貸款人角度看漸進式按揭

 

特首提出資助房屋可參考新世界發展的建議，推出漸進式按揭，令買家在置業後首10年的按揭負擔減半。較多人討論在借款人角度看，類似建議有何利弊，但較少人談及銀行又會如何看待類似產品？

先說明一下，由於漸進式按揭目前沒有詳情。此處只討論最簡單可能的模式，買家購買單位，借入足額的按揭，當中一半以正常方式還款，另一半延遲還本，即只供利息，並且由賣方補貼利息。此安排便可達到買方/借款人首10年按揭還款減輕一半的目標(當然，此個極簡方案有大量衍生問題，例如補貼利息的方式？有沒有上限，如市場利息上升，補貼是否自動增加等)。

 

先撇開利息變化的處理問題，可能有人會問，漸進式按揭令銀行收回本金的時間減慢，銀行會不會有什麼疑慮。的確，由貸款人角度看，類似的安排，代表貸款中，有一半會以傳統息隨本減方式，本金逐步攤還減少。而另一半貸款，首10年只收利息，本金要在10年後才償還。

銀行貸款目的是賺取息差，因此在理論上，即使本金延期償還，只要收足利息，問題並不大。一定程度上，由於有部分本金較遲償還，在銀行體系「水浸」的情況下，更減輕了年年「跑數」的壓力。

不過，在風險管理角度看，貸款本金償還速度減慢，會輕微增加銀行風險。在正常情況下，本金逐步攤還，借款人出現資不抵債，物業成為負資產的風險會逐步下跌。而類似於漸進式按揭的(部分)延遲還本安排，的確會令此風險攤銷的時間放長。

惟過去一手居屋都有房委會的擔保，換言之，在借款人違約，銀行貸款出現損失時，可向房委會索償。如果未來的資助房屋也維持此種架構，理論上延期還本的安排便完全不會增加銀行的風險。估計在「協助政府解決房屋問題」的主旋律下，銀行不會介意提供此類既不會減少利息收入，又不會增加風險的樓按產品。

要留意是所謂等價交易，上述的風險不是憑空消失，只是由銀行轉往賣方，在資助房屋市場仍有可能出現，但在私人市場可能難以複製。

 原文刊於信報網站2022年1月18日

月入6萬都需要資助置業？

 房委早前公布最新居屋2022計劃，供應近9,000伙新居屋單位，當中白表申請家庭的入息上限為6.6萬元。統計上8成多的家庭收入都低於6萬元，此等家庭除了碰運氣申請資助房屋，其實在二手私人市場也有不少選擇。

在供應少、需求多的基本因素推動下，樓價近年都在高位運行。結果連統計上的中、高收入家庭，都普遍有「置業難」的抱怨。政府可能因為難以在短期內增加供應，便以放寬資助房屋的申請入息資格回應問題，新一期居屋，白表二人家庭的入息上限會達6.6萬元。

 

月入6.6萬元，在香港不算低收入，據統計處數字，全港只有19%家庭月入高於6萬元。樓價持續上升，結果此類中高收入家庭亦可成為資助房屋計劃的受惠者。表面看，未持有物業而合乎資格的中高收入家庭是多了一個獲得房屋福利，以較相宜價格購買資助房屋的機會。但由於需求強勁，近年每年居屋申請數字高達20萬至30萬，對比於1年9,000伙的供應，可說杯水車薪。名義上的合資格家庭，能否透過計劃入市，相當靠運氣。

二手私人市場亦有不少選擇

其實，月入6萬元，如在私人市場置業，以30年還款期計，考慮到壓力測試，大概可負擔630萬元的按揭額（以H按一般鎖息的「當前利率」2.5厘計，月供25,052元，實際上一般新造H按利率暫時仍是，每月供款會在2.2萬元左右）；若申造九成按揭，足以購買樓價700萬元的物業，在新界鐵路沿綫、兩房單位其實不乏選擇，此類較高收入的白表家庭除了依靠運氣申請居屋，也可考慮在私人市場物色心水單位，未必需要官方資助入市。

