銀主盤成交增加 或預示樓市轉旺

近日市場上銀主盤的成交量上升。有指情況反映市場上的購買力下跌，或是樓市轉弱的訊號。嚴格而言，銀主盤的放盤量是否持續增加，會是更好的樓市轉弱訊號。一時一刻的成交量上升，反而可能預示樓市轉旺。

按揭是以物業作為抵押品的貸款，當債務人(業主)無力還款時，銀主(即債權人，可以是銀行或財務公司)收回抵押物業在市場放售抵債時，此類放盤便叫銀主盤。

 

要以銀主盤的數字判斷樓市走勢，應該有幾個標準：

一、積存量：一如破產及失業，無論經濟如何強勁，市場上總會有人破產、失業，但數字的高低，大致上可作為評估市況的參考。破產個案及失業率有官方統計，銀主盤存量只可參考業界人士的統計。

翻查報道，2003年高峰期，銀主放盤的積存量達5000至6000個。2019年低位時，銀主盤存量只有80個；去年高位為230個，近期數字為略高於200個。整體上，現時銀主盤的存量很難說是偏高。

二、消耗量VS新增量：銀主盤的存量，會在新增銀主盤增加速度快於銀主盤成交時上升；相反，當銀主盤成交量高於新增量時下跌。當銀主盤持續增加，而市場消化不及時，銀主可能需要進一步調整價格，此會是一個明顯的利淡訊號。但只要銀主盤的存量不算偏高、而消耗速度大致高於新增量時，應該不會對樓市帶來壓外壓力。

以樓市「強勁、轉差、轉好、平穩」為籠統的分界：

樓市強勁時，銀主盤存量極低、新增量極少，少量出現的銀主盤被快速消化。

當經濟轉差，市場對樓市前景悲觀時。新增銀主盤增加，但承接量低，令銀主盤存量增加。

當經濟開始走出谷底時，我們應該會看到，新增銀主盤量減少，但看好後市的人士開始尋找「筍盤」，令銀主盤成交量上升。

而當市況平穩時，銀主盤可能有一定積存量，而新增數字及消耗量可能平穩，新增的銀主盤需要稍長時間才會被消化。

簡單來說，銀主盤的「成交量」上升，本身不足以作為樓市轉差的訊號。在樓市由差轉好時，應該也會出現銀主盤成交量的現象。近日市場報道的銀主盤「存量」下跌，反映成交量高於新增量，整體上可能是樓市轉好的訊號。當然，單月的數字不足以看到趨勢，但如果我們在未來數個月，看到銀主盤的成交增加、存量下跌，可能便是反映市場開始好轉的訊號。

原文刊於信報網站2023年5月8日

銀行角度看負資產 還款紀律比個案宗數更重要

金管局剛公佈2023年首季的負資產統計，因今年樓價回升，負資產的數字較前季大減。有趣的是，本地整體銀行樓按債仔的還款紀錄堪稱全球最佳，而其中負資產借款人的表現，又比整體數字略佳。

受惠於首季樓價回升，負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第4季末的12,164宗，減少至2023年第1季末的6,379宗。不少人看負資產現象，主要由借款人角度出發，評估負資產出現時，對借款人有什麼影響。宏觀一點的，會留意負資產的整體數目，再仔細一點的，會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發，評估負資產現象。

銀行更關心還款紀律

負資產的整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等等當然重要，但由貸款人的角度看，可能更關心借款人的還款紀律。畢竟樓價有升有跌，一時半刻在統計上出現一定數字的負資產，並不會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌，物業估值低於未償還本金餘額，而且借款人違約、不再還款時，貸款機構才可能出現損失。

 

即使樓按的抵價物業，估值大大低於未償還金額，只要借款人準時還款，銀行可收回的本金、利息，便跟物業不是負資產時，一模一樣。

港人拖欠率低

香港借款人的還款紀律一向良好，近二十多年來，按揭拖欠90日以上的比率，長期維持在0.1%以下，最差的紀錄為2001年4月的1.43%，最新數字為0.06%，而最新一季負資產按揭的90日以上拖欠比率為0.04%，略佳於整體銀行樓按表現。對比一下，美國最新90日以上按揭拖欠比率為1.2%，近幾年的高位是2020年8月，一度觸及4.3%。

