新盤延期交樓，買家如何應對

 

某建築工程公司被政府除牌，由於此公司涉及幾個新盤的工程，相關發展商需要在工程期間更換工程公司，程序需時，可能會令項目延期落成。使用不同付款安排的買家，對於新購物業延期交樓，也會有不同的應對方案。

未落成的一手樓花，有兩大主流付款安排：「即供付款」及「建期付款」。前者即是買家在物業未入伙前已支付全部樓價；涉及銀行按揭的話，買家會申請樓花按揭，在新居未入伙前，已開始償還樓按。後者是買家支付一定比例樓價後，待物業落成才完成交易，需要按揭的話，也是到時才申請現樓按揭。

即供買家或有雙重住屋支出

如果樓花物業延期落成，對選用即供付款買家的財務影響較小，因為已取用樓按，已經開始還款。不過，如果他們需為原有居所支付租金或償還樓按，他們便會有較長時間有雙重住屋支出。另外，如果新居延誤交樓，而選用即供付款的新盤買家又按原有計劃售出舊居，可能需要以短租方式解決居住問題。

 

建期付款買家 若估價不足將多付差價

對選用建期付款的買家來說，最大的風險是估價不足。由於他們要待物業臨近交樓才申請按揭，如果樓價在期間下跌，影響到入伙時的估價，買家要完成交易，便需要支付差價。以一個折實價800萬元的樓花物業為例，買家打算申請8成按揭，即借640萬元。如果物業落成時，估值下跌一成至720萬元，8成按揭便只可借576萬元，買家要另行籌措64萬元支付差價。如買家未能籌措資金完成交易，便可能需要撻訂離場。

樓價調整對不同項目的估值會有不同的影響。以近2年樓市表現而言，整體樓價指數回落，但期間售出的新盤，在入伙時估價的表現各異，至目前為止，在過去2年出售，在近期交樓的新入伙盤，只有個別項目出現估價較購入價下跌，未見大規模的估價不足現象。

估價下跌的應對方案

不過，以較穩健的策略考慮，如果樓花買家擔心物業估價下跌，有幾個處理方案：

1. 考慮向發展商申請改用即供付款，但此舉需要發展商同意，而且對於舊居有按揭未供滿的買家來說，要通過壓測有一定難度。

2. 可考慮在樓花期提高儲蓄比率，萬一申請按揭時估價下跌，也有足夠現金完成交易。

3. 如果買家入市時未有打算借用較高成數按揭，當物業入伙估值下跌時，可考慮申請借用較高成數的按揭，例如上文中，購入價800萬元，後來估值720萬元的物業，如維持640萬元的借款額，按揭成數會上調至89%，由於目標借款額不變，在利率、年期一樣的情況下，每月還款也不會增加，不過，借款人會因為借用高成數按揭，而輕微增加了保費等的支出。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月26日

負資產宗數料重上1萬宗 銀主盤未必會隨之增加

 金管局將於本月底公報第三季負資產數據，如無意外，數字會回升至破萬宗水平。有外電分析，往後銀主盤也會創新高，甚至影響銀行業績。其實樓價下跌，往往代表負資產數量上升，但不見得銀主盤會線性增加。

負資產佔比料增

外電的分析假設樓價在現水平(也相當於去年底水平)跌10%，會令負資產按揭欠款上升至整體銀行按揭餘額的5%，此部份是相當客觀的估計。去年第四季，負資產約12,000宗，負資產按揭的總值佔銀行按揭餘額3.66%。其後樓價在第一、二季回升，那些按揭未償還餘額本來略高於估值的單位，便因為樓價回升而脫離負資產行列。

現時樓價大致調整至與去年底同一水平，如無意外，月底公布的第三季負資產個案，會回升至逾1萬宗。樓價在現水平再調整一成的話，負資產欠款相對於按揭餘額的總值升至高於5%的現象有高機率出現。

 

銀主盤未必隨之增加

但「負資產」增加，卻不一定導致「銀主盤」按比例增加。2008年金融危機後貨幣供應增加，其後港府引入多種印花稅、金管局推出壓力測試。住宅市場以本地用家為主導，而且他們都有一定的償付能力。與過去樓市投資者參與比例較高的年代不同，投資者在大市轉勢時，一個「止蝕」的決定可能導致多個單位成為銀主盤。但用家除非面臨收入大幅下跌，一般不會因為價格波動而售出自己的居所。

