期待「減辣」反令成交量下跌

 新春期間，一、二手住宅成交量縮減，除了節日因素，可能亦與市場普遍預期政府會在公布《財政預算案》時撤銷部分或全部的辣招有關。由相反角度看，不論下周的預算案是否有減辣的決定，那些因觀望而延遲入市的購買力可望釋放，成交量料回升至較正常水平。

上星期4天新春假期，一手市場只錄不足10宗成交，10大屋苑據報成交量為零，為多年新低紀錄。成交淡靜，已不是單單「節日因素」可以解釋。一個可能的原因是由去年底開始，由地產業界到立法會議員，對《財政預算案》會公布「減辣」，即撤銷部分或全部壓抑樓市印花稅的呼聲愈來愈高。

減低物業交易的稅率，理論上可刺激市場成交。尤其是市場未有預期的情況下減稅，「喜出望外」的刺激作用更大。去年10月底，特首在發表《施政報告》中，把買家印花稅及從價印花稅(第一標準稅率)削減一半，各由15%，減至7.5%。結果去年11月、12月的一手市場成交明顯較10月上升。

 

其後市場持續呼籲，把此兩項印花稅全部撤銷，即無論住宅買家是否香港永久居民、是否已持有本地住宅物業，都只需付從價印花稅(第二標準稅率，由100元至樓價4.25%不等，視乎物業估值而定)。如果政府接納有關建議，一般認為最可能的公布時機是在2月底發表的《財政預算案》。而近期樓市成交放緩，正可能是市場期待「減辣」的一個副作用。

需知道，如果政府順應市場呼籲，撤銷辣稅，一個非本地買家，最少可節省樓價的10.75%，本地人購買第二套住宅，最少亦節省樓價3.25%的稅費。在「政府是否會減印花稅」尚未明朗的情況下，未有發展商在1、2月推出大型新盤。同樣，對準買家來說，最理性的選擇是等待預算案揭盅。結果便是大家看到的1、2月一、二手成交按年大減。

我們沒有水晶球，不知道在預算案中，政府是否會再調整樓市辣稅。但可以預期的是，預算案後，樓市成交量可望回升。真的「減辣」，那些在觀望的購買力便會入市。即使市場預期落空，辣稅維持不變，但準買家沒有了「明天買樓稅款更低」的預期，便毋須延遲入市計劃。

當然，由於一手市場存貨累積，即使成交量回升，暫時也不宜對成交價過於樂觀，在有更多消息(例如美元利率確實進入減息周期)前，預料本地樓價仍有一定下調壓力。

原文刊於信報網站2024年2月20日

放寬壓測對樓市有無刺激作用？

 據報金管局有意放寬按揭壓力測試的要求。如果成事，此舉無疑會向市場釋放「當局有意支持樓市」的訊號。但不同的調整，將對樓市會有不同的影響。

先回顧壓力測試(壓測)的概念，多年以來，銀行處理按揭申請時，一般只會要求借款人每月還款低於月入一半。壓測在2020年推出，背景是2008年後市場利率進入極度偏低環境。一個月拆息長期在1厘以下徘徊的歲月，利率一旦「復常」，在超低息環境下借入的樓按，每月還款便會急升。

壓力測試的推出，作用便是限制樓按申請人在低息環境下的借款金額，為未來利率可能回升設置人為的緩衝。最初的壓測標準是「現行按息上升2厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2013年標準上調至「現行按息上升3厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2022年標準又調整回至本來「現行按息上升2厘」的要求。另外，對於有本身有其他按揭負擔(包括身為按揭借款人或擔保人)的按揭申請者，壓測標準是「計算按息上升後，總按揭還款不逾月入五成」。

 

壓測在不同的利率環境下，對收緊按揭貸款有不同的影響。以數年前流行的按揭條件為例，當時一個月拆息為0.2%，Hibor Based按揭為H加1.3%，最優惠利率為5%，「鎖息上限」為 P減2.75%。借款人如借入500萬元，還款期30年，實際上每月還款是17256元，如果按傳統的供款與入息比率要求，每月還款不逾月入50%計，理論上收入只需要34512元即可通過要求。但在當時壓力測試的要求(以鎖息計，加3%計，每月還款不可高於月入60%)，每月收入要62606元，才可通過要求。因為壓力測試，對借款人收入的額外要求，增加了81.4%。

