未補價居屋的轉按兩難

 

「加按」是不少業主需要資金周轉時的途徑，但相比起私樓，未補價的居屋雖然也可以在房屋署同意下加按，但難度便大得多。有時甚至令人想起一本經典小說《第22條軍規》。

《第22條軍規》（CATCH 22）大致上說的是美軍有一條規定，如果想提早退役，士兵必須自證精神有問題。矛盾的是，既然有能力自己提出精神有問題，便是相當理性，當然難以獲上級批準退役。未補價居屋（以下簡稱居屋）加按也有類似的情況，原則上，如果居屋業主因以下理由，需要現金周轉，可向房署申請進行加按：

1. 籌措醫藥費
2. 家庭成員教育經費
3. 殮葬費
4. 業主因離婚或分居需向配偶付還樓價或支付贍養費
5. 業主因生意出現財政困難，難以應付開支

 

未補價的居屋，業主非持有完整業權；而且當初業主購入單位申請按揭時，有房委會的擔保，加按要官方同意，說來合情合理。問題在於，在房署之外，加按也要視乎銀行的取態。

要留意的是，新買賣居屋，由於有房委會擔保按揭，小業主可取得樓價9成或9成半的樓按貸款，而且批核也較為寬鬆。

財政壓力與壓測的困局

但居屋加按，新增的借款是不涉及房委會擔保的，亦因此，銀行批出貸款時，需要進行壓力測試。矛盾的是，如果業主需要加按套現，多數情況下代表他有一定的財政困難，甚至是已經債務纏身，此類客戶，本身便較難通過壓力測試。

另一個矛盾點在於貸款額度：一般銀行其實對於低額度的按揭貸款興趣缺缺，例如借款額在100萬元以下，已較難找到願意承按的銀行。但如果額度較大，又返回壓力測試較難通過的問題。

當然，市場也有合規的貸款機構以較寬鬆的批核條件承造居屋加按／轉按；但較易批核的代價，便是利率一般會較銀行按揭利率高幾釐以上。借與不借，便需要借款人小心衡量了。

原文刊於經濟日報網站2020年8月12日

 

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銀行差別對待轉按客的理由

 

由去年下半年起，本地銀行開始對轉按客戶提供差別待遇。在其他條件一樣的情況下，轉按客戶較新買賣的按揭客戶，可獲的優惠逐步減少；影響所及，今年以來新批轉按宗數大減。在銀行角度，其實是出於什麼理由向轉按客戶提供差別待遇？

過去近10年，不管是新買賣按揭或轉按，銀行提供的優惠，包括息率及現金回贈大致一樣；但去年開始，銀行陸續下調轉按客戶的現金回贈，令一般小業主欠缺轉按的誘因。

今年上半年的新批按揭有44898宗，較去年同期減少9785宗，跌幅18%；而同期新批轉按宗數有9524宗，較去年同期減少8396宗，跌幅47%。簡單來說，今年新批按揭減少，主要的「貢獻」源於轉按宗數劇減。

 

銀行過去對新買賣及轉按客戶一視同仁，提供吸引的優惠，單是現金回贈，已可抵消約一年的按息支出。傳統上的解釋是按揭是較大額而且穩定的業務，而且按揭客戶一般經濟條件較為理想，銀行掌握其收入及物業資料，可針對性的交叉銷售其他金融產品。

不過，在實際操作中，為轉按客提供優惠，結果是鼓勵了小業主定期轉按。不少業主為了賺取回贈，往往原有按揭的罰息期(一般為2年)一過即轉按。去年新批按揭中，便有35%為轉按。結果銀行以重重優惠吸引來的客戶，不出數年又轉按離去，已經談不上長期關係。說到交叉銷售，由其他銀行轉來的客戶，可能在之前已被交叉銷售多次，即使有需要購買保險、基金，也一早在原有銀行購入，對銀行來說，效益大不如前。

可能正是以上原因，促使銀行檢討政策，改為向新買賣按揭及轉按客戶提供差別待遇。現時仍有銀行向新批按揭客戶提供約貸款額1%的現金回贈；而轉按的回贈只由0至0.3%不等，為了回贈而轉按的誘因大減。今年上半年，轉按只佔整體新批按揭的21%。

展望下半年，如果各家銀行維持現時的策略，轉按市場料持續萎縮。但此中的一個變數，正是銀行是否可維持此種「大家都不向轉按客戶提供高額回贈」的共識。正如博弈論中的經典囚徒困境，如果所有銀行都不向轉按客戶提供高額回贈，長遠而言，對他們是最好的決定。但此種默契卻很容易打破，一旦個別銀行有增加市佔率的需要，便很可能再引發新一輪優惠戰。

