先甜後苦的新盤按揭

過去幾年，不少發展商都有為旗下新盤提供高成數按揭，而且還款初期普遍設有優惠，幾年過去，此類以發展商高成數按揭入市的買家，卻開始面對長期支付高息的問題。

陳小姐在2年多前，購入港島一個約2,000萬元的新盤單位，當時發展高提供85%一按，即借1,700萬元，還款期30年，首2年半利率為P-2.75厘，即2.25厘。每月供款約6.5萬元；優惠期後利率為P（5厘）。

 

2年半後，樓價幾乎不升不跌，未償還本金約1,600萬元，利率轉為5厘，每月供款會上升至8.9萬元。陳小姐一家收入約15萬元，按息上升後，每月供款會佔月入約6成。理論上她可以透過部分提早還款，又或轉按以減少供款開支，但現行措施下，市值2,000萬元的物業，銀行按揭金額上限只是1,000萬元；轉按便要有600萬元的現金彌補新舊按揭之間的差額。

應考慮優惠期後財政負擔

而現實是，選用發展商高成數按揭入市的買家，當初的財政情況普遍是欠缺首期，又或收入不足以通過銀行按揭的壓力測試。除非他們在數年時間內現金儲備大量增加、否則在新盤一按的優惠期後，其實難以轉按。

在上述例子中，事主的收入較高，扣除每供款，應該不至於嚴重影響生活。但高額的供款，可能會在未來一段日子持續削弱他們的儲蓄能力。

套用近期一套電影的金句：「What happened, happened」。過去採用類似按揭計劃入市的買家，既然難以轉按，剩下的應對方法便只有：

1. 繼續供樓、
2. 繼續供樓，並維持儲蓄，定期減債，減少未償還金額，為未來轉表作準備、
3. 考慮賣樓離場。

而對未入市的買家來說，遇上此類產品時，便應提醒自己，在數年的優惠期過後，恢復正常利率供樓，會對自己的財政有多大影響。計算後認為衝擊可以接受，才好決定是否以此入市。

 原文刊於經濟日報網站2020年9月30日 

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