我們將會看到的負資產數字增加，絕大部份是近2年以高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供的個案會大升。初步看來，銀主盤的存量估計會維持在低3位數，對樓市的壓力不大。

銀行損失料僅千多萬元 影響不大

再看負資產潛力損失對銀行的壓力。以外電分析負資產按揭總額將升至佔銀行按揭5%計，大概是920億元。同樣以2022年底為基準，當時此些負資產個案的平均欠款為估值的104%，樓價在此水平再下跌10%的話，整體負資產的平均欠款將升至估值的115%左右。對銀行來說，負資產增加帶來的潛在損失，是「整體負資產總額x違約率x損失嚴重程度(Loss Severity)」套入估算數字，是920億元x違約率x15%。簡單來說，如果樓價下跌10%，而「全部」負資產業主都斷供，銀行業的損失總額是138億元，相對於現時逾1.8萬億元的按揭市場規模，仍是有限數。要強調的是，近年負資產拖欠還款的比率長期低於0.1%，假設此些拖欠還款的個案最終都違約，為銀行業帶來的實際損失便只是1,380萬元。說千多萬元的損失會嚴重影響銀行界，看來是有些過慮。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月18日

「免息免供」減換樓壓力 惟需注意額外風險

 新盤按揭優惠層出不窮，部份發展商為旗下樓盤推出不同的按揭優惠以吸引買家，其中包括「初期免息免供」。此類安排無疑有其吸引之處，尤其迎合換樓客的需要。但在目前市況之下，買家選用此類安排，可能需要注意額外的風險。

對有換樓的業主來說，理財上一大難題是未售出舊居，仍有按揭需要償還；如果再購買新居，申請按揭時，可獲的樓按成數會較低，而且計算壓力測試時，新舊按揭的支出要同時計算；對收入只可應付一個物業還款的買家來說，大大增加了換樓的難度。

不必同時還新舊按揭 減換樓壓力

而免息免供的發展商一按，在一定程度上回應了市場的需求。此類安排，指在借款人取用樓按貸款後，在指定期限內不必償還本金及利息。例如借款1000萬元，免息免供期2年，即2年內不必償還樓按，2年之後，仍欠本金1000萬元，按優惠期後的條件計算每月還款。

 

對換樓客來說，先借取發展商免息免供一按，不必同時應付新舊按揭的還款，在售出舊居後，便可以「自用按揭」的條件申請銀行按揭，部署順利執行的話，借款人便不需面對發展商一按利息較高帶來每月還款較多的影響。如果運氣再好一點，例如碰上2年內市場利率回落、樓價回升，換樓客在未來轉按時的利息支出可望大幅減少、而舊居可望以較高的價格售出。

利率、估值波動風險需留意

但此類安排也有明顯的風險：

• 未來利率風險：當免息期結束後，借款人將需要支付利息和本金。如果在免息期結束前，利率上升，那麼借款人每月還款會超出借款人最初預期的能力範圍。尤其是發展商的按揭，大部份不設壓力測試等要求，借款人可能高估了自己的償還能力，如果借款人無法承擔還款金額的增加，可能導致財務壓力和還款困難。
• 新居估值影響轉按：如果新居的估值在免息免供期內下跌，借款人可能出現轉按時難以取得足夠借款額的問題。

要留意的是，會出現新居估值的情況，一般是整體大市都出現調整。對換樓客來說，舊居可能亦難以理想價錢轉讓。較極端的情況，借款人甚至有需要以較長時間同時應付新舊居的按揭還款，當新居按揭的優惠期完結，以較高利率計算還款時，甚至會嚴重影響家庭財政。

綜合來說，借款人如有意利用有「免息免供」安排的按揭計劃入市，宜小心考慮不同情況，包括利率持續上升、一定時間內要應付兩筆樓按還款對家庭財政的影響，才好作出決定。

原文刊於經濟日報網站2023年10月11日

新批按息上調 轉按計計數

 過去幾年，樓按市場中轉按一直活躍，新批按揭申請中，約有三成為轉按貸款。轉按活躍背後的原因是借款人可由轉按獲得不少好處。但時移勢易，轉按對借款人的好處有慢慢減少的趨勢。小業主考慮是否轉按時，宜作出更周詳的考慮。