 原文刊於經濟日報網站2022年1月12日

漸進式按揭問題在公帑運用

特首林鄭月娥受訪時透露有意在資助出售房屋(居屋及綠置居)引入漸進式按揭。當執行機構房委會都表示尚待了解計劃的詳情，市場已在討論有關計劃的可能模式、是否着數等。但除了有無着數，更大的問題也許是公帑的運用是否得宜。

有關的訪問，對漸進式按揭只有一句簡單的形容：「買家只須承造單位樓價一半的按揭，餘下的一半樓價按揭，買家可於成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造」。目前公眾並不知道特首構想中的漸進式按揭內容，而且由房委會的初步反應看，似乎連此個執行機構也尚未展開相關討論。

 

技術上有不同的方法可以達成特首描述的目標，包括房委會賣樓時先收樓價的一半，買方為此一半業權申請按揭，餘下一半10年後才收取(應該是按原賣價)，到時再申請此一半樓價的按揭。另一個可能的方法是樓價全額交易，借足額樓按(一手居屋便是折實價的90%至95%)，但一半樓按首10年暫不還本，而利息由賣方補貼，同樣可達成首10年買方每月還款減半的效果。

不同的方案會有不同的問題，而以上兩種(或其他可行的方式)，都會令房委會的現金收入大減(或者少收了樓價、或者要付出利息補貼)。而房委會可提供廉租公屋、興建不同類型的公營房屋，都有賴於出售居屋的收入。如果為一手居屋引入更多由房委會埋單的按揭優惠，最終房委會入不敷支，反而會令房委會的建屋能力下跌，要維持的話，只好要由政府補貼。

另一層問題是，居屋本身已是福利，買家可享用一定的折扣購買單位。在此之上再加上10年按息補貼，是否有雙重福利的問題？尤其是現行的居屋銷售制度，並非不受合資格買家歡迎，每次出售居屋都超額多倍申請。在未能有效增加供應前，增加優惠，正常的結果就是引來更多人申請、獲揀樓的機會更低、只有少數幸運兒受惠，此又是否政府希望見到的結果？

「一半按揭10年不用還款」聽來對買方很美好，但銀行總不會做蝕本生意，那一半樓按的10年利息支出，總要有人支付。如果最終是以公帑埋單，為什麼不把相關資金用於造地起樓？對壓抑樓價，直接增加供應，應該有更明顯的效果。

 原文刊於信報網站2022年1月11日

信用卡Min Pay 對申請樓按有何影響？

 樓價高企，不少年輕人有「再努力儲蓄都難籌措首期」的抱怨；甚至索性放棄儲蓄置業，寧增加消費。此種態度如果演化為先使未來錢，未來一旦人生規劃有變、計劃買樓，有可能令置業的難度大幅提高。

我們處理的個案，不乏三十出頭，收入不俗的；他們申請按揭本來沒大問題。但往往是早年一些消費性貸款，令他們難以通過壓力測試。其中一些個案，是按揭申請人曾以信用卡簽帳，有較大筆欠款，多年來以最低還款額（Min Pay）的方式還款。

 

5萬卡數可致借少35萬

以信用卡未償還欠款5萬，利率30厘計，最低還款額可低至數百元，不少按揭申請人可能會以為，幾百元的每月還款不會對按揭申請有大影響。但申請按揭時，貸款機構計算申請人的每月債務負擔，並不會以最低還款額為準。市場一般以信用卡結欠的3%至5%計算借款人的每月還款。以上文提及的5萬元結欠為例，在貸款機構眼中，每月債務負擔是1,500元至2,500元。聽起來似乎也不多，但其影響其實甚大。

以一個月入40,000元的申請人為例，如果沒有其他債務，在現行一般H按鎖息2.5厘，還款30年的條件下，可通過壓測借取的樓按額度約422萬元。如果他有一筆5萬元的信用卡欠款，一直以最低還款額的方式還款，銀行計算每月債務負擔為2,000元，那他的可借取按按額度會跌至約387萬元。即為了5萬元的欠款，少借了35萬元。

