轉按的博弈計算

在不是很久之前，小業主轉按，可享盡各種好處──利息便宜了、新銀行會提供可觀回贈及各種優惠。但現時轉按，不但回贈較過去大減、利率條件亦不是一面倒對借款人有利，轉與不轉之間，感覺彷如賭大小。

在需要熱切搶佔按揭市佔率時，不同銀行都會為客戶提供大量優惠。競爭激烈之下，優惠愈來愈多。新按揭合約的利息可能較舊按為低、銀行會提供可觀回贈（高峰期達貸款額2%）、更有與按息掛鈎的存款戶口；變相鼓勵按揭借款人在罰息期後轉按以賺盡好處。

但近一年銀行開始調整策略，不但新批（包括新買賣及轉按）按揭的利率略為調高；新買賣及轉按更有不同待遇，轉按可獲回贈會低於新買賣按揭。

三個範疇需要考慮

以一個2年前取用的按揭戶口為例，典型的利率條件是H+1.3厘、封頂利率為「大P-3.1厘（現為2.15厘）」；而現時轉按，典型的利率是H+1.24厘、封頂利率為「大P-2.75厘(現為2.5厘)」、回贈為貸款額0.5%。

封頂利率新不如舊?

以上述例子來說，表面看以H+計，轉按的話，利率是下跌了0.06厘；但封頂利率卻新不如舊，當拆息上升時，轉以P減供樓，舊按利率低於新按0.35厘。第一層要賭的，便是未來拆息會不會長期偏低，如果會，轉按會較有利，否則是一動不如一靜。

回贈的抵銷作用

第二層要計算的，是萬一轉為封頂利率供樓時，轉按所獲的「淨回贈（回贈減去律師費）可抵銷多少個月的新舊按息差。原則上，如果回贈足夠高，新按利率略高於舊按，對借款人來說可能仍然是轉按較為有利。但在回贈大減的當下，淨回贈下跌，抵銷作用亦大減。

罰息後按揭市場情況

第三層要計算的，是罰息期後的按市情況。假設轉按獲得的淨回贈高於罰息期內新按較舊按多付的利息。

如果罰息期後，仍有銀行提供利率接近、回贈比率相似的條件，那麼今日轉按便是對借款人有利的決定：只要繼續執行「罰息期後轉按」的策略，便可不斷透過回贈慳息。但如果罰息期後，銀行為轉按客戶提供的條件進一步轉差，埋單計數，今日轉按的結果便是取得0.5%的回贈，往後多年卻要支付略高的利息。

轉按遊戲由借款人必贏，變成可能贏、可能輸。估計會令今年的轉按數字大幅收縮。當然，市場發展千變萬化，如果銀行體系結餘持續上升，銀行要為資金找出路、轉按條件大幅好轉的話，那又是另一回事了。

原文刊於經濟日報網站2020年5月13日

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