漸進式按揭DIY

 特首一句「會研究在資助房屋引入漸進式按揭」，引起市場討論。我們曾提及，在私人市場，除非賣方提供利息補貼，否則難以達成「先為樓價一半承造按揭，餘額之後再供」的效果。不過，按揭借款人其實有多個方式自製「漸進供款」的效果，而且大部分情況下，都可減少按揭的全期利息支出。

過去，其實有銀行提供「漸進式還款」的樓按安排，即以傳統息隨本減的方式還款之外，借貸雙方約定借款人的還款按年以一定方式(例如每年增加2%)上調。此種還款方式是假定借款人的收入可按年增長，在利率不變的情況下，增加的還款都用於償還本金，如果會令還款期縮減，變相減少了全期利息支出。

 

此種方式近年因種種原因不再流行，但借款人其實可以在罰息期後，按自己的財務情況，定期作出部分還款，例如尚欠銀行600萬元，進行部分還款10萬元之後，便只欠銀行590萬元。借款人在部分還款之後，可以選擇餘額按既有年期還款(每月還款會減少，年期不減)，也可選擇餘額按既有還款額度償還(每月還款額不變，還款期縮減)。兩者都可達到「增加還款」的效果，而且可節省全期利息支出。但要留意，銀行對部分還款有一定的限制，例如還款有一定額度下限。

另一個較進取的方式是轉按，例如原本欠銀行600萬元，尚餘年期25年，透過轉按至另一銀行，維持貸款額為600萬元，如果利率一樣，借款人又選用較短的還款年期，便可達成每月還款增加，而全期利息支出減少的效果，而且轉按所得的現金回贈，在抵消轉按律師費後，可望仍有一定剩餘，可視為額外的好處。當然，此部署要多個條件配合、包括物業的估值、壓縮還款期後，借款人收入是否可通過壓測等。

最後，如果現有按揭本身有存款掛鈎戶口(Mortgage-Link)，借款人也可將閒置資金存入戶口，賺取與按揭利率相同的較高利息，抵消部分按揭利息開支，此種安排雖然沒有「增加還款、減少利息」的要素，但由於存款可自由提取，在理財上反而是更有彈性的方案。

原文刊於信報網站2022年1月25日

貸款人角度看漸進式按揭

 

特首提出資助房屋可參考新世界發展的建議，推出漸進式按揭，令買家在置業後首10年的按揭負擔減半。較多人討論在借款人角度看，類似建議有何利弊，但較少人談及銀行又會如何看待類似產品？

先說明一下，由於漸進式按揭目前沒有詳情。此處只討論最簡單可能的模式，買家購買單位，借入足額的按揭，當中一半以正常方式還款，另一半延遲還本，即只供利息，並且由賣方補貼利息。此安排便可達到買方/借款人首10年按揭還款減輕一半的目標(當然，此個極簡方案有大量衍生問題，例如補貼利息的方式？有沒有上限，如市場利息上升，補貼是否自動增加等)。

 

先撇開利息變化的處理問題，可能有人會問，漸進式按揭令銀行收回本金的時間減慢，銀行會不會有什麼疑慮。的確，由貸款人角度看，類似的安排，代表貸款中，有一半會以傳統息隨本減方式，本金逐步攤還減少。而另一半貸款，首10年只收利息，本金要在10年後才償還。

銀行貸款目的是賺取息差，因此在理論上，即使本金延期償還，只要收足利息，問題並不大。一定程度上，由於有部分本金較遲償還，在銀行體系「水浸」的情況下，更減輕了年年「跑數」的壓力。

不過，在風險管理角度看，貸款本金償還速度減慢，會輕微增加銀行風險。在正常情況下，本金逐步攤還，借款人出現資不抵債，物業成為負資產的風險會逐步下跌。而類似於漸進式按揭的(部分)延遲還本安排，的確會令此風險攤銷的時間放長。

惟過去一手居屋都有房委會的擔保，換言之，在借款人違約，銀行貸款出現損失時，可向房委會索償。如果未來的資助房屋也維持此種架構，理論上延期還本的安排便完全不會增加銀行的風險。估計在「協助政府解決房屋問題」的主旋律下，銀行不會介意提供此類既不會減少利息收入，又不會增加風險的樓按產品。

要留意是所謂等價交易，上述的風險不是憑空消失，只是由銀行轉往賣方，在資助房屋市場仍有可能出現，但在私人市場可能難以複製。

 原文刊於信報網站2022年1月18日

漸進式按揭問題在公帑運用

特首林鄭月娥受訪時透露有意在資助出售房屋(居屋及綠置居)引入漸進式按揭。當執行機構房委會都表示尚待了解計劃的詳情，市場已在討論有關計劃的可能模式、是否着數等。但除了有無着數，更大的問題也許是公帑的運用是否得宜。

有關的訪問，對漸進式按揭只有一句簡單的形容：「買家只須承造單位樓價一半的按揭，餘下的一半樓價按揭，買家可於成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造」。目前公眾並不知道特首構想中的漸進式按揭內容，而且由房委會的初步反應看，似乎連此個執行機構也尚未展開相關討論。

 

技術上有不同的方法可以達成特首描述的目標，包括房委會賣樓時先收樓價的一半，買方為此一半業權申請按揭，餘下一半10年後才收取(應該是按原賣價)，到時再申請此一半樓價的按揭。另一個可能的方法是樓價全額交易，借足額樓按(一手居屋便是折實價的90%至95%)，但一半樓按首10年暫不還本，而利息由賣方補貼，同樣可達成首10年買方每月還款減半的效果。

不同的方案會有不同的問題，而以上兩種(或其他可行的方式)，都會令房委會的現金收入大減(或者少收了樓價、或者要付出利息補貼)。而房委會可提供廉租公屋、興建不同類型的公營房屋，都有賴於出售居屋的收入。如果為一手居屋引入更多由房委會埋單的按揭優惠，最終房委會入不敷支，反而會令房委會的建屋能力下跌，要維持的話，只好要由政府補貼。

另一層問題是，居屋本身已是福利，買家可享用一定的折扣購買單位。在此之上再加上10年按息補貼，是否有雙重福利的問題？尤其是現行的居屋銷售制度，並非不受合資格買家歡迎，每次出售居屋都超額多倍申請。在未能有效增加供應前，增加優惠，正常的結果就是引來更多人申請、獲揀樓的機會更低、只有少數幸運兒受惠，此又是否政府希望見到的結果？

「一半按揭10年不用還款」聽來對買方很美好，但銀行總不會做蝕本生意，那一半樓按的10年利息支出，總要有人支付。如果最終是以公帑埋單，為什麼不把相關資金用於造地起樓？對壓抑樓價，直接增加供應，應該有更明顯的效果。

 原文刊於信報網站2022年1月11日