要留意，並不是凡有信用卡欠款都會按以上方式計算需負擔的每月還款。如果借款人不是以Min Pay方式還款，而是每月還清信用卡欠款，銀行計算壓測時，便可不計其信用卡結欠。另一個更簡單的應對既有信用卡結欠的方式，是直接清還舊債，都有助於按揭申請。

由於信用卡利率高逾30厘，最低還款機制每月償還本金比例偏低，還款多年，欠款總額亦只會微跌；會影響未來其他借款申請。有意置業者宜先減輕此類利率偏高的債務，以便順利申請按揭。

原文刊於經濟日報網站2022年1月5日

280方呎的理想居

 港府剛為新批地皮的住宅設下面積限制，發展商日後不可興建面積低於280方呎的單位。新措施應該可以杜絕一手樓愈起愈細的問題，但解決問題也有其代價──每年1.3萬個的住宅私樓供應目標，達成的難度料會上升。

近幾年不少新盤提供面積200方呎上下的小單位，「迷你」已不足以形容，市場稱此等單位為納米樓。發展商興建此類單位，某程度上可說是回應市場需求，不是指買家喜歡小單位，而是樓價高，要控制銷售單位總價令買家可負擔，便惟有壓縮單位面積──只要樓價處於可申請按揭保險的範圍，便不愁銷情。至於面積小至百餘方呎，空間只與私家車位相若的住宅是否適宜長期居住，便不在考慮之列。

 

港府現時修改賣地條件，日後新落成的單位自然不會再小於280方呎。參考一些樓齡40年左右的大型屋苑設計，實用面積280方呎也可間成2房單位，對比於近年小至百餘方呎的新單位，情況也算有所改善，勉強可應付小家庭的居住需要。但此改善有其代價，即未來新屋落成量可能下跌。

運房局去年初統計，在2016至2020年，本港有3249個納米樓單位落成，這類單位面積小於215方呎，佔整體落成量3.7%。在每年可售地皮、可建總樓面未見明顯增加之前，限制單位面積下限至280方呎，結果便自然是可建成單位總量下跌。由於納米樓佔新供應的總量不高，此方面的影響未必太明顯。

為新樓單位面積設下限，也引起另一話題，措施對近年已落成的納米單位會不會有負面影響？理論上，如果整體新盤供應充足，應該會較少買家選擇購買已落成的納米樓。但未來10年，私樓落成量目標每年平均僅為1.3萬伙，相對於近年平均約1.7萬個的新盤成交量，供應仍是不足。在此情況下，似乎280方呎的理想居樓價也不會便宜，百餘方呎的現存納米盤，在總價上仍有優勢，總會吸引部分買家入市。

至於市傳個別銀行檢視納米盤按揭，相信在有價有市、申請人收入也合乎壓測條件的情況下，只會是個別銀行的取態，整體上現存納米樓申請按揭仍沒有明顯障礙。

 原文刊於信報網站2022年1月4日

資金流向未明 料樓價明年初持續橫行

 明年美息（以及港元拆息）上升，已經是預期之內的變化。當大家討論加息的影響時，往往把焦點集中在對按揭供款增加，但此只是微觀層次的影響；其實加息在宏觀層面同樣值得留意。

加息影響不只在供款增加

所謂微觀，是偏向個人層次。參考2015年至2019年的美息上升周期，港元拆息大致上跟隨美息上升，2022年港元拆息隨美息向上升是高機率事件。在近年H按主導的環境下，情況代表絕大多數香港業主的供樓支出會在來年增加。受影響的人數眾多，但近年入市的買家應該都已通過壓力測試，供款負擔偏低，按息稍為回升，應該不會導致大量業主改變持貨策略。

 