 原文刊於信報網站2020年8月11日

 

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新盤按揭的轉按限制

近期銀行逐步下調新批按揭，特別是轉按的優惠；令過去幾年小業主「每兩年轉按一次」的操作變得無利可圖。少數的例外，是以發展商按揭購入新樓的借款人，即使優惠削減，仍會積極部署轉按。但此類業主在在轉按時，也會面對不少限制。

在銀行上調新批按揭利率、削減現金回贈之後，多數小業主已欠缺轉按的誘因。少數的例外，是過去數年以發展商按揭購入新盤的買家。此類按揭常見的安排，是貸款成數較高、還款初期有利率優惠，幾年後的利率會恢復正常—一般在P至P+1%左右。對選用此類按揭計劃入市的買家來說，銀行新批按息雖然輕微上調，但仍遠低於發展商按揭的利率，轉按至銀行，仍可慳息。問題是，由發展商按揭轉按至銀行，卻有多個限制。

在樓價方面，最理想情況是樓價較購入價上升，但又不逾1000萬元。

新盤按揭的優惠期一般只有數年，還款數年，償還本金的比例不會很高。樓價如果較購入價下跌，轉按以估價計算，可借入的金額未必可以償還舊按，因此較理想的情況是樓價較購入價上升。

但另一方面，樓價升得太快，對轉按也未必是好事。轉按時，物業最新估值最好不要高於1000萬元，原因是多數發展商按揭是高成數貸款，轉按至銀行，如要用新按償還舊按，往往要透過按揭保險計劃進行。但如果樓價高於1000萬元，便不符申請按保的資格，按揭成數上限只有5成，新按借款額可能遠低於舊按未償還款額。

入息需足以通過壓測

買家選用發展商按揭有多個原因，除了按揭成數較高外，部分原因可能是入市時未能取得銀行按揭，便轉向審批較寬鬆的發展商按揭。如果小業主幾年下來，入息未有增加，又或因持有物業而難以通過壓測，一樣難以轉按。

同理，如果借款人的信貸紀錄不良、又或欠缺入息證明，亦一樣難以轉按至銀行。

購買新盤時，易批核、初期又有利率優惠的發展商按揭無疑對部分買家有強勁的吸引力；但選用此類安排，不宜過於短視，需要考慮在利率優惠期後，如何「脫身」。也要考慮萬一未能轉按至銀行時，財務上是否可長期應付較高的利息支出及供款。

原文刊於經濟日報網站2020年8月5日

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負資產數字或見頂

金管局上周公布第二季負資產統計，錄得127宗，數字較第一季的384宗明顯減少。而展望下半年市場走勢，負資產數字可能進一步回落。

負資產數字回落，可能令不少人感到意外。明明第二季經濟增長持續下跌，失業率又上升，為何負資產數據反而較前季減少。最簡單的原因是，上述數字都與負資產數字無直接關係。與負資產宗數有直接關係的，是物業估值，而第二季本地住宅樓價較首季有所上升。

參考政府的樓價指數，第二季私人住宅較第一季上升2%。負資產的定義是未償還按揭餘額低於抵押物業市值。正常情況下，未償還按揭金額會隨借款人每月還款而減少。整體上樓價上升，負資產的宗數自然會回落。今年多家銀行推出「還息不還本」的紓困安排，受惠客戶在一定時間內的未償還本金不會減少，但情況不會改變「樓價上升負資產減少」的大趨勢。

展望下半年，已有多個機構發表報告，估計在資金持續流入、按息低企的環境下，全年樓價可上升約5%。如果此等預測正確，下半年的負資產統計可能會進一步下跌。

可能不少人難以接受經濟差、租金回報下跌的情況下，樓價仍然上升。但如果參考近期的黃金價格，已說明在貨幣供應增加的情況下，實物資產就算沒有利息收入，只要被市場被視為保值資產，價格也可以持續上升。

當然，黃金與本地住宅物業除了「都是實物」外，也有眾多不同的因素。本地住宅比起黃金，起碼有租金回報。但中美爭拗持續，本地政治、經濟的環境改變，都可能會改變市場對什麼才是保值資產的判斷。但暫時而言，未見到市場對住宅物業的「保值資產」判斷有根本變化。樓價在未來一段時間，反而因貨幣因素有一定上升空間。今年負資產的宗數，可能仍是會持續減少。

原文刊於信報網站2020年8月4日

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