供款佔入息比率68%的意義

財政司司長再一次提醒市民，樓價超出一般家庭負擔，並引用數字，指去年第三季，供款佔入息比率已達68%，如加息3厘，數字更會升至88%水平比97年樓市高峰期更甚。不少評論已指出，有關數字並不反應供樓業主的實際負擔。那麼，有關數字其實反映什麼？

司長的供款佔入息比率，來自政府經濟報告。計算方式有5個條件：

1.      住戶入息中位數的家庭(去年第三季數字為月入36,300元)

2.      以市價購買一個45平方米(約484平方呎)單位；

3.      當前按揭利率：

4.      按揭成數7成；

5.      還款期20年。

綜合5個條件，得出的供款佔入息比率便是68%。加以逆推的話，計算中的45平方米單位，樓價大概是686萬元，按揭金額約480萬元。

細心的讀者應會發現，有關的假設中，與現實情況有一定偏差，例如7成按揭，現時的標準按揭成數早降至6成。事實上，參考金管局的報告，同樣以2017年第三季數字比較，銀行新批按揭的平均按揭成數是48%、還款期是26年，而新批按揭合約的平均貸款額是382萬元。

換言之，經濟報告的預設條件，成數比現實高、還款期比實際長、貸款額也高於實際比均。因此，數字並不反映實際上供樓業主的供款負擔。那麼，政府大費周章，假設一堆條件去計算一個供款負擔，難道是為了出口術、用來遏抑樓價？

由於新批按揭合約的供款年期、按揭成數一定會有波動，難以縱向比較不同年代樓價與家庭收入的比率。因此一組較固定的按揭條件，原則上可以比較一般情況下，一般家庭的普遍供款負擔。或者，更簡單點，可以視為樓價與收入比率的一種變化，反映中等收入家庭要購買一個四百多呎的單位甚為困難。

因此，司長說樓價(或指定條件下的按揭供款)超出一般家庭負擔，並不能算錯。但有關數字並不反映實際上供樓業主的供款情況，大家都知道，供款佔月入高於5成，銀行根本不會批出按揭申請。

原文刊於iMoney 2018年1月13日

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壓力測試的「漏洞」

評論樓市時，不少分析認為近幾年壓力測試收緊，銀行實際批出按揭的供款佔申請人收入比例偏低，大致在35%水平，樓價雖然高企，卻未見市場出現過去高峰期過度借貸的風險。不過，也有意見認為，現行壓測也有漏洞，部分借款人可以通過壓測，卻不代表一定可以應付還款。

首先要說明的是，任何預防機制都必然有某些漏洞，大概很難要求完全無破綻的系統。壓測的其中一個較明顯的漏洞，是銀行根據申請人當下的條件審批申請；但此些條件不可能永遠不變。

 申請人條件不可能永遠不變
以債務負擔為例，舉例而言，一名無任何按揭負擔，月入4萬的按揭申請人，在按息2.15厘，30年還款的條件下，可借入的按揭上限約439萬元。如果他每月尚有一千幾百的其他債務還款，已不能通過壓力測驗要求。不過，如果他之前沒有其他債務，順利取用按揭後再申請其他貸款，一般也不會有問題。官方統計上，可能低估了此類借款人的整體供款負擔。同樣地，如果借款人收入減少、又或利息上升，都會令債務還款佔入息比例上升。

日常情況下 擔保人完全不承擔供款
另一個較明顯的問題，是擔保人對日常還款的承擔。計算壓力測試時，會將借款人加上擔保人的收入、債務一併考慮。但現實中，不少人為家人按揭擔保，可能會明言還款完全由借款人承擔。對貸款機構而言，不管借款人及擔保人之間有什麼私下協議，都不會對貸款質素有影響——萬一借款人斷供，一樣會按合約向擔保人追收收債。但在日常情況下，擔保人完全不承擔供款，便代表有關壓力完全由借款人承受。

如果以放大鏡審視，應該不難找出順利通過壓測，但實際債務負擔偏高、出現過度借貸的個案。問題是，以整個系統的角度考慮，現時銀行實際批出的按揭申請，供款佔申請人入息比例，的確處於近年偏低水平。而部分「漏洞」，亦在新例修補下越來越難利用。例如去年引入的土地註冊處電子通知，大致上便杜絕了借款人借入一按之後，再違規借取二按的可能。在宏觀層面，近年正規銀行按揭的風險管理已是遠較過去完善；整個體系承受外來衝擊的能力已是大幅提高。

