偏低。發展商要賣樓，便只好以本地買家為銷售對象。
新盤開價須考慮本地承接力
新盤銷售對象是本地人，開價便不能不考慮本地人的承受能力。事實上，發展商亦知道，只要開價稍為合理，仍可做到貨如輪轉。現時政府傾向放寬土地供應，發展商不難補充土地；一手樓銷售便宜了，發展商手上的土地儲備補價亦將回落，對他們仍有好處。
只不過，發展商過了幾年有大量外來需求的好日子，即使知道環境有變，暫時仍不想下調新盤開價。想到的「解決方案」，便是希望政府以減收上車客印花稅、提高上車客按揭成數的方式，希望刺激市場成交。上車客成交多了，放盤的業主順利套現，便可承接高價新盤。
撇開減免初次置業人士印花稅的建議不提，「針對初次置業人士，放寬按揭成數至80%到90%」本身是偽命題。現時購置600萬元以下物業自用，本來就可透過按揭保險計劃，申造9成按揭；初次置業人士，大概也不會購置600萬元以上物業。
如果發展商真的希望照顧本地初次置業人士利益，簡單一點，為新盤開一個「現實價」，幫助會比提高按揭成數、減免印花稅更為直接。

原文刊於信報網站 2012年12月15日