對未入市的買家來說，加息會令他們日後供款預算增加，但在H按現有架構及壓力測試要求下，由於供款與收入比率會以最優惠利率為準的「鎖息」（現時一般為2.5厘）計算。在最優惠利率上升之前，就算1個月拆息上升，令借款人每月供款增加，暫時也不會影響供款與入息比率、壓力測試的計算。

但要留意的是，今次美息上升，聯儲局同時也減少向市場放水的規模，預計在明年3月停止向市場買債，可以理解為減慢印銀紙。

2008年後美息大幅回落、港息跟隨，而樓價上升。2015年港元拆息隨美息上升，但樓價仍升。背後的大環境是2008年之後，各國央行大致上都在量化寬鬆，刺激香港的銀行體系結餘維持在高位、M2貨幣供應仍反覆上升。所謂樓價升，其實是貨幣增加的結果。印銀紙比起樓快，樓價便上升。

人行降準或可抵部分美收水影響

如果聯儲局在3月之後，不但停止買債，更逐步更向市場沽售債券，可能會慢慢影響香港，可能令銀行體系結餘下跌、貨幣供應減少，理論上不利港元資產。

資金會不會因為美息上升而流走、流走多少，目前是未知數。一方面是市場似乎不太相信聯儲局會大規模收水。另一方面，早前中國人民銀行降低存款準備金率，向市場注資約1.2萬億元人民幣，此中如果有一定規模的資金流入香港，理論上有可抵銷部分美國收水的影響。

由於情況仍不明朗，估計近月一、二手成交量偏低、樓價橫行的情況在明年初會持續。

原文刊於經濟日報網站2021年12月29日

按揭成數及壓力測試的要求

 較有置業經驗的買家應會記得，多年前不論甚麼物業，一般按揭成數均為7成。但近年監管機構為控制系統風險，陸續收緊按揭指引，現時不同樓價及不同用途的物業，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試的要求都有所不同。

整體來說，對申請按揭時，所有申請人（包括借款人、擔保人）都沒有為其他物業負擔的話，樓價1,000萬元以下的住宅，一般按揭成數上限是6成，貸款額上限500萬元，即樓價833萬元以下，一般銀行按揭可借足6成樓按。但樓價833萬元以上至1,000萬元的住宅，樓按上限便是500萬元，1,000萬元以上的住宅，一般按揭成數便是5成。

如果按揭申請人本身未持有或擔保其他按揭物業，其供款與入息比率上限是5成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入6成。

 

如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業，一般按揭成數便下調一成，樓價1,000萬元以下物業，一般按揭成數便是5成，貸款上限400萬元。樓價1,000萬元以上，按揭成數上限是4成。其供款與入息比率上限是4成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入5成。要留意，此情況下的供款與入息比率、壓力測試的計算是新、舊按一併計算。

對於購買1,000萬元以下住宅，又需要較高按揭成數的買家，可申請按揭保險，過去借用8成以上按保的供款與入息比率、壓測標準會較嚴格，但2019年後已劃一。另外，如買家支付額外保費（標準保費ｘ1.15），可以免除壓測要求，但仍要符合基本的供款與入息比率的要求。

最後，坊間有人根據現行的按揭利率（H按CAP RATE 2.5厘）、30年還款的前提，計出「每1萬元收入可應付100萬元樓按」的算式。在算術上此是正確的，但先決條件是符合前設（息率2.5厘，還款期30年），而且要求借款人沒有其他債務、收入可證明等。要留意的是，當前提不成立，例如按息上升、因為申請人年齡、樓齡等因素不能取得30年還款安排等，有關算式便不成立。

即使準買家不是使用簡便算式，而是利用銀行的網上計算機，也有地方要留意，一般網上計算機，未必會計算申請人的其他債務負擔。在進行壓力測試時，銀行是會把申請人的其他債務還款同時計算。以自住物業而言，便是按揭加上其他債務還款總額不可高於月入5成、按息加3厘時，按揭供款及其他債務還款不可高於月入6成。

原文刊於經濟日報網站2021年12月22日