金管局沽港元對樓市的啟示

近日市場焦點無疑在於金管局多次入市拆出港元，以穩定聯繫匯率。以規模計，金管局沽售的港元只有百多億元水平，對市場的實質影響不大。但見微知著，情況某程度上解釋了為何樓價難以受控。

除了港元兌美元匯率觸及強方保證、金管局多次入市沽港元外；近日另一個資金氾濫的訊號是港元拆息回落。在9月底以來，一個月港元拆息一直維持於0.3厘不 變，至周一首次回落至0.29786厘，周三再輕微回落至0.29643厘，持續低於0.3厘水平，為今年以來罕見。數據反映資金流入，令利息成本輕微下 跌。

當然，現時多數新造按揭以最優惠利率為準，拆息回落只會對過去數年借用拆息按揭的業主有好處。熱錢流入規模不大 ，但趨勢持續，或會迫使更多資金進入樓市。

聯繫匯率刺激樓市大上大落

無論是金管局入市，抑或拆息回落的程度並不嚴重。但情況卻再提醒港人，在聯繫匯率下，香港沒有貨幣自主權，也沒有獨立的利率政策。1997年金融風暴後，亞洲貨幣回落，市場認為港元偏高，資金流走；香港匯價不降的代價便是資產價格下跌。

2005年後，人民幣兌美元匯價上升，美元供應在2008年後又因多次量化寬鬆而持續增加；市場認定港元「總有一天」會改掛人民幣，改變現時幣值偏低的情 況。港府、金管局的反應是不斷以行動證明聯繫匯率不變。但成功堅守聯繫匯率的代價，便是資產價格上升。加上2002年至2010年土地供應偏緊，結果便是 近幾年樓價脫韁野馬般失控。

現時市場討論樓市，包括長遠房屋策略督導委員會，焦點都在於疏理未來的需求，以及研究長遠供應。但「供應不足」只是促成是次大升浪的一半原因，另外一半同樣重要因素是港元官價被市場認為偏低。只處理供應問題，等同縛住一隻手打拳，自然事倍功半。

當然，我們並不是主張廢除/修改聯繫匯率；原因在於不見得香港有足夠經驗的財金官員，可為香港訂立及維持一套獨立可行的利率政策。社會人士應該明白，聯繫匯率的代價之一，就是令本地資產價格大上大落。

至於此種代價是否化算，本來應該有深入討論的空間。但吊詭的是，只要官方(甚至有官方背景的機構)牽頭討論聯匯代價，必然會引起市場對「拆勾」的憧憬，在短期內必然會引起更多資金流入，等待港元升值；結果是資產價格再一輪狂升。

也許正是上述原因，令更改/優化聯繫匯率成為官員口中的禁忌。聯繫匯率在一時三刻改不得，連官方主導的討論也不可進行。長遠供應方面，新界東北發展計劃已 引起賣港陰謀論，啟德體育城改住宅的設想又觸及既得利益，提出建議者已轉口風，就算長遠房屋策略督導委員會來年完成諮詢，弱勢政府亦不見得可順利增加土地 供應。

市場氣氛似乎仍有利樓價上升，但要留意的是，資金流入的幅度不高，拆息回落亦似有若無，樓價是否一如好友預期破位再上，仍有待觀察。

原文刊於信報網站 2012年10月27日