長策會勿只講不做

當市場討論國內因素對本地樓市影響時，每每將焦點集中在一、二手市場交易有多少國內買家；較深入的分析，或會討論國內經濟雖持續增長，資金卻欠缺穩 健投資出路，香港樓市因而成為國內資金的其中一個「排洪口」。但值得留意的是，除了經濟因素，國內的房屋政策，長遠來說，對香港樓價的影響可能更大。
內地正討論樓市基本政策—學習香港還是德國？
近日國內樓市的話題之一，是中國城市中低下階層的住屋需要，究竟應學習香港、新加坡，由公營房屋解決；還是學習德國，由市場解決。驟眼看來，由於中 國仍是開宗明義的社會主義國家，政府提供公屋、居屋（國內叫保障性住房），解決低收入社群的住屋需要，似乎順理成章。但事實並不如此簡單。
政府協助低收入社群解決住屋問題，意味中上階層需自行解決住屋需要。根據香港、新加坡的經驗，政府對私人房屋價格放手不管，此類房屋便不單是一般消費品，也是投資工具。
國內多位著名經濟學者認為，中國政府在財政上不可能負擔所有城市低收入階層的住屋需要，建議中國應該學習德國，以各種條例、制度、稅制，將房屋界定為一般消費品，禁絕炒賣。理論上，在正常情況下，市場機制可自行解決低收入家庭的住屋需要，不必政府太多干預。
表面上，上述的討論對香港影響似乎不大，但對香港樓市卻有深遠影響。基於一國兩制，我們不認為國內的房屋政策會成為香港的仿傚目標。不過，一旦「房策應當學德國」成為國內的主流政策，便意味國內的樓市炒作空間將持續收窄。
內地房策如學德國 將迫使更多資金南下
香港政府高價賣地，以充實庫房收入，再以此高地價收益支持福利制度，包括公屋、居屋，可說積習已深，難以完全仿傚德國模式。但中國開放住房買賣，不 過是這廿年光景；再說中國政府仍是「一言堂」，政策轉變較半民主化的香港來得方便。如果國內房屋政策轉趨德國化，而經濟增長未有明顯放緩，預期更多資金將 需尋找出路，基於華人社會對土地等同財富的根深蒂固傳統，或更多內地資金湧向香港樓市。
過去我們多次提到，港府在規劃未來住屋需要時，不得不考慮國內因素。近日港府成立「長遠房屋策略督導委員會」並於本周初召開首次會議，據了解，如何應對來自國內的購買力會是討論重點之一，有委員接受訪問時，清楚表明委員會會先「調查內地人在港置業之真正目的」。
但我們認為「內地人來港置業的目的」已十分明確，不管內地人是因資金欠出路、為了雙非子女準備居所，甚或因香港風水好而來港置業，此批新增的購買力 已嚴重影響本地樓市生態。面對此類持續上升的需求，委員會當務之急，是以必要手段，限制流量，再從增加土地、房屋供應著手，而不是當一個流於空談的學術研 討會。

原文刊於經濟日報網站 2012年10月17日