過去銀行為轉按借款提供諸多優惠，一個背景因素是銀行利息成本低，即使為轉按客提供樓按只有微利，在考慮潛在的交叉銷售機會後，銀行仍願意以優惠條件吸引轉按容戶。在競爭最激烈的時候，小業主轉按，除了新按利率有機會低於原有按揭之外，買家更可獲現金回贈，基本上是有贏無輸的操作。

近一年新批樓按利率上升，包括H按的H+部分及鎖息上限上調。多數個案在轉按時，新按的利率會略高於舊按利率。但由於現金回贈可觀，不少業主仍樂於轉按，因為轉按的現金回贈所得，足以抵消多年的新按和舊按息差，例如原有按揭利率3.3厘，新按利率3.6厘，而現金回贈有貸款額3%，相當於新舊按揭息差的10倍。即使新按利率上升，只要現金回贈吸引，小業主維持「每2年轉按一次」的策略，透過取得回贈抵消利率上升，仍是有利可圖。

 

不過，在銀行陸續上調新造按揭利率、部分亦下調按揭現金回贈後，情況開始發生變化。一來是新批按揭利率加幅較大，單計最近銀行上調按息，幅度已達半厘，如果與2年前批出的按揭比較，現時轉按的話，新按一般會比舊按利率高0.75厘。如果現金回贈只有2%，即使不計算律師費支出，轉按所得回贈亦只可抵消不足3年的新增利息支出。

往後小業主考慮轉按時，一般會面臨新按利率較高的情況。如果單純由利益因素考慮，由於銀行按揭罰息期一般為2年，如果新按現金回贈不足以抵消因為轉按而出現的2年新增利息支出，借款人便完全不值得考慮轉按。

如果轉按的現金回贈足以抵消3、4年的新增利息支出，借款人也要考慮，2年後新批樓按的利率有沒有機會持續上升、現金回贈有沒有機會再下跌？會不會出現今次轉按賺了3年息差，但2年後轉按完全無利可圖，往後長期支付較高按息的局面。當然，此處的判斷涉及眾多主觀因素，可能純粹「靠估」。

當然，轉按活動不會因為新批按息上調而完全消失。例如轉按套現、移除擔保人，以及高息按揭優惠期完結等情況，都會促使借款人轉按。但可以預期，未來整體轉按佔新批樓按申請的比重，有較大機會出現明顯調整。

原文刊於信報網站2023年9月19日

香港加息內地減息 港樓難吸内地買家

 本地樓市氣氛偏淡，市場人士紛紛建議港府撤銷樓市辣招。不過近日香港及內地的按息變化，已經令香港樓市對內地買家的一大吸引力變得蕩然無存，現時即使全面減辣，刺激樓市的作用也會受限。

過去香港因低按息吸引內地買家

在香港引入多種印花稅前，有說個別新盤的成交當中，內地買家的佔比可達2、3成。香港住宅吸引內地買家購買，涉及眾多原因，其中一個是按息。

在2008年美國量化寬鬆之後，2022年聯儲局大幅加息之前，港元按息長年處於偏低水平。以2022年初為例，H按利率低至H+1.3厘，而一個月拆息當時約0.2厘，即按息大約只為1.5厘。去年初，廣州首套房利率由5.5厘起，第二套房利率為5.8厘。兩地按息差距約4厘。

 

兩地息差已減為零　港樓失優勢

而繼去年起美國多次上調利率，掀動港元最優惠利率及拆息上升後，近日本地大型銀行宣佈調整新批H按鎖息上限，市場估計其他中小型行會跟隨；同一時間，內地部份城市卻開始下調新造按息。廣州近日宣佈，首套房利率會下調至LPR(香港人可理解為官訂的利率基準，類似香港的最優惠利率，可升可跌)減0.1厘，即4.1厘。換言之，兩年不到的時間，廣州與香港新造按息的息差，由4厘縮減至零。

過去多年，由於香港推出的多種印花稅，令非本地居民在香港購置住宅，稅費支出達樓價30%，基本杜絕了非本地的置業需求。不過，市場上仍有大量經常往返內地及香港、持有香港永久居留權的人士，在決定要在何地置業時，按息無疑是其中一個考慮因素。過去香港按息低於內地約4厘，加上現金回贈、按揭掛勾高息存款戶口等條件，在香港借款買樓有莫大吸引大，而此個優勢現時基本已失去。

