按息下跌 轉按有着數？

 隨着銀行體系結餘上升，拆息下跌，小業主的每月按揭還款開始下跌。但過去盛行一時的「進取式轉按」，短期內仍難成氣候。

近日拆息下跌，如按揭借款人的按揭計息是以拆息為準的H按，而又在近日計息，不用有任何動作，每月還款已會自動減少，而且跌幅可觀。例如一宗去年取用，按息為H加1.3厘，鎖息為大P減2厘的樓按。按揭餘額為500萬元，尚餘25年的按揭借款，如在4月30日結算利率，按息會是3.5%，當月還款是25031元。如同一筆按揭在5月19日結算，還款利率約是2.49厘，當月還款是22407元，減少2624元。

在被動等待按息下跌之外，過去也有不少業主會主動轉按，以取得更多優惠。轉按是指把按揭債務由原有銀行轉至其他銀行，通常的轉按理由包括套現、減省利息、賺取現金回贈及移除擔保人等。在多種可能的理由中，以轉按套現、減息利息、賺取現金回贈都可說是進取式的轉按行為，即透過轉按，在財務上獲得一定好處。過去在條件配合的情況下，不少借款人會在原有按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，以爭取更多優惠。雖然近日一個月拆息下跌，但暫時來說，主動轉按獲利的操作空間並不大。原因包括：

 

一、新批H按的條件暫時未見變化。現時主流銀行新批H按的條件大致是H加1.3厘，附以大P減2厘或細P減1.75厘的鎖息上限；其中，H加1.3厘的部分，大致與2年前的一致，但2年前一般H按的鎖息是大P減2.5厘，或細P減2.25厘。假設現時成功轉按，供款利率仍是H加1.3厘，但對借款人來說，鎖息條件會比原有按揭略差，未來如拆息反彈，按揭改以鎖息計算，利率反較原有按揭為高。

二、估價下跌。近幾年樓價下跌，現時的樓價大概比2年前下跌20%。假設借款人在2年前借取的貸款成數為七成，現時的未償還按揭餘額大概會在現時市值的八成以上。而主流的高成數按揭計劃，例如按揭保險的轉按按揭成數上限是估值的80%。此情況下轉按，借款人可能需要準備額外的資金，以償還新舊按揭的差價。假設借款人的按揭餘額較估值為低，也要留意，銀行標準七成按揭，適用於轉按及套現；但按揭保險計劃對套現有較大限制，樓價600萬元以內物業的轉按容許套現，但不接受600萬元以上物業的轉按套現申請。

三、現金回贈未算吸引。現時一般住宅轉按的現金回贈不足貸款額1%，業主轉按，在扣除律師費後，所得金額有限。

總結來說，過去在極端低息的環境，有一段時間，轉按對借款人有利無害。但近年樓價下跌，令樓按借款的轉按難度上升；加上現時新批H按的鎖息較過去的較高，對借款人來說，轉按變成有得有失，自然減少了「進取式」轉按的動力。

原文刊於信報網站2025年5月20日

拆息下跌 樓價轉勢？

 銀行同業拆息回落，新批H按的實際按息開始回落。銀行體系結餘高逾1700億元，反映短期內拆息仍有下調空間。究竟低按息周期是否重臨香港？樓市又會否受惠？

4月底，與H按相關的一個月拆息為3.95厘，一般新批H按條件為H+1.3厘、鎖息上限為「大P」(最優惠利率，Prime Rate)減2厘」和「細P」減1.75厘，如按揭計息日為4月30日，按息會是3.5厘。隨着資金流入及金管局承接美元沽盤，銀行體系結餘從5月初的446億元，至5月9日，在一星期內急升至逾1700億元。5月12日，一個月拆息被推低至1.92厘，新批H按利率約3.22厘，全面低於鎖息上限。

 

目前H按利率回落幅度不大，計算每月按揭還款，節省金額或僅夠業主吃飯時點杯凍飲。但現時大家看到的，可能是一個重要的市場轉捩點。

今次資金流入源於美國市場不確定性上升及亞洲貨幣兌美元升值，顯示資金正流向亞洲市場。港元與美元掛鈎，滙價固定，但流入的資金仍會推低港元利率。而「美國不確定因素」，至少在短期內難以扭轉。