現時統計上，拆息按揭仍是主流，但拆息上升，H按借款人大都以鎖息上限供樓，加上2022年壓力測試的要求由「現行按揭利率加3%」，調整至「加2%」之後，壓力測試的限制作用已經大幅減少。以按揭本金500萬元，還款年期30年計。傳統的供款與收入比率要求(每月還款不逾月入50%)下，按揭申請人的月入需要在48465元以上。計算壓力測試後，月入需要在50635元以上才可獲銀行批准申請。壓力測試的對收入的「額外」要求只增加了4.5%。

在現時的利率環境下，如果單純把壓測標準下調(例如改為「現行按息增加1厘，按揭還款不逾月入60%」，甚至完全取消自住用家的壓測要求)，正面作用也十分有限。在計算上，較有刺激作用的措施，是取消/放寬對本身有其他按揭負擔者的壓測要求。例如本身有未償還按揭，再申請第二個住宅按揭，限制等同自住申請人。在近月租金持續上升、利率看跌的趨勢下，可能會帶動一定投資需求置業。

 原文刊於信報網站2024年2月6日

還款壓力望跌 負資產雖增不宜過慮

 本周三金管局將公布2023年底的負資產數據。由於去年第四季樓價下調，預料負資產個案會較去年第三季數字明顯上升。負資產數字上升，預料會引來報章頭版報道，但情況其實並不值得特別擔心。

近幾年選用按揭保險等高成數按揭的個案增長，此等按揭的最高按揭成數可達九成，而個別銀行有為僱員提供按揭成數更高的按揭計劃。另一方面，過去2年樓價調整，2023年底，較2021年樓市高位，價格大概下調20%。那些在接近樓價高峰入市，而又借用較高成數按揭的買家，在樓價下跌時，物業最新的估值如低於未償還按揭餘額，物業在統計上便會成為負資產。

去年第四季末，樓價指數較第三季回落約4%，參考第三季負資產數目為11,123宗，估計本周公布的最新負資產統計，數量會明顯上。雖然負資產個案上升，勢必會引起廣泛報道及評論。但現階段銀行體系內的按揭還款紀錄仍然極為良好，也看不到會有明顯惡化的空間，不值得過度憂慮。

 

其實，只要社會中存在按揭貸款，而樓價又非只升不跌，負資產個案便是「自然現象」。過去香港樓市長年上升，令負資產個案長期歸零，反而是不正常現象。

對個別借款人來說，物業成為負資產，代表資產價值下跌，當然不是好事。但由宏觀角度考慮，社會有沒有機制，避免業主借入超出負擔能力的樓債，才是值得留意的地方。而過去多年，整體上銀行體系有嚴格執行壓力測試等措施，借款人的償付能力有一定保障。去年第三季，負資產個案增加，但相關的還款拖欠比率卻低見0.02%，說明負資產增加沒有令還款紀錄惡化。

今年樓價在供應充裕的大環境下，仍有一定下調壓力，負資產個案亦可能進一步上升。但展望今年的利率走勢及就業市場，估計香港的就業市場可望保持平穩，樓按借款人的收入可望有溫和上升。相對來說，市場預期美息將進入持續數年的下行周期，本地樓按息率有機會在下半年起慢慢下調，樓按借款人的每月還款可望隨之回落。

回看過去多年數據，即使在近年按息上行的環境下，香港銀行體系內的住宅按揭還款紀錄一直良好。比喻為小朋友的考試分數。香港的表現在多年以來都名列前茅(90天逾期還款比率低於0.1%)；只在多年前曾經試過一段短時間「表現失準」(1999至2003年，逾期還款比率在1%至1.4%之間徘徊)；此時的表現，其實比起其他經濟體，仍屬中上水平。而近十多年來，香港90天逾期還款比率一直低於0.1%。

在利率有望回落、一般打工仔收入有望上升的前提下，社會對於樓價一時波動掀起的負資產個案增加，實在不必過於憂慮。

原文刊於信報網站2024年1月30日

今年按息欠大幅下調空間

 今年影響樓市的一個重要因素是美國何時減息、減多少，以及香港的利率是否可跟足美息的調整幅度。但回看過去2年利率的變化，今年港息未有太多下調空間。

過去2年，美國聯邦基金利率上升了5.25厘，本地最優惠利率上升了0.875厘，而一個月港元拆息HIBOR，大致上升了4.6厘(港元一個月拆息在去年12月曾升至至5.65厘，較現水平高約1厘)。可以說，HIBOR較緊貼美息走勢。