當然，那些中港兩地走的買家，置業時也會考慮物業本身的條件、他們日常生活圈、投資前景等，都會左右他們在何地入市的決定。但當香港的按息相對吸引力下跌時，估計即使樓市辣招逐步撤銷，內地人來港置業的規模也會因此受影響，盛況大不如前。

原文刊於經濟日報網站2023年9月13日

由「認房不認貸」看香港

 

中國內地多個城市為刺激樓市，推出「認房不認貸」的措施。香港與內地的日常用語多有差異，港人乍看「認房不認貸」可能會不明所以。其實香港在按揭方面早有類似的安排。

過去內地為遏抑樓市炒風，內地銀行對首套房和二套房的買家，會有不同的按揭成數及貸款利率。首套房的首期比例一般是二至三成，二套房的首期比例逾四成，貸款利率也較首套房高出1至2厘。今次部分城市實行的「認房不認貸」是指，不論是否曾申辦過房貸，只要住房的買家(包括其家庭成員)在實施措施的城市沒有住宅物業，不論是否已透過按揭貸款購買過住房，都能以「首套房」標準，以較優惠貸款利率借取成數較高的樓按。如果要用香港人熟悉方式總括的話，即是「辣招減辣」。

 

其實，香港人對什麼是「認房不認貸」應該不陌生，畢竟香港一直奉行類似的標準。例如購買樓價1125萬元以下物業申請按揭保險，會要求買家是「首次置業」。但此處首次置業的標準是「現時並未持有香港住宅物業」。換言之，過去曾買賣住宅物業，只要現時名下沒有香港的住宅，仍可算成「首置」。

而在一般按揭方面，只要申請時所有申請人都沒有按揭負擔(包括借貸或擔保)，不管過去曾有多少樓按紀錄，現時名下有多少套住宅，原則上都可按「自住」條件為一個物業申請按揭，獲得較「非自住」物業較高的按揭成數。不過，在利息方面，香港一般銀行對自住或非自住物業的按息便沒有多少區隔。

內地樓市要「減辣」，原因似乎是為了刺激交投。新措施之下，一個人在深圳有樓未供滿，也可走到廣州以首置身份買樓，獲得以首套房標準的按揭成數及貸款利率。但估計此類跨城置業的需求，本來不會太多。此外，一個人在同一個城市購買第二套房，仍不可取得「首套房」標準的按揭，估計措施對內地樓市刺激成交的效果有限。估計如內地房市的淡靜氣氛持續，而政府又希望樓市轉旺，可能需要推出更多刺激措施。

說回香港，近兩年不時有地產業界發出「減辣」的建議，包括撤銷幾種針對投資者的印花稅。但兩地面對的問題並不一樣，香港也不見得樣樣事情緊跟中央。例如近日內地股市下調印花稅，財政司司長卻表示有關措施在香港的作用不大，無意跟隨。對於樓市減辣的建議，港府一直未有鬆動。一來香港的發展商財務情況較為健康，政府沒有刺激樓市的迫切理由。另一方面，港府可能仍然樂見樓價有輕微調整，令樓價較易為上車客負擔。

原文刊於信報網站2023年9月5日

銀主盤一定抵買？

 據報近日銀主盤放盤量增加，加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導，予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低？購買銀主盤，又有什麼地方要注意？

銀主盤成交價緣何略低於市價？

當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有)，銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

 

若僭建嚴重將無法申請按揭

銀主盤放售有多種途徑，一般交由拍賣行或一般物業代理放盤，形式包括公開拍賣或投標，而在拍賣會或截標之前，有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有，因此一般不會有業權問題。但留意，如果物業有嚴重僭建，仍然可能會出現未能申請按揭的問題。

其他注意事項：

• 物業成為銀主盤，業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後，按揭銀行的債務已解決，但不排除其他債主未及更新資料，仍會上門找舊業主討債。
• 此外，如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」，最常見是欠交管理費)，新業主便需要償還有關欠款，才可解除相關登記。
• 銀主盤的成交日期往往由銀行指定，而非買賣雙方議定，買方要留意成交日期會否過短，影響按揭申請。
• 此外，如銀主盤本身有未到期的租約，買方都可能因為購入的是連租約單位，而未能以自住條件申請按揭，按揭成數上限會被限制在樓價5成。

原文刊於經濟日報網站2023年8月23日