回看2008年金融危機之後的數據，銀行體系結餘若有逾千億元水平，一個月拆息可低見0.2厘以下。換言之，如果銀行體系結餘維持現有水平，合理的預測是H按利率仍有進一步下跌空間。過去幾年，整體上H按佔新批按揭逾90%，代表多數按揭借款人的每月供款支出將減輕。此外，現時小型住宅的租金回報率已達3.7厘，而且仍有上升壓力。按息下調而租金上升，可望推動更多租客轉為買樓自用。

拆息不單影響按揭借款人的每月供款，拆息也反映銀行的部分利息成本。過去幾年拆息高企、而大量H按事實上以鎖息供樓，以4月底的數據為例，H按借款人以按息3.5厘還款，當時銀行拆借資金的成本(3.95厘)較按揭貸款的利率為高，銀行對按揭業務自然欠積極。現時情況開始向相反方向發展，估計年內銀行對按揭、以至其他貸款業務會轉趨積極。這可能刺激按揭市場的競爭，進一步惠及借款人。

當然，利率只是影響樓市的其中一個因素。過去本地住宅樓價大升，是在低息、經濟擴張、住宅低供應等多個因素共同推動的結果。現時單看利率，似乎有機會重回低息年代，但住宅市場的存貨積壓，已落成未出售的單位相當於兩年的吸納量；加上零售、出口等行業都面臨新挑戰，低息環境對正在供樓的業主、或有意入市的準買家都是好消息；然而，欠缺其他因素配合，住宅成交量雖有望回升，樓價大幅上漲的空間或仍有限。

原文刊於信報網站 2025年5月13日

貿易戰2.0之下的香港樓市

 美國總統特朗普掀起的貿易戰2.0，無疑已引起環球資產市場波動，影響至香港房地產市場，一手樓的成交量較貿易戰開打前已見明顯回落。不過，貿易戰，或者說中美關係較前緊張，對香港樓市不是只有壞影響。

中美互加關稅，無疑會影響貿易往來，以至兩國關係，為地緣政治帶來更多不確定性。先不討論由貿易戰引發戰爭的機率，國際貿易在關稅下大減，的確有引發環球經濟大蕭條的風險。但另一方面，可能一通電話，中美雙方已可達成某種協議──貿易規模可能較過去減少，但至少雙方可找到一個大家都可接受的新平衡。

 

在可能達成任何協議之前，美國對中國出口貨維持徵收高額關稅，展望中國(包括香港)對美出口受壓，相關行業、甚至整體經濟增長都受影響，這是大家都看到的壞消息，而且影響未必完全反映在資產價格上。

不過，一方面，香港仍維持自由港政策，未跟隨國家對美國貨收關稅，這代表香港在關稅戰下，對內地轉口的空間擴大(包括將外國半成品加工、包裝為香港製造)。而美國威脅將中國企業由美國股票市場下架，無論此威脅是否成真，未來中國企業在美國上市前料會有更多考慮，需要在境外集資的中資企業，可能移至香港上市，香港傳統的金融業可望受惠。

在樓市方面，近年香港房地產價格調整，而住宅樓價調整幅度遠不及工商舖物業。其中一個眾所周知的原因，是住宅租金受到新來港專才及大學非本地生的支持。中美關係緊張，已經影響中國在美留學生，一些持學生簽證在美留學的中國學生，因為種種原因被美國政府取消簽證。個別受影響的學生甚至已臨近畢業，現時要回國，等於白交幾年學費。「美國留學」對中國學生來說，突然變成有風險的選擇。此等情況下，改在香港留學，便變得「價廉物美」。

對香港政府來說，本來已有意推動「留學香港」計劃，在去年的《施政報告》中，已提出2024/25學年起，八所資助大學非本地本科生限額提升一倍，由原有的20%提高至40%。「留學美國」變數增加，而增收「非本地生」也合乎香港政府目標，估計由此帶動的住宅租賃需求仍然看俏。

最後是美國的利率政策，特朗普在加收關稅的同時，也向聯儲局施壓要求減息。理論上，聯儲局獨立於美國行政當局，也有責任控制通脹；但在美國資產市場波動下，利率期貨反而顯示聯儲局減息機會較前增加。在貿易戰沒有再惡化為其他衝突的前提下，如果港息受美息帶動下跌，反而會為香港樓市帶來更多支持。

