無鎖息H按的利與弊

 

有銀行推出不設鎖息上限的H按產品，賣點是比市場一般H按息率略低，風險是一旦拆息波動時，供款可能突然急升，借款人考慮是否採用類似產品時，應該有何取捨？

現時一般銀行的新批H按條件，是H+1.4厘，再根據最優惠利率設有鎖息上限，一般鎖息位為2.5厘；而上述銀行推出的無鎖息H按，利率是H+1.2厘，不再設鎖息。

拆息倘急升 供款可大增

所謂太陽底下無新事，無鎖息H按不是新發明。事實上，香港十多年前引入拆息按揭，開始之時就是沒有與最優惠利率連結的鎖息機制。後來有貸款機構因應借款人憂慮拆息較為波動，引入鎖息機制，加上H按利率較P按低，H按才成為主流。

說回文首提及的不設鎖息的H按產品，優點很明顯，就是比其他H按利率低0.2厘。風險亦很明顯，就是萬一拆息上升時，供款利率完全隨拆息波動，不設上限。考慮到聯儲局表明，未來幾年都不會加息，預期本地拆息在未來一段日子都會在低位徘徊，拆息上升令供款大增的機會不大。但必須強調，一旦黑天鵝出現，當拆息急升時，借款人當月的供款便會大幅增加。有可能出現一個月多付的供款完全抵銷之前多月減少還款的差額。至於如何判斷未來數年拆息是否有急升，便要視乎大家對聯儲局有多大信心了。

不設現金回贈 壓測睇齊其他銀行

另外，在息口之外，按揭申請人也要留意，相關計劃不設現金回贈，一定程度上抵銷了產品低息的吸引力。

最後，以上產品不設鎖息，部分進取型的買家可能會以為，壓測便會以H+1.2厘再加3厘計算，平白比市場上其他H按以鎖息（2.5厘）再加3厘低，可以變相加大借款額。但據了解有關銀行在進行壓力測試時，卻不是以現行按息（H+1.2厘）+3厘作為標準，而是以5.5厘為準，換言之，雖然產品的「現行按息」較低，但壓測標準其實與其他銀行一樣，同等收入的按揭申請人可取得的借款額不會較其他銀行的H按為高。

 

原文刊於置業家居2020年9月26日