極低的拖欠比率，原因可能在於華人「有土斯有財」的文化，也可能是近年銀行批核的按揭，都要通過壓力測試，借款人的償付能力有一定保障。而去年樓價雖然受疫情影響，下跌約15%，但同期失業率也持續下跌，最新只有3.1%，接近全民就業，個別借款人即使失業，也不難在短期內重回就業市場，樓按拖欠比率自然可保持極低水平。

樓按仍屬低風險

展望未來，在經濟復常後，即使樓價可能因為種種原因而升升跌跌，但在就業市場穩定的情況下，樓按拖欠比率、嚴重拖欠之後引起的壞帳率，預料都不會大幅偏離現時水平。在貸款機構眼中，樓按仍是標準的低風險業務。

原文刊於經濟日報網站2023年5月3日

自僱者、斜槓族申請按揭攻略

 近年不少人成為自由打工族，他們在申請按揭時，與公司老闆一樣，分類屬自僱人士；需要提交的文件、可獲最高的按揭成數都與有固定入息的僱員有所不同。

自僱者最多可獲批8成按揭

在按揭成數方面，有固定收入的打工仔，透過按揭保險，最高可獲9成按揭。而自僱人士按揭成數最多為8成。如果自僱人士的收入不穩定，又或欠缺充足的入息證明，獲批的按揭成數亦可能會低於8成。

自由身無交稅  銀行月結單+專業證書作審批

如果自僱人士未有成立公司，而是以自由身接工作、獲得報酬。一般情況下，銀行會要求此類按揭申請人提供6個月的銀行月結單、2年稅單作入息證明。如果申請人沒有稅單，個別銀行可接受銀行同結單加上其他證明，例如以教授音樂為業，最好可準備相關專業證書，再加上月結單，作為審批的根據。

如果按揭申請人是中小企老闆，除了銀行月結單及稅單，銀行一般會要求提供審計報告Audit Report或財務報表Financial Statements，作為入息證明。如果公司是單一股東，便會以公司一年營利除以12，作為按揭申請人的月入。如果公司有多名股東，而按揭申請人股權只佔一定比例，例如60%，其年收入便是公司營利的6成，再由此計算按揭還款比例、壓力測試等是否合符要求。

自立公司盈虧影響審批結果

另外，部份自僱人士可能在自己的公司任職，並且由公司支薪。一般情況下，如果在支取薪金後，公司仍有盈利，銀行可100%計算薪金收入。相反，如果自己成立公司，再出糧予自己，而之後公司處於蝕本營運狀態，銀行便可能以收入證明不可信為由，拒批樓按。

最後，不少情況下，公司一些債務可能會由股東作擔保。原則上，如果此類債務的擔保沒有在信貸資料庫登記，便不會計算成樓按申請人的債務負擔，不會影響到按揭壓力測試的計算。

 原文刊於經濟日報網站2023年4月26日

新樓負資產 業主困局不宜誇大

 個別新盤開價較去年下跌，有指選用即供付款的買家，即使不必面對按揭估價不足的風險，但物業估值下跌，也可能會成為負資產。此評論並非無的放矢。問題是香港人對「負資產」充滿慘痛回憶，可能會高估了物業成為負資產引起的問題。

香港人印象中的負資產現象，伴隨1997年至2003年持續數年的經濟不景、失業率高企。如果當時小業主在樓價高位購入市值500萬元的物業，一直持有物業數年，樓價大概下跌至200萬元，而仍欠銀行300萬元。不管是賣樓，抑或轉按，都要準備大筆現金，償還原有樓債。如果未能轉按，即使2000年後市場新批按息跌至P減1厘，借款人仍要根據在1997年簽下的按揭條件，以P+2厘供樓。加上當年按揭指引較寬鬆、按揭資料也不會登記在信貸資料庫中，令少部分投資者可以用一份收入，借入多筆樓按，進一步放大了過度借貸帶來的問題。正是以上的慘痛經驗，令香港社會對「負資產」深惡痛絕。

 

 

無論購買的是否新盤，如果購入單位、取用按揭後，未償還按揭餘額低於物業市值，物業便是負資產。以去年樓價大約下跌15%計，去年以即供期購入樓花單位的業主，如果按揭成數達九成，技術上他們的物業很高機會已成為負資產。在心理上，應該沒有人希望購入的資產價格下跌，但在實際上，過去負資產引伸的問題，在現時都大幅減弱。

