削減建屋目標或再埋深層次炸彈

「人類總要重複同樣的錯誤」是一套動畫人物的一句名言，不幸地此句台詞近年在香港被引用的頻率卻愈來愈高。近日港府下調10年建屋目標數字，可能是又一次犯上重複的錯誤。

《長遠房屋策略》周年進度報告提及，未來10年總房屋單位供應目標調低至43萬個，比去年再減2萬個。而目標下調後，供求缺口差距仍有2.9萬伙。

話說親建制的分析一向認為，近年社會抗爭激烈，背景的深層次矛盾之一是居住問題。大致的說法是大量市民居住環境欠佳、申請公屋的輪候時間愈來愈長、私樓價格又高至中等收入家庭也難以負擔──在改善居住環境無望的情況下，便積壓更多的不滿，當社會稍有異動時，便會大爆發。

如果官方真的相信以上一套說法，合理的拆彈手法便是持續增加建屋量，務求解決一個深層次矛盾。在社會普遍同意本地居住環境欠佳、樓價偏高的情況下，政府甚至有一定理由提供輕微超出需求的住屋供應，以協助遏抑樓價、改善市民居住環境。

奈何現時港府卻以需求因素而向下修訂建屋目標，在最理想的情況下，未來的住屋需求增長真的放緩，減少了建屋，也沒有刺激樓價上升，但整體上港人住屋環境沒有改善。在較不理想的情況下，減少建屋量，但住屋需求持續上升，結果樓價又再拾級而上──再一次埋下深層次炸彈。

同樣的錯誤已發生過，「八萬五不存在」之後大幅削減住屋供應，而且同時放慢發展土地，結果近幾年要增加住屋供應時，政府卻發現手上沒有多少已平整可出售的地皮。
當然，如果政府在削減住屋供應目標的同時，仍然落力增加土地供應，那在發現估計不似預期時，仍可及時推出土地。問題只是，現時的政府又有沒有所需的政治能量，堅持開發土地？

原文刊於信報網站2019年12月24日


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量寬+土地供應緊 樓價難見大跌空間

由反修例引起的示威持續，暫時看不到解決跡象；同期樓市成交量下跌，銀行按揭估價亦見下調。短線而言，樓市似乎難以樂觀。但審視各種因素，樓價似乎也沒有多少下跌的空間。

上周美國聯儲局下調聯邦基金利率0.25厘，截至周一，未有本地銀行跟隨。金管局主席陳德霖認為單純計是次減息，對香港樓市影響應該不太明顯，可說是公允的意見。以整個美國加息周期，港息只於去年象徵式跟減0.125厘，就算往後美國利率有更大幅下調，港息其實也沒有多少跟減的空間，0.125厘可能已是未來一段時間本地最優惠利率的最大下調幅度。在社會爭議持續的情況下，此等潛在利率跌幅的確沒有多少影響。

問題在於，伴隨美國減息同時出現的是貨幣政策維持寬鬆。而在美國之外，環球多國亦維持量寬。在正常情況下，如果貨幣增長幅度高於住屋落成，統計上樓價便只會向上。

本來港府有連串計劃加快土地供應，包括充滿爭議的明日大嶼，理論上可解決未來20年左右的土地需求。問題在於，在修訂《逃犯條例》「壽終正寢」之後，特首的政治能量似乎也消耗殆盡，難以想像在其任期內可推行有較大爭議的任何政策。在現時的情況下，除非特首神奇地民望反彈，可以再推行措施大幅增加土地，否則土地供應緊張的情況，會再延續一段較長時間。短期因氣氛關係，可能不會刺激樓價，但中長期而言，料會令樓價更難見下調。

當然，以上說的是正常情況，即假設政局在稍後時間會恢復平靜，屆時貨幣供應寬鬆、土地供應緩慢的效果才會顯現。

原文刊於信報網站2019年8月6日



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逃犯條例的蝴蝶效應

有誰會想過，一宗發生在台灣的殺人案，會牽動到香港政府的管治威信、令蔡英文民望急升，甚至影響到香港的土地供應？

看似細微的事件，帶來的重大、持久影響，有一個學名叫蝴蝶效應。常見的表述是：「一隻蝴蝶在巴西輕拍翅膀，可以導致之後德州的一場龍捲風。」今次「逃犯條例」的修訂，完美示範了何謂蝴蝶效應。如果說政治爭議引起政治後果，例如主事者民望下跌，甚至牽動台灣政情；就算是意料之外，也仍是情理之中。但修例影響到土地供應，卻可能是有水晶球在手也始料未及的變化。

據報原本排期在立法會討論的明日大嶼研究撥款，涉資5.5億元；因官方考慮社會爭議也大，將其在議程中的位置調後，很高機會因未及討論而押後，可能要待暑假休會完，10月復會後才討論。如果消息屬實，意味明日大嶼計劃，時程上起碼會再拖一季。

抽離地看，反正土地短缺不是一時三刻可以解決，明日大嶼計劃拖一季似乎也沒有什麼大不了。問題在於，三個月之後，政府如未能改變民意低下的局面，是否有足夠的政治能量推動充滿爭議的規劃？土地不足的問題，是否會長期持續？

有口痕友說，最怕逃犯條例修訂的，可能是有產階級而不是普遍無甚資產的年輕人。修例「暫緩」，也免卻了有產階級憂慮的信心危機引發資產價格大跌。反而衝到最前的青年人，煞停了修例，甚至拖慢了土地供應，未來在樓市上仍是輸家。

所謂禍兮福所伏，1967年暴動之後，當時港府全面檢討施政；一方面以行政吸納政治，雖然說不上民主，效果上卻有效吸納民意、多多少少推動了後來大規模社會改革，例如大量興建公營房屋。今次由修例引起的爭議，僥倖傷害遠及不上1967年，還望政府在往後日子，可以從根本上檢討施政，甚至改善積聚已久的眾多社會民生問題。天佑香港。

原文刊於經濟日報網站2019年6月19日

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