原文刊於信報網站2025年4月15日

按揭數據顯示一手主導情況持續

 3月底金管局公布2月的住宅按揭統計；其中，新批一手住宅按揭金額出現罕見的高於新批二手住宅按揭金額的情況，顯示一手主導的情況持續。

參考過去10年(2015年至2024年)的一手私人住宅成交註冊佔整體私宅的比例，由24.4%至36.6%不等，平均值為29.6%；即每10宗成交，大概有3宗為一手。同期一手私人住宅成交註冊的金額佔整體私宅的比例，則由28.8%至46.2%不等，平均值為38.8%。一手住宅成交金額佔比，相對一手住宅成交宗數佔比為高，有幾個可能的原因，包括傳統上一手樓較同區二手樓有溢價、近年一手住宅的成交金額被個別豪宅項目拉高等。

 

值得留意的是，2024年一手住宅成交註冊佔比為33.3%，未見大幅偏離平均值。但去年的一手私樓成交註冊金額佔比卻高達46%。

大趨勢上，新批住宅按揭宗數中的一、二手宗數、金額佔比，與上述的註冊宗數同向。原因很簡單，有成交才有涉及成交的按揭需求，買家向銀行申請、銀行批出按揭，便會反映在新批按揭的統計上。但最新的按揭統計數據反映，一手樓主導大市的趨勢有強化的跡象。

同樣參考2015年至2024年數據，新批住宅成交按揭宗數，一手成交佔比均值25.1%，而新批住宅成交按揭金額，一手佔比均值略高，為28.1%。而2025年2月，新批一手住宅按揭宗數佔比達46%，而新批住宅按揭金額中，更出現罕見的一手高於二手的情況，佔比達52.5%(見圖)。

 

新批一手住宅按揭比重增加，可能有多個原因，包括過去幾年的一手樓花集中在今年落成，過去幾年正好又有較多買家選用建築期付款，他們集中在今年申請按揭，可能暫時推高了單月的新批一手按揭金額。但撇開個別月份的波動不計，由10年圖表看，可以看到2021年後的樓價調整，二手新批按揭數字的跌幅較一手住宅為大。

背後的原因，可能與一、二手市場的賣方有不同策略有關。在一手市場，發展商大多為上市公司，樓價升跌，他們也要維持一定的銷售目標，換句話說，面對市場價格下調，他們較可能調整價格，以維持貨如輪轉。而二手市場的賣方由眾多分散的小業主組成，過去多年的樓市調控措施，大致上成功地趕絕了投資者，而嚴格的按揭指引，又保證了按揭借款人有充分的償付能力。由較具償付能力的自住用家組成的市場，面對樓市調整，業主減價放盤的動力遠較一手發展商為低。對新買家(不論是初次置業或換樓)來說，在考慮入市時，一方面是整個項目削價求售的新盤，另一面是減價並不積極的二手業主，他們自然更傾向在一手市場尋找入市機會。

由於一手市場存貨仍然充足，市場統計曾經推出又未出售的一手單位達2.25萬伙，估計發展商會維持薄利多銷的策略，一手樓主導的局面會維持一段時間，其在成交、新批按揭的佔比甚至可能進一步擴大。

 原文刊於信報網站2025年4月8日

由短炒獲利個案看樓市

 自從政府在2024年撤銷各種樓市辣稅、今年又下調400萬元或以下物業的印花稅至100元後，各區「短炒獲利」的報道急增。不過，短炒獲利個案出現，卻未必表示樓市已重回升軌。

物理學上有一個概念叫「熵(Entropy)」，用以計量一個系統中失序的狀態。一個封閉系統，在大趨勢上，其熵值總是增加，即逐步由有序走向失序。但在大趨勢下，卻會有「逆熵」的情況出現，即局部出現「無序至有序」的情況。

類比於以上物理學概念，類似情況也會在市場出現──例如樓價在大範圍內可能出現持續調整，但不代表市場完全不會出現獲利個案。在微觀層面，問題是為什麼這些短炒獲利的個案會出現。在宏觀層面，問題是類似的個案數量是否足夠多，以反映大趨勢改變。

 

在微觀層面，短炒獲利個案增加，應該與港府撤銷各項樓市辣稅，尤其是額外印花稅(Special Stamp Duty)有關。在2024年2月底撤銷之前，任何人在購入住宅後24個月內轉讓，新交易便需繳付額外印花稅，在6個月內轉讓的，稅率為成交價20%；超過6個月至12個月內轉讓，稅率為15%；超過12個月至24個月內轉讓的，稅率為10%。簡單來說，在此稅生效期內，除非投資者找到超級筍盤，否則全無獲利空間。額外印花稅撤銷後，假設一買一賣的代理佣金各為成交價1%，只要投資者找到樓價有輕微偏低的放盤，便有獲利機會。