以失業率為例，1997年失業率低至2.1%，而2003年曾高達8.5%。樓價下跌、供樓利率不減而就業環境惡化，是令部分欠缺現金儲備家庭難以支持的原因。而過去一年樓價雖然調整，但整體上失業率在改善，打工仔的收入未見明顯減少。

在近年執行嚴謹的按揭指引下，正常借款人不會出現過度借款的問題。雖然港元按息隨美元上升，但由加息周期開始至今，港元按息大約只上升1.8%。而在過去十多年由銀行體系取用正規按揭的絕大部分買家，都需要通過按揭壓力測試，在就業相對穩定的大環境下，應該不會出現大量借款人因為收入下跌，而難以應付供樓支出的情況出現。

當然，負資產對借款人始終有一定的負面影響，包括轉按或賣樓，都需要另外準備現金以償還原有按揭。如果物業購入未滿3年，在償還舊按之外，尚要準備額外印花稅的支出。對於那些有需要出售物業的負資產業主，物業成為負資產，的確會增加多一重難度。

原文刊於信報網站2023年4月25日

新批按揭年期接近極限 樓價升幅料受壓

金管局公布2月住宅按揭統計，其中新批按揭平均還款期創新高，長達28年。按揭還款期越來越長，可能亦預示樓價急升的現象難以重現。

過去二十多年，樓價反覆上升，升幅遠高於同期的薪金增長。業主不至於為按揭還款壓垮，背後有兩大原因，其一是按息大致偏低，部份時間甚至出現負利率。其次是本地新批樓按年期越來越長，借款人以攤長還款的方式，應對樓價及按揭借款上升。

過去20年還款期不斷延長

回歸前後，香港一般銀行提供最長25年的按揭。1999年底，新批按揭平均還款期為194個月，2008年金融海嘯年底時是251個月。至2012年，金管局提出指引，銀行最長的住宅按揭年期被限制在30年，同年底的新批按揭平均還款期是300個月，之後升勢持續但升幅收窄，至今年2月，數字達336個月。

 

主因：借款人需攤長還款過壓測

過去對於樓按平均年期拉長的現象，有兩個解釋，其一是因為低息，新批按揭甚至一度出現實質負利率的情況，此種環境下，拉長還款期對借款人有利。第二個解釋便是借款申請人需要攤長還款以通過壓力測試。

上述第一個說法在去年美息進入加息周期後，解釋能力已經大減。以現時新批按息與約3.3厘，本地通脹率約2.4厘計，按揭實質利率約0.9厘，雖然仍屬低息環境，但比2011年，通脹率為5.3厘，而名義按息約1厘的環境已不可同日而語，借款人沒有明顯的誘因拖長還款期。

而第二個說法似乎是樓按還款期越來越長的合理解釋，整體上樓價升幅高於薪金，買樓的買家要通過按揭壓測，只好把還款年期便越拉越長。要留意的是，現時新批樓按平均28年的數字，已經沒有多少再拉長的空間：市場上總有部份按揭申請，因為人齡、樓齡等因素，銀行不會批出最長的30年還款。

新批樓按年期已近極限 料樓價不會急升

過去樓價長升長有，支撐的「動力」包括低息、收入增長及借款人攤長還款期。當中攤長還款，已經接近極限。除非樓按年期30年的限制延長，又或按息大跌，否則以同等的收入，本地樓按申請人難以再用「進一步拖長還款期」的方式取得更高額的樓按。

宏觀而言，現時已接近極限的新批樓按還款期，顯示支持樓價長升的一個因素減弱，加上預期按息難以大幅下調，未來樓價升幅料將受限。

原文刊於經濟日報網站2023年4月11日

新盤減價與按揭估價

 某新盤二期開售，因開價較一期有明顯折讓，引來一期買家的投訴。有關的投訴未必合理，但卻提示了準買家，購買樓花物業，總有一些難以避免的風險。

事源某新盤二期近日開售，呎價較去年開售的第一期有約一成折讓，引來部分一期買家申訴，認為發展商開價不合理；他們亦擔心二期的開價會影響一期業主申請按揭時的估價，影響按揭借款額。

 

香港是自由市場，明買明賣，發展商按市場調整項目售價，是正常市場操作，總不成要求發展商寫包單，保證同一項目的呎價一定愈開愈高。尤其是項目一期在去年中推出，正值樓價下調。發展商推出新期數，樓價調整幅度也只是與市場相若。

