壓力測試的因果關係

坊間近日熱烈討論應否放寬按揭壓力測試，一個認為應該放寬的理據，是壓測令中上收入的家庭，也買不起市場上平價的物業，壓力測試的門檻似乎過高。但此類分析，其實是顛倒了因果關係。

有關立論的大概基礎是，現時市場500萬元物業算是較平價的上車盤，以九成按揭，即借450萬元、還款期30年計，在現行壓測標準下(H按，現時利率以鎖息，即2.5厘為準)，月入需要在42585元以上，才可通過壓測取得450萬元的樓按。而現時新批H按利率一般低於2厘，以上述例子計，每月實際還款才16633元，只佔通過壓測要求月入的39%。

 

而另一問題是，按今年第二季統計數字，七成多的家庭，月入低於4.5萬元；壓測之下，不到三成香港家庭有能力借取九成按揭購買以上的平價上車盤。驟眼看來，一個政策令最高收入的三成家庭才可借到樓按買樓，似乎是過嚴。

下定論之前，不如再看以下數字：

2010年第二季，月入4.5萬元以上家庭數目為34.2萬戶；同年私樓總存量110萬。2020年第二季，月入4.5萬元以上家庭數目為75萬戶；今年估計的私樓總存量122萬。

如果視月入4.5萬元以上家庭為可負擔現時一般物業樓價的主力，10年下來，私樓總存量增加12萬戶，而較有能力入市的家庭，數量增加了40萬戶。

很多人以為壓測是因，難入市是果。其實在較宏觀的角度看，私樓供應不足，導致樓價上升才是因；而推出壓測，反而是收緊資金流入樓市規模，避免樓價持續上升的一個工具。

算術上，當局如將壓測放寬，只保留供款不逾月入五成的限制，可以令月入3.5萬元的家庭也可借450萬元。但屆時「有資格」借450萬元的家庭數目，便會增加約26萬戶。在供應未配合的情況下，放寬看似不合理的壓測，只會帶來樓價更瘋狂的上升。

原文刊於信報網站2020年9月29日

 

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