原文刊於經濟日報網站2018年1月10日

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加快還款VS延長還款

展望今年，市場普遍估計本地最優惠利率將回升，踏出利率正常化第一步。面對利率上升帶來的影響，借款人在還款年期的安排上可以有兩個完全相反的應對策略。

討論前先說一個小故事，有一位叫小明的小朋友，和家人去茶餐廳吃早餐，點了火腿通粉。廚師按慣例在通粉中加入紅蘿蔔、青豆等配菜；小明其實很不喜歡這些配菜，而他的策略是先把配菜極速吃掉，才享用火腿通粉。另一位小朋友大強，同樣吃有雜豆的通心粉，同樣不喜歡雜豆的他，策略卻是最後才去吃最不喜歡的雜豆。業主在按揭年期的選擇上，某程度上與上述故事類似──面對無可避免的利率上升，在按揭年期上業主可以有完全相反的策略應對。

以浮息按揭供樓的業主，在利率上升時，如不主動作出任何應對，那麼每月還款便會增加、全期利息支出亦會上升。對於加息，不同人會有完全不同的應對方案，有趣的是，在按揭還款期的調整上，可以有完全相反的策略。

策略一是拖長還款期，效果是每月供款回落，適用於加息前供款負擔已經偏高的借款人。以原有欠款400萬元，利率2.15厘，還款期25年為例，月供17248元，利率如上升0.5厘，即至2.65厘時，月供增至18248元，但如果將還款期延長至30年，在加息後，每月供款卻可下調至16119元。當然，延長還款期有其限制，例如最長不可逾30年，銀行對樓齡、借款人年齡亦有一定要求。而且延長還款期，等於銀行收多幾年息，全期利息支出會上升。以借款額400萬元，按息2.65厘為例，25年還款期，全期利息支出約147萬元，如按揭年期延至30年，全期利息支出會增至180萬元。

應對加息的另一個策略是縮短還款期，效果是每月供款增加，但全期利息支出減少，適用於希望盡快清還債務的借款人。上世紀八十年代港息高企，不少老一輩港人都有勒緊褲頭，以求盡快供完樓按的經驗。

拖長或縮短還款期其實沒有本質分別，在同等利率和本金的情況下，要每月供款減少，代價就是全期利息支出上升；反之亦然。類似於是否先食雜菜，本質上兩個策略沒有哪一個較為優勝，借款人可因應自己的需要作出適合自己的選擇。

原文刊於信報網站2018年1月9日

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放寬按保的兩難抉擇

有報導指香港財金當局正在評估是否放寬按揭保險的適用範圍。在放與不放之間，其實需要考慮的因素比一般人想像的更為複雜。

2007年國際金融風暴後，多國央行以量寬穩住市場，對香港的影響是留駐的熱錢增加、利率下跌。初期港樓價反應只是輕微上升，但已觸發金管局收緊按揭。2009年時，先是限制2000萬元以上物業的按揭成數至樓價5成，其後逐步收緊，至2015年，沿用多年的「標準7成按揭」，亦收緊至6成。例外的是600萬元以下住宅仍可透過按揭保險，讓借款人取得較高成數按揭(借款人需付保費)。

金管局限制按揭成數，等同減少了置業者的按揭槓桿，增加置業成本。不過，近年一直有意見指，樓價高企，600萬元以下的「上車盤」買少見少，如不放寬按保的適用範圍，一般家庭難以負擔置業首期。以一個620萬元物業為例，現行按揭指引下，首期支出便高達248萬元。

算術上，如果將按保的適用範圍提高，置業者自然可以在考慮樓價更高的單位，一定程度上解決了難以置業的問題。不過，成交價從來都是雙方互動的結果。現時叫價600萬以上的二手物業因按揭問題而難找買家承接。一旦按保放寬，多了買家追逐，此類物業的樓價可能又會出現明顯上調。

在決策者角度考慮，不放寬按保適用範圍，會有大量準買家因首期不足而難以入市。放寬的話，卻可能刺激需求，吸引更多資金入市。兩難局面如何解決，仍有待時間觀察。

原文刊於中金在線網站2018年1月8日 

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