樓花項目的買家，尤其那些選用建築期付款安排的買家，在作出入市決定時，理應了解當市場價格下調，為物業申請按揭時，有可能出現估價不足的風險。以一個2022年成交價600萬元，2024年交樓的單位為例，如物業落成前樓價下調，申請按揭時單位估值只有550萬元，未來申請按揭，便會以550萬元的估值計算按揭成數。例如六成按揭便可借330萬元。假設買家當初付出成交價一成，即60萬元的訂金，借取330萬元按揭，仍需另外準備210萬元以完成交易。

要留意的是，以上例子是假設銀行就物業的估值出現明顯調整。由於現時相關項目仍有一年樓花期，遠遠未到建築期買家申請按揭的時間。而參考2022年的樓市，雖然全年樓價下跌約15%，我們卻未見銀行在年底時，對年初簽約的單位，出現大規模估價不足的案例；加上今年以來，樓價有較明顯的反彈，如走勢持續，明年買家申請按揭時，可能不會出現估價不足的問題。雖然項目二期的買家入市價較低，但除了心情，未必會對一期買家帶來實際的影響。

如果一期的業主真的擔心，也有兩個應對方案。其一是與發展商討論，提早成交，即在樓花階段申請按揭上會。此舉可減低萬一樓價回頭下跌，令日後申請按揭時，出現估價不足的風險。但此方案未必適用於樓換樓，而舊居仍有按揭未供滿的業主；因為如有兩筆按揭，壓力測試的要求會較為嚴格。而即使買家現時未有按揭負擔，原有居所也可能有租金支出，同時應付新居舊居的租金、按揭供款，可能較為吃力。

另一個可以考慮的方案，是考慮在物業落成時，為單位申請高成數按揭。以上文例子為例，萬一原價600萬元的物業，在明年申請按揭時，最高估值只有550萬元，如申請九成按揭，最高可借495萬元，加上之前付出的首期，需要另外籌措完成交易的差額便是45萬元，由於有一年時間準備，應該也不算是不可能的任務。

原文刊於信報網站2023年4月4日

「先住後付」如何影響新屋按揭申請

 發展商推出新盤都有不同的優惠，其中「先住後付」是甚為實際的一種；不過，選用此種優惠，對未來的按揭申請也會有不少影響。

說起「實際」，不少人可能會認為，折實價相宜便最實際。但在用家，尤其是換樓業主的角度來說，受限於申請按揭時的供款負擔要求，售價相宜有時也無福消受。小業主本身的自住樓仍有按揭在身，為新居申請按揭時，新居的按揭成數會受限、供款與收入比率的要求也較嚴格。個別新盤提供的「先住後付」安排，買家在購入單位，支付少量訂金、待物業落成即可入住，可以在指定的「佔用期」滿後，才完成交易。

 

新居按揭申請注意事項

對換樓買家來說，以上安排令他們有充足時間出售舊居，再為新居申請按揭，解決了換樓客難以通過按揭壓力測試的難題。不過，此類安排在新居按揭申請上最少有兩個地方要留意。

• 估價差價

其一是估價問題，先住後付本質上類似於樓花的建築期付款—以雙方約定的價格，在未來指定日子成交，買家需要申請按揭的話，也是在完成交易一段短時間申請。如果由簽署買賣合約至申請按揭中間，樓價出現較大調整，便可能出現按揭估價不足的問題，買家要完成交易，便要另行籌措資金應付差價。

• 優惠扣除

另一個問題是「先住後付」作為優惠，其優惠價值需要在申請按揭，進行估價時由樓價扣除。例如部份提供先住後付的新盤，買家由於未完成交易已入住，需要向發展商支付「佔用許可費」例如是樓價的5至10%。如果此等費用在完成交易時，賣方會發還予買方，那麼不論樓價升跌，此等費用都需要在按揭估價中扣除。例如單位帳面成交價是1000萬元，佔用許可費100萬元，完成交易時全額發還。在買家申請按揭時，即使樓價上升，物業的估值仍會是900萬，再按此計算按揭金額。

• 稅務安排

最後要留意稅務安排。假設持有舊居及購買新居的業主是同一人，在簽約購買新居時，從價印花稅仍會以第一標準稅率，即15%計算。不管新居先住後付的時間有多長，買家都需要在一年內出售舊居，才可申請新居印花稅退稅(退回第一標準稅率及第二標準稅率的差額)。

原文刊於經濟日報網站2023年3月29日