 

HIBOR較貼近美息，一般解釋是HIBOR較有效反映市場真正的資金供求，當聯邦基金利率上升，帶動美元存款利率上升時，港元利率如果較低，自然會出現套息活動，即投資者借入港元轉購美元，以賺取息差。換一個角度看，因為有套息活動，港元及美元的拆息、存款利息不會有太大偏差(近期一個月港元拆息較美元拆息低0.7厘，但銀行體系結餘反而較上月同期微升，由資金流向角度，未見資金大量外流)。

最優惠利率(P)在傳統上與活期存款利率掛鈎，過去2年銀行多次上調P時，也同步上調儲蓄存款利率，亦即是說，過去2年，一般銀行的儲蓄存款利率，其實只上調了0.875厘。或者有人會說，定期存款是明顯上升了4、5厘。

參考金管局數據，港元儲蓄存款規模由2022年初的3.3萬億元，減少至去年11月的2.4萬億元；同期港元定期存款，則由2.3萬億元，升至4.3萬億元。的確是多了存戶轉存定期，但儲蓄存款的規模仍然龐大，畢竟本地銀行住宅按揭的規模也不足1.9萬億元。

對儲蓄存款充足的銀行來說，如果P上升較慢，便會有利於她們的息差收入：現時銀行的新批拆息HIBOR based按揭利率，在考慮P減的鎖息後，大概是4.1厘，而儲蓄存款利率是0.875厘；大型銀行賺取的息差，比起2022年初時(HIBOR Based按揭利率1.5厘，儲蓄存款利率0%)時更大。

另外，過去2年，香港P升幅落後美息；一般估計當後者回落時，本地的P有較大機會維持不變一段時間，今年美國聯邦基金利率如果一如市場如期下調0.75厘，港元最優惠利率，以及與此掛鈎的按揭利率，有較高機會維持現水平不變。置業人士對利率變化為樓市帶來即時刺激作用的期待，不宜過高。

當然，由於聯儲局預期，美息在未來幾年都會持續向下，在中長線而言，當市場確認利率進入持續幾年的下行周期後，利率此個影響樓市的基本因素，會漸漸由利淡轉向利好。

原文刊於信報網站2024年1月22日

投資移民計劃料可刺激樓市

 

港府在去年底重啟投資移民計劃，與2003年推出、2015年暫停的舊計劃不同，新計劃下允許投資資產不包括住宅。但如果新計劃受歡迎，此種安排仍然會為樓市帶來新刺激。

舊有的資本投資者入境計劃於2003年實施，可視為當年一系列刺激樓市及經濟措施的一環。至2015年1月結束前，計劃最低投資金額為1000萬元。舊投資移民計劃實施11年，統計吸納資金逾2100億元，有逾2.5萬人的申請獲批。與新計劃不同，當年允許投資資產包括住宅；而舊計劃在2015年煞停，部分原因正是2003年之後樓價重回升軌，當年的投資移民計劃，亦因被視為過度推動樓價的因素，而被港府叫停。

 

新推出的投資移民計劃投資門檻為3000萬元，允許投資項目不包括住宅。由於獲批來港人士需要住港7年才可獲得永久居留身份，他們仍需在香港尋找居所。如果以舊投資移民計劃為基線，舊計劃推行的11年內，每年平均有2200至2300獲批來港。如果新計劃維持受歡迎程度與舊計劃接近，又假設當中一半人選擇在港置業，新計劃每年便會為香港中高價住宅市場帶來約1000個租賃、1000個置業的需求。

在按揭方面，港府於2023年7月取消收入非來自香港按揭申請人的按揭成數限制，非本地收入申請按揭時，可申請成數基本上與香港入息相同。在不涉及按揭保險之時，樓價1500萬元或以下自用住宅物業，最高可以申請七成按揭；樓價高於1500萬至3000萬元以下者，最高可申請六成按揭。