以上政策的改變，為投資者創造一個較為寬鬆的操作環境。而另一個大家會看到較多短炒獲利個案的原因，可能與統計學上的「倖存者偏誤(Survivorship Bias)」有關。購入單位之後，短期內轉手獲利的，對物業代理來說，是傳播「樓市有獲利空間」消息的好機會。但購入單位之後，短期內蝕讓轉手的，可能便沒有多少動機去強調。

另外，按揭壓力測試暫停、七成按揭的適用範圍放寬，也增加了投資者靈活走位的空間──看錯市，本來打算短炒一轉的，如未能成事，投資者便可能由短炒變長線投資。在舊的按揭指引下，非自用物業的按揭成數較低，壓力測試也會壓縮按揭申請人可獲樓按的金額。在按揭指引放寬後，投資者購入單位，即使未能在目標期限內轉讓，先行申請按揭，將物業出租的難度亦有所下跌。

由於市場上永遠會有一些願意以較低價出讓物業的賣家，在沒有辣稅、非自住按揭的申請難度又已大減的情況下，不管樓價大趨勢是升是跌，我們將會持續看到更多的短炒獲利個案。但在宏觀層次，少量的短炒獲利，不足以反映樓價轉勢。參考官方或市場樓價指數，暫時我們仍未看到樓價有明顯轉勢向上的改變。

原文刊於信報網站2025年4月1日

新盤回贈對按揭估值影響

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實，對買家來說，通常情況下，折扣會比回贈較為實在。

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價(Price)；另一個是扣除所有折扣後的成交價(Purchase Price)。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以現時的印花稅率計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，稅率3.75%，稅額是37.5萬元。

值得留意，在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別。在價單有列明回贈的情況下，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

在折扣及回贈之外，如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

另外，近年常見的「先住後付」安排，亦可能影響按揭估值。例如成交價900萬元的單位，買家在付出一定首期後，先行入住數年、在指定日期才支付樓價尾數、完成交易。此類安排，亦可能被銀行視為租住優惠，需要在估值時按市值租金扣減優惠。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但一般都不會影響按揭估價。

 

原文刊於信報網站2025年3月25日

一手付款安排對按揭的影響

 近期多個一手新盤以折扣價開售，令購買力集中一手市場。但新盤買家宜留意，發展商不同形式的優惠，甚至創新的付款安排，都可能會影響按揭的申請。

第一類會影響按揭估值的是新盤的優惠。在2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》後，購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等)，都完全透明。而根據金管局的按揭指引，銀行為一手住宅物業提供按揭估價時，有關優惠和回贈都需要扣除。

 

舉例一個成交價2000萬元的一手單位，發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家，共值200萬元；買家為物業申請按揭，物業估值便是1800萬元，再以此計算按揭成數。

而有部分新盤優惠，會有一定條件，並非每一個買家都可享用，例如某新盤為指定行業買家提供額外回贈。那些並不附合條件，未有取得回贈的買家，銀行在處理其按揭申請時，可能會要求其作出聲明，表明未有取得有關回贈，以豁免將優惠價值於估價扣除。

過去由物業代理提供予買家的回贈，銀行一般不會要求自物業估值中扣除。但由於近年物業代理向買家提供的高回贈曝光，引起銀行注意；這些回贈亦可能需要於物業估值中扣除。

第二類影響按揭估值的是市況變化。撇開優惠，一手住宅估價不足，通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約，並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌，買家申請按揭時，便有機會出現估價不足的情況。

第三類會影響按揭申請的是某些付款安排可能被視為非自用，例如新盤提供租金回報保證的付款安排。即買家如將物業出租，發展商保證其租金回報達指定水平。選用此類付款安排，銀行會視為非自用，按揭成數上限會較標準扣減一成；而買家亦難以自用條件申請按揭保險。此外，即使銀行接受買家以非自用條件申請樓按，這些獲保證的租金回報，亦可能影響估價，令貸款額進一步下跌。

最後，近年個別新盤提供「先住後付」的安排，即物業落成，但買家未完成交易前，已可先行入住單位一段時間。過去曾有例子，銀行會計算此段時間的市值租金，需要自成交價中扣減。

原文刊於信報網站2025年3月18日