同樣，按揭保險計劃亦於去年7月有所調整，非本地入息，只要申請人為香港居民(不必是永久居民)、單位為自住，仍合資格申請按揭保險。不過，預料投資移民大多非受薪人士，而是以自僱人士或是自己經營生意為主，他們申請按揭時，銀行一般會要求提供6個月入息證明及能提供稅單證明。如果他們以資產水平為基礎申請按揭，那麼一般按揭成數上限便只會有五成。

由於按揭申請上對入息證明的要求，估計第一批在新投資移民計劃下獲批來港，而又計劃置業的人士，會在下半年開始，才會陸續進入市場。

原文刊於信報網站2024年1月16日

印花稅下調 亦難掀炒風

 10月底的《施政報告》調整多項印花稅的稅率及徵收方式，因為近月樓市氣氛偏淡，措施短期內料不會掀起炒風。而考慮到按揭因素，估計未來即使樓市好轉，仍難以出現投資者因為印花稅調整而大規模入市的情況。

10月底調整的印花稅措施有幾項，包括把額外印花稅(SSD)的適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD)的稅率減半，兩者均由15%減至7.5%；為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。即以各類專才計劃入境人士，購入物業時先暫免徵收買家印花稅和新住宅印花稅，只需按第二印花稅率支付印花稅，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

 

過去十多年，港府推出多項印花稅，目標都是遏抑炒風。當年先推出的額外印花稅，目標是提高炒家轉讓的稅務成本──不論賺蝕，只要住宅物業在購入限期內(現時為2年)放售，都要按市值支付額外印花稅。現時稅率為如物業持有期為6個月或以內，税率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，税率為15%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，税率為10%。

而買家印花稅是向非本地永久居民的置業者(包括公司名義買家)徵收，現時稅率為7.5%。

新住宅印花稅即住宅印花稅第一稅率，如果買家不是香港永久性居民，或在香港已擁有住宅物業者，再買第二間住宅物業時，則需要以從價印花稅第一標準稅率計算，現時稅率為7.5%。

近一、兩年樓價調整，放寬印花稅，短期內自然不必擔心炒風再起。而事實上，即使未來外圍因素好轉、樓價回升，只要按揭指引沒有特別放寬，大家應該也不必憂慮炒風再起。雖然現時幾種印花稅的稅率較前減少，但對非本地永久居民買家來說，購買住宅仍要付樓價15%印花稅、對本地永久居民來說，購買第二套住宅仍要付7.5%的稅。如果兩年內售出物業，仍要付賣價10%至20%的稅。正常來說，對投資者入市仍有「阻嚇力」。

此外，要留意金管局的按揭指引未有跟隨印花稅調整而放寬。本地永久居民持有一個未供滿按揭的物業，再為第二套住宅申請按揭時，新購物業的按揭成數上限會較標準下調一成，例如購買1500萬元物業，按揭成數只有六成。而且新舊兩套住宅的總供款佔收入比率需要低於四成，在壓力測試下，計算按息上調2厘時，總供款不可逾月入五成。

以上嚴謹的限制，保證了有多個按揭物業借款人有足夠的還款能力，而且降低了投資者的按揭槓桿。未來只要相關的按揭限制存在，即使市場氣氛好轉，仍然會限制非自住資金進入市場的流量，應該不必擔心炒風再現。

原文刊於信報網站2023年12月19日

新盤優惠比併 「折扣」與「回贈」大不同

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣以及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實在繳付印花稅的角度上，折扣比起回贈較為實在。

印花稅角度　折扣更實在

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價（Price）；另一個是扣除所有折扣後的成交價（Purchase Price）。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以一名本地居民，初次置業計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，同樣一名本地居民，初次置業計，稅率是3.75%，稅額是37.5萬元。

按揭方面無大分別

在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

中介回贈不影響按揭估值

要留意的是，以上我們討論的都是涉及發展商的直接折扣及來自發展商回贈的影響。至於市場上盛行，由物業中介提供的現金回贈，便是另一回事。多數情況下，銀行並不會處理物業中介向一手盤買家提供的現金回贈，此些回贈通常不會影響物業估值。例如上文提及折實價900萬元的新盤單位，如果中介另行提供20萬元的回贈予買家，此筆款項通常不會影響按揭估值。

原文刊於經濟日報網站2023年12月13日